La vivienda ya no caerá este año: Bankinter augura ahora una subida del 4%

De prever una caída del 1% de la vivienda durante 2021 a estimar un incremento del 4%. La recuperación del mercado inmobiliario en general, y del residencial, en particular, tras la pandemia del coronavirus, no deja de sorprender.

En su informe de 'Estrategia de inversión" del cuarto trimestre de 2021, Bankinter estima que a cierre de ejercicio, los precios de la vivienda se habrán revalorizado un 4%, un incremento que no es especialmente significativo, pero que supone revisar al alza las previsiones de la entidad naranja, que en su última estimación para este ejercicio, preveía una caída del 1%.

Bankinter sigue apreciando sobrevaloración en los precios de vivienda con respecto a los salarios

"Los precios de vivienda sorprenden muy positivamente en la primera mitad de 2021, con un +3,3% a junio (a/a), según datos del INE. Prevemos que pueda acelerarse todavía algo más hasta un +4,0% a final de este año, lo que supone una fuerte revisión al alza de nuestras estimaciones (desde -1% anterior)", asegura la entidad naranja en su informe en el que asegura que, "aunque seguimos apreciando cierta sobrevaloración en los precios de vivienda con respecto a los salarios, de en torno al 5% -frente al 6% anterior-, prevemos que continúe muy soportada en 2022 y 2023, apreciándose en línea con la inflación" y con incrementos previstos del 2% en 2022 y del 1% en 2023.

La extensión de los ERTE -que permitirá mantener la renta disponible de los hogares durante buena parte del año-, además de unos bajos costes de financiación históricamente bajos darán soporte a los precios de vivienda no solo 2021, sino también durante los dos próximos ejercicios.

Tal es así, que Bankinter ya no prevé caídas de precios ni este año ni en 2022, cuando esperaba un ajuste del 5%, caídas que se esperaban especialmente en zonas prime de grandes ciudades, donde la sobrevaloración se situaba, según la entidad, en el 10%.

Costes de financiación históricamente bajos

"Los ERTE continuarán sosteniendo la renta bruta disponible de los hogares, al menos hasta final de este año y prevemos que crezca a partir de 2022, apoyada por la recuperación económica. Tras retroceder en 2020 -un -3,3% frente al -9,9% del PIB nominal-, prevemos que recupere los niveles previos al virus en 2021 y crezca en 2022 -un 3,9% frente a un 6,9% del PIB nominal-", apunta Bankinter en su informe.

A favor del precio de la vivienda, según Bankinter, siguen jugando los bajos costes de financiación. "Las tasas de esfuerzo se sitúan por debajo de la media histórica (30% versus 34% de media histórica), a pesar de los mayores precios de vivienda. Además, hay que tener en cuenta que cerca del 60% de las nuevas hipotecas son ya a tipo fijo, cuyo coste se ha reducido en 30 puntos básicos en 2020 y en dos puntos básicos en lo que va de 2021".

Una situación que, en opinión de la entidad naranja, "permitirá mantener los precios de vivienda en niveles elevados con respecto a los salarios". Siete años y medio de salario para pagar una vivienda, frente a la media histórica de 6,8 años.

Además, el euríbor, que sirve de referencia a la inmensa mayoría de las hipotecas variables en España, aún se mantendrá en negativo dos años más. La previsión de Bankinter es que el euríbor despida 2021 en el -0,45%; en 2022, en el -0,32%; y en 2023; en el -0,18%, lo que en la práctica se traducirá en una oferta hipotecaria muy competitiva para los futuros hipotecados -según los expertos, la banca seguirá apostando por el tipo fijo-, y escasas variaciones o incrementos en las cuotas de los ya hipotecados.

Por otro lado, algunas de las variables que Bankinter apuntaba en su anterior informe que podían lastrar ligeramente el precio de la vivienda, como la incertidumbre económica debido al repunte del desempleo, o la pérdida de atractivo de la vivienda como inversión, podrían estar disipándose. No en vano, a pesar de la bajada de los precios de los alquileres, el banco sigue destacando la atractiva rentabilidad de la vivienda por alquiler.

"La rentabilidad bruta se sitúa en el 3,7% de media en España, que implica un diferencial del 3,3% con respecto al bono español a 10 años (TIR del 0,4% a junio 2021). Está en niveles máximos históricos, y muy por encima de su media histórica (0,7% de diferencial)".