¿Cambio de ciclo o bache coyuntural? Incógnitas del futuro de la vivienda en España

Cambio de ciclo o giro coyuntural. En torno a este dilema se estructura actualmente el debate sobre las perspectivas del mercado inmobiliario en España, cuando se ponen bajo la lupa los datos más recientes sobre la evolución del sector.

Las señales más evidentes del viraje que ha experimentado el mercado provienen de las cifras de alquiler en las grandes ciudades: Madrid y Barcelona acumulan rebajas de los índices de las tasas de arrendamiento superiores al 10% en el último año, liderando un movimiento que ha hecho caer los precios en toda España hasta un 5,6%, según los últimos datos del portal inmobiliario Fotocasa, correspondientes al mes de abril.

A simple vista, parece obvio que una crisis como la del coronavirus, que se ha llevado por delante más de un 10% del PIB nacional y destruyó más de 600.000 empleos solo el año pasado, conlleve una caída de los precios inmobiliarios. Sin embargo, la realidad se ha mostrado hasta la fecha mucho más compleja, como lo demuestra el hecho de que en el mercado de la compraventa los precios experimentaron el año pasado un repunte del 1,5%, según los últimos datos aportados por el INE.

La caída de los alquileres resta atractivo a la inversión en la compra de vivienda

Para explicar esta sorprendente resistencia, los expertos suelen recurrir a dos elementos clave: el descenso de los costes de financiación y el efecto de los ERTE, que ha permitido a muchas familias evitar el impacto de la crisis en sus ingresos. Sin embargo, con los precios del alquiler en claro descenso, cabría preguntarse hasta cuándo puede evitar seguir la misma senda la compraventa de vivienda. Al fin y al cabo, parece lógico que con la rentabilidad potencial de la inversión inmobiliaria a la baja los posibles compradores también ajustarán lo que están dispuestos a abonar.

Los analistas de Bankinter se cuentan entre los que ven razones para leer en la caída de los precios del alquiler una señal adelantada de los valores de compraventa. En su opinión, los factores anteriormente mencionados han evitado hasta ahora un descenso contundente de precios de venta y seguirán amortiguando el riesgo de caída a lo largo del presente ejercicio (estiman un descenso de apenas el 1%, aunque con una incidencia mayor en las zonas 'prime' de las grandes ciudades). Pero esto solo estaría posponiendo un recorte que esperan ahora que se produzca en 2022 y que podría rondar el 5%, una vez que el fin de los ERTE provoque una mayor incertidumbre económica para miles de familias, que se conjugaría con la pérdida de atractivo de la inversión en vivienda en un entorno de alquileres a la baja y la mayor inseguridad jurídica que ha traído el reciente ruido político.

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Pero, como observa Ramón Gayol, socio de Corporate Finance en el sector inmobiliario de KPMG, cualquier intento por leer tendencias en las anómalas circunstancias actuales resulta muy complejo, dada la cantidad de incógnitas que quedan por resolver una vez se pueda dar por contenida la crisis del coronavirus. Al fin y al cabo, ha sido la crisis la que ha provocado alguno de los fenómenos más determinantes en la caída de los precios del alquiler, y entre estos Gayol pone el foco en el notable incremento de la oferta de vivienda en alquiler que se ha registrado en las grandes ciudades y que estaría producido por un trasvase de inmuebles hasta hace poco destinados al arrendamiento vacacional hacia el alquiler de larga estancia.

"Son muchas las cuestiones que quedan por resolver una vez sea posible cierta vuelta a la normalidad. ¿Cuánto tardará en regresar la demanda del alquiler de corta estancia a los niveles precovid? ¿Y cuántas de esas viviendas que ahora han pasado a ofertarse para alquiler de larga estancia volverán a destinarse a alquiler vacacional?", señala Gayol, quien recuerda, no obstante, que muchos de esos inmuebles, si han sido arrendados, tendrán que permanecer en el mercado del alquiler residencial durante años, por las obligaciones legales, antes de que puedan retornar a su antigua condición.

La tendencia a buscar casa fuera de las ciudades podría tener un alcance limitado

También será necesario observar cómo de duradera resulta otra de las tendencias que han marcado la evolución del mercado desde el estallido de la pandemia, como es la tendencia de muchas familias a trasladar su domicilio desde el centro de las ciudades a la periferia, en busca de alojamientos más espaciosos y provistos de mayores servicios, apoyándose de una mayor tendencia en las empresas a favorecer el teletrabajo. "Es de esperar que la mayor parte de ese movimiento ya se haya producido y no hay base para extrapolar que esta tendencia vaya a continuar a largo plazo", señala el experto de KPMG, que sugiere que en un escenario de vuelta a la normalidad serán factores como la oferta de trabajo y de servicios, como los colegios, lo que siga guiando la demanda de vivienda y determinando de este modo la evolución de los precios.

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En cualquier caso, la incógnita quizá más relevante de cuantas quedan por responder es cómo se plasmará la esperada recuperación económica y cuántos de los trabajadores que hoy por hoy se mantienen bajo el paraguas de los ERTE acaban sufriendo la pérdida efectiva de sus empleos. Si se consigue conjurar este peligro y las familias mantienen intactas, 'grosso modo', sus capacidades de pago, tal vez las expectativas de una caída sensible de los precios de la vivienda durante los próximos ejercicios acaben convertidas nuevamente en papel mojado. Sobre todo porque las soluciones más efectivas a la presión sobre los precios, las consistentes en un incremento de la oferta, que se han traducido en los últimos tiempos en una serie de importantes desarrollos auspiciados por distintas administraciones públicas, aún tardarán varios años en hacerse notar en la evolución de los precios.

2020 ya dio un buen ejemplo de lo incierta que resulta cualquier previsión en un escenario tan incierto como el generado por el coronavirus. No hay razones para confiar en que las previsiones de 2021 resulten mucho más certeras.