Las recetas del Gobierno para la vivienda: el riesgo de alejar la solución

La crisis del coronavirus ha hecho del problema de la vivienda una cuestión muy secundaria a ojos de los españoles. La emergencia sanitaria y los problemas económicos derivados de ella han despertado tal grado de preocupación que hoy son muy pocos los españoles que señalan la situación del mercado inmobiliario entre sus principales desvelos, según se desprende de los barómetros mensuales que elabora el CIS. Si a inicios de 2020 se situaba como el 16º tema más mencionado entre los tres principales problemas del país, en diciembre ya había descendido hasta el puesto 23º.

Nada de esto impide que el Gobierno que preside Pedro Sánchez haya hecho de este uno de los campos prioritarios de actuación. Y es razonable que así sea, porque al margen de lo que pueda desprenderse de encuestas como la del CIS (¿hasta qué punto no está incluida esta cuestión en la más genérica mención a los problemas de índole económica?), es fácil percibir que el problema de acceso a la vivienda, especialmente notorio en las grandes ciudades, representa uno de los factores principales generadores de desigualdad, propiciando unas brechas crecientes que no resultan ni mucho menos deseables.

Un estudio elaborado el año pasado por Fotocasa e Infojobs detectaba que el porcentaje de sus ingresos que un español medio destina al alquiler de su vivienda se había elevado en un lustro en más de 10 puntos porcentuales, hasta alcanzar el 40% de media en España y un 55% en Cataluña y Madrid, una situación que puede resultar angustiosamente asfixiante para aquellas personas con salarios más limitados.

Desincentivar la oferta no puede ser la solución a los problemas de la vivienda

El problema es que el de la vivienda es un terreno especialmente abonado para el planteamiento de soluciones simplistas, que tienden a menospreciar las complejidades inherentes a todo mercado regido por las leyes de la oferta y la demanda. Así ha quedado patente en el pasado y así vuelve a desprenderse de las propuestas que parecen abrirse paso desde distintos sectores del Ejecutivo español en aspectos cruciales como las limitaciones de precios o la pretensión de que sean los grandes fondos quienes subsanen de forma más o menos forzosa las deficiencias que presenta España en materia de vivienda pública para alquiler.

Conviene no perder de vista que si las rentas del alquiler en ciudades como Barcelona o Madrid han subido en los últimos años de forma tan vertiginosa, es porque los arrendadores (ya fueran grandes propietarios o particulares) se han encontrado con una pujante demanda que ha hecho factible alquilar las viviendas a precios cada vez más altos sin excesivas dificultades. Pretender remediar este desequilibrio con medidas que desincentivan cada vez más la oferta representa un ejercicio que choca contra cualquier planteamiento lógico.

Porque no puede obviarse que para que exista vivienda en alquiler, debe existir un propietario —con independencia de su condición— que haya asumido la inversión primaria de la compra más las asociadas al mantenimiento de la propiedad. Y resulta una ingenuidad esperar que el sector privado asuma este papel si no puede esperar un rédito suficiente de una inversión considerable que, obviamente, lleva aparejados riesgos evidentes.

"Medidas inapropiadas y mal calculadas pueden producir el retraimiento de la inversión en la compra, construcción y rehabilitación de vivienda en alquiler y que los propietarios, en vez de alquilarlas, se planteen la venta de sus viviendas para uso permanente del comprador, de forma que se reducirá aún más la oferta de viviendas en alquiler, con la lógica subida de precios en el mercado", advierte José María Pérez, profesor de la UDIMA y administrador en CORE.

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Por supuesto, a cuánto debe ascender ese rendimiento para hacer justificable la inversión es una cuestión más abierta a debate, que podría justificar determinadas limitaciones. Pero la sucesión de medidas que se han venido cargando en los últimos años sobre los arrendadores amenaza con agudizar una percepción de inseguridad jurídica que, inevitablemente, limitará el interés inversor. Además de exponer España a litigios en los tribunales que pueden acabar resultando muy caros.

Esta situación puede dar como resultado no solo la salida de algunos de los fondos presentes en el mercado inmobiliario español (con el consiguiente riesgo de que las viviendas que actualmente destinan al alquiler acaben, en otras manos, saliendo de este mercado), sino también una retracción de nuevos fondos que pueden resultar cruciales para la financiación de los desarrollos inmobiliarios necesarios para dar respuesta a la elevada demanda existente.

Este mismo miércoles, la agencia de calificación Moody's advertía de que el giro hacia acciones de protección social en el mercado inmobiliario que está protagonizando el Gobierno español puede suponer un desincentivo a la inversión privada en el sector. Entre otras cuestiones, señalaba que "los controles de precios de alquiler pueden resolver los problemas de accesibilidad a corto plazo, pero con el tiempo podrían tener el efecto contrario, al reducir la oferta de vivienda para alquiler, como ha ocurrido en algunos otros países europeos", citando Suecia como ejemplo.

"Sería oportuno determinar si es más eficaz la imposición coactiva o resulta más rentable, en términos económicos y también sociales, la 'complicidad' entre los gobiernos y los promotores y propietarios", reitera Pérez.

Solo una oferta pública suficiente puede paliar los desequilibrios del mercado

No hacen falta muchas teorizaciones para comprender que una solución efectiva a los problemas del mercado de la vivienda solo puede provenir de una adecuación de la oferta a la demanda. Y eso, a falta de cambios estructurales más profundos —e inevitablemente lentos— que faciliten una menor concentración poblacional en las grandes urbes (algo a lo que, ciertamente, podría ayudar el auge del teletrabajo propiciado por el coronavirus), debe canalizarse a través de un incremento de la oferta que rebaje la presión sobre los precios.

Aumentar el parque de vivienda pública para el alquiler representa una vía mucho más efectiva para alcanzar este objetivo. Al fin y al cabo, los datos evidencian que en este ámbito España está muy lejos de la media europea. Sin embargo, esta sería una medida de resultados mucho más a largo plazo de lo que parecen buscar los promotores de las ideas que más se han hecho oír en el Ejecutivo de Pedro Sánchez.

No deja de resultar paradójico que este tipo de medidas se ponga sobre la mesa en un momento en que las propias dinámicas del mercado del alquiler vienen apuntando a un descenso de los precios, motivado en gran medida por la crisis económica. Con tal inercia a favor, el Gobierno puede confiar en que sus medidas se apunten a corto plazo unos logros que, a buen seguro, pueden resultar muy rentables en las urnas. Una solución real a los desequilibrios del mercado requerirá, en cambio, más tiempo y, sobre todo, propuestas que rehúyan la simpleza y apunten correctamente al origen del problema.

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