Ajuste histórico de las rentas de alquiler en Madrid y Barcelona: -16% tienda y -4% oficina

Empiezan a salir los primeros números sobre el impacto que tuvo el covid-19 en el sector inmobilirio el pasado ejercicio y estos reflejan un duro golpe para el sector, con el añadido de que aún tiene por delante meses muy complicados. La consecuencia inmediata de la pandemia en 2020 fue un freno en seco de la inversión, que se desplomó un 41% hasta poco menos de 8.000 millones de euros, frente a los más de 13.000 millones de un año, según el informe Perspectivas de Inversión 2021 elaborado por JLL.

La consultora se centra en operaciones por encima de cinco millones y ubicadas en los grandes núcleos urbanos, lo que podría definirse como la primera división de la liga de este mercado y, por tanto, cuyos activos tienen 'a priori' una mayor capacidad de resistencia frente a las crisis. A pesar de ello, los excepcionales momentos que vivimos, con estados de alarma, limitaciones a la movilidad y exigencias de distancias de seguridad, han hecho temblar los cimientos de todos los edificios.

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El más afectado, en términos de inversión, el pasado ejercicio fue el de oficinas, tradicional locomotora del mercado que, sin embargo, en 2020 se vio seriamente golpeada por la implantación masiva del teletrabajo y los cambios a futuro que, se espera, pueda traer. El resultado fue una caída de la inversión en oficinas del 78%, a la que se sumó un ajuste de las rentas de del 1,8% en Barcelona y del 1,4% en Madrid.

La cifra del informe de JLL solo recoge bajadas reales del alquiler, es decir, deja fuera posibles rebajas puntuales (por ejemplo, durante los meses del confinamiento) u otras medidas como aplazamientos de pago. Una particularidad de las oficinas es que sus inquilinos han podido seguir trabajando, aunque fuera en otro espacio físico, a diferencias de bares, tiendas u hoteles, cuyos negocios se han visto directamente golpeados por las limitaciones de movilidad y las imposiciones de cierre.

Esta diferente realidad hace que, en este segmento de mercado, sea más relevante el dato de cuánto prevé JLL que se recorten las rentas este año, y el resultado es un -4,2% en Madrid y un -1,9% en Barcelona, caída que sumada a la de 2020 permite hablar de ajustes de rentas medios superiores al 4%. Suma y sigue, porque durante los próximos tres ejercicios (2022 a 2024), JLL estima que los alquileres se recuperarán un 2,8% y 2,5%, respectivamente, lo que dejará el saldo neto en terreno negativo cinco años después del estallido de la crisis sanitaria.

El comercio, tanto calle ('high street') como centros y parques comerciales, ha sufrido un duro ajuste de rentas que, además, es anterior al decreto del pasado 22 de diciembre que obliga a aplicar quitas del 50% si previamente no se llega a otro acuerdo entre las partes. En las principales y más caras calles comerciales de Barcelona y Madrid ('high street'), el año pasado se rebajaron los alquieres un 18% y un 16%, respectivamente, mientras que para este ejercicio JLL estima que apenas crecerán un 1% y un 0,5%, lo que permitiría hablar de un saldo final medio del 16% aproximadamente.

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Este suelo, además, apenas variará, ya que hasta 2024 la consultora solo cree que las rentas se incrementarán un ligero 2,7% y 3,2%, respectivamente. En centros comerciales, el pasado año se acordaron ajustes medios del 10%, y en parques de medianas se llegó al 12,5%. No obstante, en este segundo caso, JLL estima una fuerte recuperación para 2021, con incrementos del 10%, mientras que en los centros será del 3%.

En logístico, a pesar de que el comercio electrónico ha doblado su penetración en nuetro país tras el estallido de la pandemia, las rentas se mantuvieron planas el pasado ejercicio y todo apunta a que seguirán igual el próximo. Sergio Fernades, director de Inversiones de JLL, justifica este estancamiento en que "todavía no hay mercado suficiente como para hacer que la demanda sea superior a la oferta, pero vemos que en algún momento llegará".

Residencial, la estrella

Un dato relevante es que, la positiva evolución de la logística, y la negativa del comercio, ha hecho que la rentabilidad de los centros y parques comerciales sea ya muy superior al de los activos industriales. Para el periodo 2022-24, la consultora estima que estas rentas sí que se incrementarán, pero muy ligeramente: un 1,5% en Barcelona y un 1,8% en Madrid. Un dato relevante es que la positiva evolución de la logística, y la negativa del comercio, ha hecho que la rentabilidad de los centros y parques comerciales sea ya muy superior al de los activos industriales.

El 5,3% de rentabilidad que pide un inversor en centros comerciales para adquirir este tipo de activos está directamente relacionado con la pérdida del valor del inmueble en sí mismo y, este, con la caída de rentas y tráfico derivadas de las limitaciones a la movilidad y el auge del comercio electrónica. Por contra, estos dos elementos juegan en favor de los activos logísticos, que cada vez tienen más inversores interesados en comprarles, lo que presiona al alza el precio de las naves y a la baja la rentabilidad, cifra que al cierre de 2020 se situó en el 4,5%.

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La joya de la corona de la inversión inmobiliaria está en el residencial, en concreto, en lo que se ha bautizado como 'living' y que engloba tanto vivienda de alquiler como residencias de estudiantes y de ancianos. El año pasado, este segmento atrajo el 25% de la inversión, lo que supuso un crecimiento del 8%, y el 80% del volumen de inversión estuvo en manos de fondos, frente al 50% de un año antes.

Fernandes se muestra contrario a las voces que alertan de que una regulación del precio de los alquileres residenciales pueda espantar a los inversores institucionales. "Las restricciones de los alquileres es una tendencia en todo el mundo y, como no es nuevo, a los inversores no les preocupa que eso exista, lo que les preocupa es la incertidumbre, no saber qué va a pasar, el miedo a que le cambien la regulación en dos años".