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Un 2020 para olvidar

El alquiler inaugura una nueva era en 2021: precios a la baja y mayor oferta

Por Elena Sanz

Vídeo: Patricia Seijas

Tras casi un lustro de fuertes subidas, los ingresos de las familias no han podido soportar unos precios que en 2019 alcanzaron máximos históricos.

La opinión de los expertos inmobiliarios

La burbuja de los alquileres ha terminado por explotar en dos de los mercados más tensionados: Madrid y Barcelona

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La crisis del coronavirus ha tenido un fuerte impacto en el mercado del alquiler en España. Un mercado que ya en 2019 comenzó a mostrar los primeros síntomas de agotamiento en las grandes capitales. Tras casi un lustro de fuertes subidas, con incrementos anuales de dos dígitos en ciudades como Madrid o Barcelona, los ingresos de las familias no han podido soportar unos precios en máximos históricos.

Tanto la oferta como la demanda se han visto sacudidas en un ejercicio en el que nadie anticipaba la irrupción sorpresa de un cisne negro capaz de provocar una crisis a nivel mundial de la noche a la mañana. La sacudida que ha provocado en miles de familias -ERTES, ERES, paro...- se ha traducido en moratorias puntuales en el pago de los alquileres y renegociaciones a la baja de las rentas, en el caso de la demanda; mientras que en lo que se refiere a la oferta, se ha producido un gran trasvase de viviendas de uso turístico o destinadas a estudiantes hacia el alquiler tradicional. Esta combinación -mayor oferta y una demanda debilitada- ha terminado por ser explosiva en un mercado que ya venía anunciando desde hace meses, que muchos hogares no podían afrontar alquileres tan elevados.

Sin embargo, la bajada de precios no fue inmediata. De hecho, el mercado tardó en reaccionar, con incrementos iniciales de precios. "Durante el periodo del confinamiento se produjo una paralización total. El alquiler entró en hibernación y posteriormente, con la desescalada, se produjo un efecto botella de champán donde toda la demanda contenida salió de golpe e hizo que la demanda se disparara", explica Antonio Carroza, director general de Alquiler Seguro.

En abril y mayo el alquiler subió, de media, entre un 10% y un 12%, pero la caída a finales de 2020 en Barcelona ya es del 12% y en Madrid, del 8%

"En paralelo a este proceso hemos visto un trasvase de gran parte de la oferta de vivienda que se destinaba a uso turístico hacia el alquiler tradicional que, en un principio, salió al mercado a precios muy elevados, puesto que los propietarios querían conseguir la misma rentabilidad que con el alquiler turistico", añade Carroza, en cuya opinión, también se ha producido un cambio muy importante del lado de la demanda. "El inquilino está buscando viviendas de mayor calidad con vistas a que pueda producirse un nuevo confinamiento".

Desde Fotocasa también constatan ese incremento inicial de los alquileres. "Durante los meses de confinamiento de abril y mayo tuvimos incrementos de precios por encima del 10% y del 12% interanual, debido a que muchos propietarios que tenían sus viviendas en régimen de alquiler turístico pasaron durante el estado de alarma sus viviendas a alquiler residencial y lo hicieron con precios sensiblemente superiores a la media, lo que hizo que, durante unos meses, la vivienda en alquiler volviese a subir con fuerza, rompiendo así la racha que veníamos detectando a principios de 2020 con una tendencia a la moderación de precios en torno a un 3% un 5% de subida", asegura a El Confidencial Anaïs López, directora de comunicación del portal inmobiliario.

"Por el contrario, en la recta final de año hemos visto cómo los precios en alquiler han retomado la senda de la moderación que vimos a principios de año, con subidas en torno al 5% a nivel nacional", añade.

Por fin bajan los precios en Madrid y Barcelona

¿Y qué ha sucedido en los grandes mercados donde la tensión de precios es mayor? Según Anaïs López, "a nivel de grandes capitales, el coronavirus sí que ha supuesto un freno a las grandes subidas. Los ejemplos más claros son Madrid o Barcelona, donde los precios no solo se habían moderado antes de la pandemia si no que habían comenzado a caer. En la Ciudad Condal tenemos caídas de precios desde septiembre de entre un 4% y un 6%, que se han acelerado en la recta final de 2020, llegando incluso al 12% interanual. Una caída que hacía mucho que no veíamos en una ciudad como Barcelona, que había subido con fuerza en estos últimos años. De hecho, en 2018 llegamos a detectar subidas de casi el 20%. Está tendencia claramente ha cambiado y ahora estamos viendo caídas no solo en Barcelona, también en Madrid en torno al 8%".

Unas caídas que, en opinión de Anaïs López, pueden deberse a varios motivos, entre ellos, la entrada en vigor, en septiembre de 2020, de la ley que limita los precios de los alquileres en Barcelona, que "puede estar provocando que muchos propietarios estén bajando los precios para adecuarlos a la nueva ley, pero también es verdad que en Madrid, donde no existe esta eliminación, también se están registrando caídas debido, posiblemente, a una menor demanda de vivienda en alquiler por parte de estudiantes y al desplome del alquiler turístico". Dos fenómenos que, en su opinión, han provocado "que ante una menor demanda y una mayor oferta en el mercado, hayan empujado a la baja los precios".

No obstante, esta experta insiste en que "no debemos olvidar que tanto en Madrid como en Barcelona ya se había tocado techo. Estábamos en máximos históricos, ya que nunca antes el precio alquiler había estado tan caro en estas ciudades. Y antes de la irrupción del coronavirus, 2020 apuntaba hacia la moderación de los precios, una tendencia que se ha visto acelerada por la pandemia y la crisis económica provocada por ésta".

Según Jorge Sena, socio de Knight Frank, el trasvase de vivienda turística a tradicional ha beneficiado a los inquilinos, "ya que aunque puede tratarse de una situación temporal, puesto que en algún momento regresará el turismo y se volverá a retraer la oferta, empezarán a salir al mercado nuevos proyectos de vivienda en alquiler que actualmente están en fase de construcción. Y esto también ayudará a aliviar esta tensión y a conseguir mayor estabilidad en el mercado".

En su opinión, "a medida que se vayan retirando del alquiler tradicional las viviendas turísticas, volveremos a tener algún tipo de recuperación en las rentas, pero gracias a esa futura oferta, las subidas serán más suaves que hasta ahora. Y es que los promotores e inversores están viendo que hay determinados límites de precios que no se pueden superar, porque si no, no se alquilan las viviendas. Y esto también va ayudar a la moderación y al equilibrio del mercado, con rentas que tenderán a estabilizarse en los niveles actuales".

Por su parte, para Pedro Soria, director comercial de Tinsa, destaca cómo "en estos momentos nos encontramos con una tormenta perfecta y es que en muchas ciudades donde ya había una tensión importante de precios por la falta de producto y con una fuerte demanda como grandes capitales y zonas costeras, sometidas éstas a una fuerte presión turística, nos estamos encontrando con una huida de la demanda, principalmente por las restricciones de movilidad, de aquellos profesionales que venían a trabajar a las grandes ciudades y también de estudiantes, con lo cual nos encontramos con que al incremento de la oferta de esas viviendas prodecentes del alquiler turístico, se suma una huida de la demanda".

"En este sentido, y de manera coyuntural", asegura Soria, sí que nos vamos a encontrar con un mercado en el que la oferta está subiendo de forma considerable, mientras que la demanda está bajando con fuerza, lo que provocará, a corto plazo, un ajuste de los precios que, por otro lado, ya se venía apreciando previamente al impacto de la covid, sobre todo en grandes capitales como Madrid y Barcelona".

Las caídas serán más intensas donde la subida también ha sido más intensa

El directivo de Tinsa apuesta por "bajadas más intensas en aquellas zonas donde la subida ha sido más intensa, y más moderada en aquellos mercados donde el crecimiento también ha sido más moderado". Y añade que "cierto es que en la situación actual, todavía los propietarios están teniendo mucha resistencia a bajar los alquileres preveyendo que la recuperación va a ser a corto plazo".

No obstante, como ya venía sucediendo en el mercado del alquiler en los últimos años, el impacto y la reacción de los precios no ha sido igual en toda España. "Como siempre, no ha habido cambios homogéneos, sino heterogéneos por zonas. Y las zonas más afectadas en cuanto a rentas han sido los centros de las ciudades. En el centro de Madrid y en el centro de Barcelona hemos visto cómo como consecuencia del coronavirus, la disminución de la demanda y el aumento de la oferta procedente del alquiler turistico han favorecido la estabilidad de precios y que incluso empiecen a bajar en algunas zonas", señala el directivo de Alquiler Seguro.

"Por el contrario, ha habido otras zonas donde la calidad de vida se basa en una vivienda más grande, con jardín, terraza o mayores zonas verdes, donde la presión de la demanda ha provocado que las rentas aumenten", destaca Carroza quien, de cara a 2021, apuesta por una normalización del mercado.

"En 2021 se va a producir un punto de inflexión qué será cuando se empieze a normalizar la situación. Bien porque haya vacunas masivas para toda la población o bien porque nos encontraremos en una situación en la que la normalidad se habrá instalado en el mercado. De lo que sí estamos convencidos es de que la demanda va a seguir creciendo", insiste Carroza.

"Habrá dificultades a la hora de comprar, lo que va a provocar un trasvase de más población hacia el alquiler, especialmente jóvenes"

"Por varios factores", explica. "Por un lado, porque como venimos detectando en estos últimos años, hay un cambio cultural. La gente está apostando, sobre todo la gente joven, mayoritariamente por el alquiler como acceso a la vivienda. Y, por otra parte, porque entendemos que va a haber ciertas limitaciones al acceso a la vivienda en propiedad, con nuevas dificultades a la hora de comprar, lo que va a provocar un trasvase de más población hacia el alquiler. En definitiva, en España vemos síntomas de madurez en un mercado, el del alquiler, que ha venido para quedarse", añade.

¿Seguirán bajando los alquileres en 2021?

De cara a 2021, Pedro Soria también prevé un nuevo aumento del peso del alquiler frente a la compraventa. "Con el coronavirus ha habido un factor sobrevenido, exógeno, al sector inmobiliario que previsiblemente provocará una crisis de la demanda que quiere comprar casa y un endurecimiento de las condiciones financiación, que aumentarán aún más ese trasvase de la compra hacia el alquiler. Y esto será positivo para este mercado, que será uno de los segmentos que menos sufrirá la crisis y que, además, tendrá una recuperación más rápida y probablemente saldrá fortalecido".

Una opinión que comparte Beatriz Toribio, directora general de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval). "Evidentemente, la crisis generada por la pandemia ha afectado al alquiler al igual que al resto de sectores de la economía. Sin embargo, a diferencia de estos, el residencial y, en concreto, el alquiler, se va a ver reforzado una vez pase toda esta situación porque aumentará de nuevo la demanda y se acelerarán, como de hecho está ocurriendo, determinadas tendencias como esa mayor necesidad de vivienda en alquiler porque se verá reducido el poder adquisitivo del grueso de la población".

Según Toribio, además "estamos asistiendo a cambios sociales y laborales que van a hacer que el alquiler sea aún más necesario. De ahí la necesidad que tenemos de mejorar la oferta para que en el medio y largo plazo no nos encontremos con situaciones parecidas a la anterior crisis".

Y es que, según Toribio "el acceso a una vivienda, en propiedad, pero especialmente en alquiler, sigue siendo uno de los grandes problemas que tenemos en nuestro país. Así lo pone de relieve el Fondo Monetario Internacional (FMI), que insiste en la necesidad de más vivienda en alquiler sobre todo social y a precios asequibles, una modalidad muy poco desarrollada en nuestro país y con la que podemos conseguir, no solo favorecer esa accesibilidad, sino la estabilidad de precios. Lo que dice el FMI", prosigue Toribio, "es que para poner en marcha esa oferta se necesita una menor regulación y una mayor involucración desde el punto de vista de la política pública de vivienda y esto es fundamental de cara a desarrollar esa oferta. Y para ello es necesaria una mayor seguridad jurídica que haga atractivo nuestro mercado de cara a toda la inversión que quiere entrar en el alquiler".

Contrarios a limitar los alquileres

En este sentido, los expertos entrevistados por El Confidencial, se muestran contrarios a fijar límites a los precios de los alquileres como ya ha hecho Cataluña y como podría hacer el Gobierno dentro de unos meses en la futura Ley de Vivienda.

"La regulación de precios máximos es absolutamente equivocada y seguramente conseguirá el efecto contrario al que persigue. Además, pensamos que en estos momentos es lo menos oportuno por cuanto que introduce inseguridad jurídica e incertidumbre para la inversión. Y a menor inversión, menor número de proyectos en marcha y, en definitiva, menor oferta, que es precisamente lo contrario de lo que necesitamos", asegura Miguel López Puche, director de operaciones de AQ Acentor.

Por su parte, Jorge Sena considera que medidas en esta dirección frenarán, previsiblemente, la inversión de los grandes fondos. "Las rentabilidades que tiene la vivienda en alquiler son muy bajas. En Madrid, estaríamos hablando de una rentabilidad del 3,5%-4% neto para los inversores. En este sentido, en la medida en que pongas limitaciones de precios, podemos tener algún tipo de reticencia a seguir invirtiendo en esta actividad. En Barcelona lo estamos viendo. Hay muchos inversores que prefiere no ir a Barcelona para invertir en 'build to rent' y en Madrid todavía no se ha establecido esto de manera clara. Sin embargo, es una amenaza que está sobre la mesa".

Beatriz Toribio, por su parte, insiste en los efectos negativos de una medida de este calibre. "La regulación del precio de los alquileres es una medida que genera mucho ruido y grandes titulares, pero no soluciona el problema de alquiler que tenemos en España. Incluso puede generar efectos contrarios a los que en teoría pretende. Lo ha dicho el FMI, el Banco de España, hay consenso entre diferentes economistas y en el propio sector. Lo que tenemos es un problema estructural de falta de vivienda en alquiler, especialmente social y asequible, y para solucionarlo lo que necesitamos es adoptar medidas que incentiven esa oferta, no que la contraigan, como ocurre con el control de precios y como se ha demostrado que así sucede en otras ciudades europeas y en otros países del mundo".

Tal y como explica la directora general de Asval, "esta medida lo que provocará es una reducción de la oferta, pero también una serie de consecuencias colaterales que tampoco son beneficiosas para el alquiler como la economía sumergida o un mayor deterioro en las viviendas y esto es fundamental en un país como España que tiene un parque inmobiliario en alquiler muy envejecido, porque se desincentiva al propietario, no solo a que invierta en la mejora de su vivienda, sino también en su mantenimiento. Asimismo, este tipo de medidas también provocan deslocalización e inseguridad jurídica, que es lo que menos necesitamos de cara desarrollar esa oferta de vivienda en alquiler asequible y social".

Limitar los alquileres provocará una reducción de la oferta

Antonio Carroza suscribe los argumentos de Toribio. "En un mercado con la tendencia a la madurez como es el mercado del alquiler en España, lo que necesitamos es seguridad jurídica tanto para inversores como para inquilinos. Los cambios legislativos que se están produciendo o que se están anunciando generan todo lo contrario. Inseguridad jurídica e inestabilidad. Y en lo que respecta al caso concreto del límite del alquiler, está sobradamente demostrado que en mercados donde se controlan los precios, lo que se genera es una reducción del stock de oferta, economía sumergida y sobre todo surge un principal afectado, el inquilino, que se va a encontrar con menos oferta, menos capacidad de decisión y evidentemente un mercado menos profesionalizado que lo que va a tender es a la infravivienda y a la falta de mantenimiento de las viviendas que están alquiladas".

En este sentido, todos los expertos coinciden en la necesidad de aumentar el parque de vivienda en alquiler -tanto libre, como social y a precios asequibles- para acabar con la tensión de precios. Y para aumentar esa oferta, se necesita, suscriben al unísono, de los grandes inversores. "El papel de los grandes operadores que quieren entrar en el mercado es fundamental. Les necesitamos para desarrollar esa oferta de vivienda en alquiler en sus diferentes modalidades. Evidentemente vivienda asequible, pero también a precio libre. Pero para que entren en el mercado, necesitan normas claras y estables, confianza en nuestro mercado y una seguridad jurídica que les permita desarrollar esa oferta de vivienda en alquiler", sostiene Beatriz Toribio.

En su opinión, "España es una anomalía con respecto al resto de Europa en lo que se refiere a la profesionalización del mercado del alquiler. Nuestro mercado está en manos en el 90% de pequeños o medianos propietarios y lo que necesitamos es que entren operadores similares a los que se han desarrollado en otros países europeos esa oferta de vivienda en alquiler asequible que necesitamos en España". E insiste que "medidas como el control del alquiler o la nueva regulación de las socimis lo que hacen es trasladar un mensaje que no favorece a esa seguridad jurídica".

El 'build to rent', ¿ganador de la crisis?

Y es que el futuro límite a los alquileres llega a España en un momento en el que la inversión en alquiler está de plena actualidad. En 2019, según datos de Colliers International, las operaciones de 'build to rent' representaron un 52% de la inversión residencial 'multifamily' -'private rented sector' y 'build to rent'- con un volumen total de 1.065 millones de euros para la construcción de alrededor de 3.660 viviendas en alquiler.

Según las previsiones de Knight Frank, 2020 podría cerrar con un volumen de inversión en 'build to rent' cercano a los 1.000 millones de euros, mientras que en 2021 podríamos llegar a los 1.300-1.500 millones de euros "sin dificultad", asegura Jorge Sena.

"El impacto del coronavirus en nuestra actividad de promoción de vivienda en alquiler ha sido muy tenue y estamos viendo cómo se ha acentuado el interés inversor por este tipo de activos", apunta Miguel López Puche. "En estos momentos estamos muy centrados en el 'build to rent', y también en el logístico, porque son dos sectores muy interesantes desde el punto de vista del inversor, que ve en estos dos productos valores refugio. Nuestra estrategia ya contempla desde el año 2015 el desarrollo de un porfolio de vivienda en alquiler. Ya hemos vendido dos carteras importantes y estamos generando un tercer portfolio con un total de casi 4.000 viviendas", asegura el director de operaciones de AQ Acentor.

2020 podría cerrar con una inversión en 'build to rent' cercana a 1.000 millones y en 2021 podríamos llegar a los 1.300-1500 millones

"A corto plazo seguiremos en este segmento. Tenemos diversos proyectos que ya están en fase de construcción y próximos a tener licencia de obra y todas esas viviendas están destinadas y pensadas para el mercado de alquiler. Además, tenemos constancia de que cada vez un mayor número de inversores están interesados en este tipo de activos que ofrecen una rentabilidad a largo plazo", añade.

Así lo constata también Jorge Sena. "La pandemia ha afectado a todos los sectores y al residencial también en cuanto al cierre de operaciones y de actividad. Sin embargo, la construcción ha seguido su curso y los inversores han centrado sus objetivos de inversión en logística y 'build to rent'. Inversores de largo plazo, como fondos de pensiones y seguros, que están reformulando sus carteras buscando inversiones a largo plazo y muy diversificadas como son los proyectos de vivienda en alquiler que permiten tener muchísimos inquilinos y de alguna manera la rotación de algunos no te afecta los ingresos de largo plazo", señala Sena.

Todos los expertos destacan, precisamente, el perfil 'core' de los inversores que están entrando en España a través de proyectos 'build to rent'. "Es un segmento donde no cabe la inversión oportunista. Los fondos buitre no tienen cabida en este segmento. Al contrario, la inversión que hay detrás de estos productos es una inversión de largo plazo, de bajas rentabilidades que busca seguridad y que no tiene nada que ver con el perfil de fondo buitre oportunista", insiste Miguel López Puche.

Una inversión a largo plazo, que ha venido para quedarse, según Sena. "Se ha reforzado la tendencia que veíamos antes de la pandemia y con un especial interés en este tipo de proyectos. Los promotores están llegando a acuerdos con los inversores para generar proyectos llave en mano que se entregarán en los próximos dos o tres años, lo que generará un volumen mucho mayor de oferta que ayudará al mercado a estabilizarse. Y vemos que es un mercado que seguirá creciendo ya que hay una tendencia clara de aumentar la exposición a vivienda en alquiler dejando incluso de lado el mercado de oficinas, por ejemplo, que está sufriendo debido a los cambios del teletrabajo y la manera de trabajar, lo que está ayudando a focalizar la inversión en ese tipo de inversión", añade el socio de Knight Frank.

"Tenemos que aprovechar este momento porque a diferencia de lo que ha ocurrido en anteriores ciclos inmobiliarios, ahora sí hay interés por parte la inversión en desarrollar este mercado del alquiler. En España siempre ha primado la propiedad y ahora tenemos que aprovechar esta oportunidad. Necesitamos esta inversión porque la administración, por sí sola, no puede desarrollar esta falta de vivienda en alquiler a precios asequibles", según la directora general de Asval.

"El alquiler es un mercado que invita claramente al optimismo, pero tiene retos importante. Es fundamental generar oferta para facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles y la única fórmula de conseguirlo es a través de la colaboración pública privada. Para elllo hay que poner en carga mucho suelo público que permita generar ese parque de viviendas en alquiler, pero igual de importante es dotar de un marco regulatorio que sea claro para que permita que haya una seguridad jurídica y dé confianza del inversor en desarrollar este tipo de proyectos", insiste Pedro Soria.

Y añade que "para ello es necesario que los políticos promuevan un cambio estructural y a largo plazo a través de un plan de viviendas sociales dirigidas a familias en situación de vulnerabilidad. Tenemos un sector promotor muy profesionalizado y estamos en el foco de la inversión extranjera. En este sentido, se dan todas las condiciones para que el mercado del alquiler sea uno de los grandes protagonistas del mercado y salga profundamente fortalecido".

¿Cuántas viviendas en alquiler se necesitan?

"No tenemos una cuantificación, ni siquiera aproximada, de qué número de viviendas hacen falta en el mercado para satisfacer la demanda actual, pero lo que sí que sabemos es que la oferta actual está muy lejos de la demanda real existente y el número de viviendas que están poniendo en el mercado en alquiler son todavía insuficientes. Y la demanda seguirá creciendo por temas sociodemográficos, culturales o por las dificultades para acceder a una vivienda en propiedad", añade Miguel López Puche.

En la actualidad, según datos de la consultora Savills Aguirre Newman, a cierre de 2018, las socimis eran propietarias de, aproximadamente, 42.000 pisos, otros inversores institucionales no cotizados sumaban otras 100.000 unidades adicionales, mientras que hay en desarrollo más de 6.200 viviendas destinadas al alquiler que saldrán al mercado a partir de 2021 y supondrán una inversión de 1.000 millones de euros. Una cifra insuficiente, ya que algunos expertos hablan de la necesidad de levantar dos millones de viviendas para alcanzar la media europea, pero un primer paso.

"Que toda esta oferta pueda ser puesta en el mercado a precio asequible dependerá de la rapidez con la que seamos capaces de generar este producto, pero también de la facilidad con la que se puede poner en el mercado. Y eso tiene que ver con la regulación, pero también con la financiación y la facilidad de generar suelo apto para ese tipo de producto", concluye López Puche.