Neinor, Culmia y Aedas se disputan el gran plan de alquiler asequible de Madrid y Barcelona

La apuesta de las administraciones públicas por sacar al mercado suelos que permitan promover viviendas de alquiler asequible empieza a ver la luz en Madrid y Barcelona. La capital catalana y su área metropolitana se encuentran ya en la fase final del proceso lanzado para seleccionar al socio privado que le acompañará en la sociedad Habitatge Metròpoli Barcelona, mientras que el Ejecutivo de Isabel Díaz Ayuso prevé recibir el próximo 13 de abril las ofertas de los interesados en los suelos del Plan Vive que la Comunidad de Madrid ha sacado al mercado para levantar 6.646 viviendas.

Según ha podido confirmar El Confidencial con varias fuentes conocedoras, las promotoras Neinor Homes, Culmia y Aedas Homes acudirán a la puja madrileña, una cita que se ha retrasado unas semanas para dar más tiempo a las compañías para presentar sus propuestas ante el serio riesgo que corría de haber quedado desierto en su primera convocatoria, inicialmente prevista para el 20 de marzo. La promotora de Orion y la controlada por Oaktree, además, son finalistas en Metròpoli, lo que demuestra el gran interés de estos grupos por las nuevas promociones de alquiler asequible.

Neinor irá de la mano de Cevasa y Aedas, del fondo norteamericano Ares

Las mismas fuentes señalan que, en Madrid, Neinor volverá a ir de la mano de Cevasa, compañía especializada en la gestión de vivienda en alquiler con más de medio siglo de historia y un parque de algo más de 2.000 viviendas, junto a la que ya ha concurrido en el plan de Barcelona. Por su parte, Aedas y el fondo estadounidense Ares, con el que ha cerrado varios proyectos de 'build to rent' en España, han decidido repetir su alianza y unir fuerzas en el Plan Vive.

El proyecto de la Comunidad de Madrid arrancó oficialmente en enero, cuando se anunció la licitación de 46 suelos distribuidos por toda la región en los que solo podrán levantarse viviendas en alquiler a precios asequibles. Las parcelas se licitaron en cuatro lotes y, según las fuentes consultadas, el coste de construir las viviendas se sitúa en torno a los 200 millones de euros, lo que arroja una media de algo menos de 120.000 euros por piso. Tal y como se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM), la concesión se otorga por un plazo de 50 años sin que sea susceptible de prórroga, mientras que las viviendas tendrán que estar construidas en 36 meses.

La licitación despertó, inicialmente, el interés de grandes promotoras, gestoras y fondos con presencia en el mercado del alquiler en Madrid o con experiencia en el 'build to rent', si bien, tal y como explicaron entonces varios expertos a este diario, tanto por volumen de inversión como por los requisitos exigidos, solo unas pocas compañías tienen capacidad económica para construir esas viviendas.

Además, el pliego de las concesiones también limita el número de potenciales interesados, tanto por el escaso margen de tiempo que ha concedido la Comunidad de Madrid para presentar las ofertas (apenas dos meses, que ha tenido que ser ampliado) como por las exigencias en torno a la solvencia económica y experiencia del licitador, que deberá acreditar, por ejemplo, su experiencia como promotora en la construcción de al menos 500 viviendas, de forma conjunta durante los cinco últimos ejercicios inmediatamente anteriores a la presentación de la oferta.

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Habitatge Metròpolis Barcelona, por su parte, es la entidad con la que el Ayuntamiento de Barcelona y su área metropolitana prevén promover un parque de 4.500 viviendas de alquiler asequible a lo largo de la próxima década. Para llevar a cabo este plan, el Consejo Metropolitano ha lanzado una licitación dirigida a incorporar un socio privado, que hará una aportación inicial de 12 millones, la misma cifra que inyectarán también las administraciones en el arranque.

Este proceso arrancó el pasado otoño y, tras varias cribas, Neinor y Culmia se encuentran en la fase final, cuyo desenlance se conocerá en las próximas semanas, ya que el ganador se conocerá esta primavera. Las cinco primeras promociones previstas, que sumarán aproximadamente unos 550 pisos, se llevarán a cabo en los municipios de Barcelona, Montgat, Sant Adrià de Besòs y Sant Boi de Llobregat.

Solvencia de los licitadores

En el Plan Vive, los interesados deberán presentar las cuentas anuales de los tres últimos ejercicios, junto con elinforme de auditoría, mientras que la cifra de negocios en el ámbito de la construcción de viviendas y de explotación en régimen de arrendamiento de viviendas durante los cinco últimos ejercicios no podrá ser inferior a 50 millones de euros para el caso de construcción de viviendas y de tres millones de euros en el caso de explotación en régimen de arrendamiento, mientras que los licitadores han de contar con unos recursos propios de 20 millones de euros.

Por otro lado, en dichos pliegos, la Comunidad de Madrid también establece que los licitadores pueden presentar ofertas por varios lotes, pero únicamente podrán ser adjudicatarios de dos, excepto que en algún otro lote la suya sea la única oferta válida presentada. Además, en el caso de que un licitador presente la oferta más ventajosa en más de dos lotes, solamente se le adjudicarán aquellos lotes en que hubiese obtenido una mayor puntuación.

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Y es que la oferta económica no será el único criterio para decidir el adjudicatario, sino que en la decisión puntuarán tanto la oferta técnica —proyecto de construcción y explotación de las viviendas, eficiencia energética, la sostenibilidad, etc.— como la económica. Y en el caso de la oferta económica, la Comunidad de Madrid valorará especialmente el descuento que se realice sobre el alquiler máximo, puesto que el objetivo de esta licitación es poner viviendas en alquiler a precios asequibles para ayudar a reducir las tensiones en el mercado madrileño de alquiler.

En Habitatge Metròpolis, el objetivo es promover 2.250 viviendas en la Ciudad Condal y otras 2.250 en su área metropolitana, plan que cuenta con un presupuesto de licitación de 193 millones de euros, incluido IVA, cifras que explican también la necesidad de garantizar la solvencia financiera del socio privado. Esta cifra, que incluye el desembolso tanto del accionista privado como de las administraciones públicas, se ha dividido en cuatro fases.

La primera, como ya se ha señalado, contempla que cada uno aporte 12 millones de euros; en la segunda se prevén otros 32 millones de euros; en la tercera las aportaciones ascederán a cerca de 55 millones; la misma cifra estimada para abordar la cuarta fase. Las administraciones aportarán a la sociedad mixta los suelos sobre los que se promoverán estas viviendas y el plazo de reversión se ha fijado en 75 años.

Tres postores para cuatro parcelas

Una diferencia entre el proyecto catalán y el madrileño es que el primero liga a las administraciones con un único socio, mientras que en el segundo se espera que haya reparto, sobre todo porque se cree que ningún interesado pujará por todas las parcelas. De hecho, destacan que uno de los lotes "resulta menos atractivo por el mayor porcentaje de VVPB —vivienda protegida de precio básico— respecto a la VPPL —vivienda protegida de precio limitado—, lo que reduce su rentabilidad respecto a los otros tres lotes".

Los suelos que han salido a licitación están distribuidos por toda la Comunidad de Madrid. Desde Valdebebas, en la capital, pasando por Alcorcón, Móstoles o Getafe. Y se licitan en cuatro lotes. Es decir, los interesados no pueden pujar por cada una de las parcelas individualmente, sino que deberán pujar por cada uno de los lotes.

El lote 1 incluye 11 parcelas situadas en los municipios de Madrid, Torrelodones, Alcalá de Henares, Colmenar Viejo y Getafe. En total, todas las parcelas suman 1.695 viviendas, siendo la más grande la de Valdebebas, ya que permitirá la construcción de 420 unidades, que competirán con los dos grandes desarrollos de vivienda en alquiler, el de Acciona e Hines (395 viviendas) y el de Amenabar Promociones y Ares (400 viviendas).

Precisamente, en Valdebebas son varias las parcelas que salen a licitación, y suman un total de 720 viviendas. Sin embargo, los terrenos no están dentro de los mismos lotes. De hecho, cada uno de los lotes incluye parcelas en diferentes ubicaciones, según los expertos consultados, para que "siempre haya solares atractivos y ningún lote quede desierto. Obviamente, si salieran las parcelas individualmente, probablemente algunas quedarían desiertas por su menor atractivo. De ahí la importancia de conocer las condiciones económicas de la concesión".

El lote 2 engloba 12 parcelas ubicadas en Madrid, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Torrejón de Ardoz, Móstoles y Alcorcón, y permitirá levantar 1.801 viviendas. Destaca, por número de viviendas, una parcela en Tres Cantos sobre la que se podrán levantar 354 unidades.

El tercero de los lotes agrupa otras 12 parcelas ubicadas en San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Alcorcón, Alcalá de Henares y Getafe para un total de 1.703 unidades, 488 de las cuales están en San Sebastián de los Reyes, uno de los municipios que, junto con Alcorcón, han despertado un gran apetito promotor en los últimos años.

El cuarto y último lote aglutina 11 parcelas ubicadas en los municipios de Navalcarnero, Humanes de Madrid, Velilla de San Antonio, Pinto y Colmenar Viejo. En total, otras 1.447 viviendas.