El alquiler irrumpe en Valdebebas: Acciona levantará otros 400 pisos para Hines

Valdebebas se ha convertido una de las localizaciones elegidas por los grandes inversores internacionales para poner en marcha sus proyectos de vivienda en alquiler. La firma inmobiliaria internacional Hines acaba de firmar con Acciona un acuerdo de compra llave en mano -forward purchase agreement- para un proyecto residencial de alquiler multifamiliar sobre un solar de 31.000 metros cuadrados que fue adquirido el año pasado a la firma Celteo Business por 63 millones de euros.

Este nuevo proyecto se levantará a escasos metros de la mayor operación 'build to rent' firmada hasta la fecha en España, junto a la parcela adquirida a Ferrovial -por 56 millones de euros-, también el año pasado, por Amenabar Promociones y sobre la que la promotora vasca levantarán más de 400 viviendas para el fondo Ares, en una operación valorada en algo más de 110 millones de euros.

Bautizado como Valdebebas 125, estará compuesto por 395 apartamentos de diferentes tamaños que permitirán albergar en su conjunto a unas 900 personas. Es decir, solo los dos últimos acuerdos firmados en este ámbito -Amenabar con Ares y Acciona con Hines-, permitirán la construcción de casi un millar de viviendas en Valdebebas, prácticamente una cuarta parte de todas las viviendas que saldrán al mercado del alquiler bajo la fórmula 'build to rent' en toda España. Dos operaciones, por otra parte, en las que ha participado la consultora Colliers International que, en esta ocasión, ha asesorado a Hines.

La inversión en el mercado residencial de alquiler -multifamily, en la jerga del sector- ha experimentado un enorme crecimiento en el último año. El año pasado, la inversión en este sector, tanto en lo que se refiere a alquiler privado -Private Rented Sector (PRS) por sus siglas en inglés-, como a los proyectos llave en mano -Build to Rent-, la inversión ascendió a 1.500 millones de euros, duplicando las cifras de un año antes. Y solo en enero, según datos de CBRE, ya se han cerrado operaciones para el que ascienden a 200 millones de euros, de los que 184 millones corresponden a proyectos de ‘build to rent’, siendo el acuerdo entre Amenabar y Ares el más relevante.

El acuerdo firmado entre Acciona e Hines supone la incorporación de este activo en la cartera del nuevo fondo Hines European Value Fund 2 (HEVF 2). Un acuerdo cerrado y firmado en una operación fuera de mercado entre el equipo local de Hines en España y Acciona, por lo que se desconoce el importe final de la operación, si bien, fuentes del mercado sitúan la cifra en torno a los 130 millones de euros.

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“Esta transacción nos permite introducirnos de forma anticipada en un mercado incipiente y prometedor en España, que se beneficia de un cambio demográfico y de estilo de vida, en la que el foco está cambiando de la propiedad al alquiler”, señala Vanessa Gelado, directora de Hines en España.

Valdebebas se ha convertido en uno de los ámbitos residenciales de más rápido crecimiento de Madrid al norte de Madrid en los últimos años y también donde mayor crecimiento han experimentado los precios de la vivienda.

En este sentido, ha sido cuestión de tiempo la llegada de la fiebre por el 'build to rent', una fórmula a la que ha terminado por sucumbir buena parte del sector promotor ya sea para dar salida a determinados proyectos que no han tenido la acogida esperada entre los futuros compradores de vivienda, conseguir una rentabilidad extra a esos proyectos o impulsadas por el inminente cambio de ciclo en el inmobiliario y la necesidad de cumplir con sus objetivos de venta, especialmente en el caso de las cotizadas.

Amenabar y Acciona siguen, de esta manera, los pasos de Aedas, que construirá para Ares 500 viviendas en alquiler —70 millones de euros—. Este fondo, uno de los más activos en este segmento del mercado, también firmaba el año pasado con Metrovacesa un acuerdo —29 millones de euros— para otro proyecto llave en mano de 121 viviendas. Además, según las fuentes consultadas, Ares y Amenabar están estudiando conjuntamente otras oportunidades de colaboración.

Además de Ares, en los dos últimos años, socimis y grandes fondos de inversión —Blackstone, Greystar, TPG...— también han apostado con fuerza por la vivienda en alquiler al calor de las atractivas rentabilidades que ofrecen estos productos.

Todos estos acuerdos permitirán poner en el mercado entre 4.000 y 5.000 viviendas en alquiler. Una cifra, no obstante, insuficiente para aliviar las tensiones existentes en el mercado del alquiler. Un mercado que, según diferentes expertos, necesita un millón de viviendas para evitar dichas tensiones alcistas de precios.

Rentabilidades muy atractivas

Según datos oficiales del Banco de España, la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler a nivel nacional alcanzó el 3,9% en el segundo trimestre de 2019. Un retorno muy superior al que ofrece la renta fija (el bono español a 10 años se ha situado en el 0,4%) y superando la que ofrecen los mercados 'prime' de oficinas y 'high street'.

Así, por ejemplo, y de acuerdo con los datos del Banco de España, la rentabilidad inicial media en el mercado de alquiler de Madrid capital es del 5,06% y oscila entre un máximo del 8,43% en el barrio de Villaverde —con los alquileres más bajos de Madrid— y un mínimo del 3,9% en el barrio de Salamanca, donde se encuentran los alquileres más elevados de la ciudad.

El apetito por proyectos de viviendas en alquiler llave en mano ha ido en aumento en los dos últimos años. A finales de 2017, Axa Real Assets dio el pistoletazo de salida con una inversión de 170 millones de euros por un portfolio residencial propiedad de Goldman Sachs y B Capital. Una cartera formada por 28 edificios con un total de 850 viviendas destinadas al alquiler y ubicadas en Madrid y Barcelona.