"La fusión de Quabit y Neinor incluye un potencial de mejora del 40%-50% en bolsa"

Esta, probablemente, sea la última entrevista que concede Félix Abánades como presidente de Quabit. La próxima semana, en la Junta General que celebrará la compañía el miércoles 31 de marzo, se votará la integración de su compañía en Neinor, operación que dará lugar a la mayor promotora de España, con más de 2.000 millones en activos, suelos para levantar 16.000 viviendas, un bajo endeudamiento, un ebitda (beneficio operativo) de 150 millones al año y con un modelo que integra construcción, promoción y negocio patrimonial (alquiler).

A pesar de estas bondades, y aunque el empresario alcarreño tiene prácticamente garantizada la luz verde de la asamblea al contar con el respaldo de Gescooperativo, Cobas, Augustus Capital y la constructora vasca Ondobide, Abánades muestra durante toda la entrevista casi una obsesión por aclarar hasta el último detalle técnico de la operación, algo que habría preferido hacer en persona, como era tradición en los viajes le llevaban por toda España para ver a sus inversores. Pero el muro que ha levantado la pandemia se lo ha impedido, para colmo, en la Junta más importante de la historia de Quabit.

TE PUEDE INTERESAR

Primera gran compra del año: Neinor se queda Quabit tras pagar una prima del 20%

Ruth Ugalde

"Sinceramente, creo que la integración en Neinor es una salida estupenda para Quabit, ayudamos a crear la primera compañía del país, damos una buena salida a los accionistas, que así entran en un vehículo que ya ha generado 100 millones de euros al año de ebitda, con objetivo de tener 150 millones recurrentes y en torno a 50 millones de euros de dividendo anual, lo que a las cotizaciones de hoy supone una rentabilidad del 6%. Además, cuenta con un plan de negocio muy avanzado, con visibilidad de caja para 2021 y 2022, que está diversificando fuerte con el alquiler, donde se ha marcado el objetivo de contar con 3.000 viviendas en 2023, que gestiona la cartera de Kutxabank... Es un gran grupo", resume Abánades.

Fue a principios de 2020 cuando el empresario tuvo su primer contacto con Neinor, apenas una conversación sin recorrido. Entonces, en realidad, "estaba trabajando para fortalecer el balance de la compañía dando entrada a un inversor con 200 millones en acciones y deuda convertible para sustituir a Avenue", recuerda, sin querer desvelar de quién se trataba, "solo puedo decirte que no era Carlos Slim, como se especuló". Pero, cuando estalló el covid y Abánades, quien ya ha superado las crisis de 1993 y 2008, fue consciente de la gravedad de la pandemia, decidió coger el toro por los cuernos y llamó a la puerta de Neinor.

"Teníamos una compañía bien fundamentada y con una organización bien estructurada, con un equipo formado y armado, que es una de sus mejores cosas. También teníamos un plan de negocio que, en una parte importante, podríamos haber cumplido, a pesar de que ya veníamos con cierto retraso. La compañía no habría tenido problemas para cumplir sus objetivos financieros y de negocio si no hubiera llegado el covid", asegura el todavía presidente de Quabit. "Sin el covid, probablemente, nos habríamos mantenido independientes, aunque abiertos a operaciones corporativas, incluso habríamos podido integrar a compañías más pequeñas".

La pandemia ha sido el golpe de gracia a una industria que, tras vivir hace una década la mayor crisis de su historia, empezó a levantar cabeza en 2014-15, de la mano de grandes fondos internacionales que se hicieron con enormes carteras de suelo al precio de derribo que exigió el estallido de la burbuja. Sobre estos terrenos construyeron las grandes promotoras que son hoy en día Neinor, Vía Célere, Aedas o Habitat (sin olvidar a Metrovacesa, con la diferencia de que ella tiene detrás a Santander y BBVA), y las sacaron a cotizar. Pero los números que se habían hecho saltaron por los aires, fundamentalmente, por tres motivos: inflación de los costes de construcción, falta de mano de obra y retrasos de años en las concesiones de licencias.

Sinceramente, creo que la fusión con Neinor es una salida estupenda para el accionista de Quabit

A los retos de su propia industria, se han unido los del sector financiero, cada vez más exigente a la hora de conceder préstamos promotores y que, además, se enfrenta a un proceso de concentración. "El futuro del sector inmobiliario español, ahora sí, ya solo es para compañías muy saneadas, porque la financiación bancaria, que hace años que ya no existía para comprar suelo, ahora solo va a prestar a empresas muy sólidas. El sector se vuelve muy complicado y va a ser muy selectivo por la financiación. La financiación va a marcar el devenir del sector", anticipa Abánades.

En este contexto, con la fusión, Quabit va a pasar de tener un ratio de apalancamiento precovid superior al 45% a otro del 20% en la Neinor fusionada, con una deuda neta de entre 2 y 2,5 veces ebitda, y a un tipo muy inferior al que ha venido afrontando hasta ahora, ya que un aspecto crítico para el éxito de la fusión ha sido el acuerdo al que se ha llegado con Avenue para refinanciar y amortizar su deuda. "Avenue se está portando muy bien, ha hecho sacrificios para que la operación salga, como una quita de más de 40 millones. Con Sareb también estamos ultimando un acuerdo para ampliar el calendario de pago y unos fondos de Arcano han reducido a menos de la mitad los tipos de interés", explica el empresario.

TE PUEDE INTERESAR

Abánades, Paramés y Alierta apoyan la fusión Neinor-Quabit con el foco puesto en Slim

Ruth Ugalde

Avenue concedió a Quabit tres líneas de financiación por importe de 123 millones de euros y a través de la sociedad Cerdaville Spain es el titular único de las acciones clase B, que la promotora adquirirá en su totalidad por 22 millones, lo que supone valorar cada título en 0,44 euros. La integración se realizará mediante un canje de una acción de Neinor por cada 25,965 de Quabit, lo que supone valorar a la empresa presidida por Abánades en 62 millones de euros, frente a los 57,4 millones que capitaliza actualmente, y eso que desde el anuncio de la integración en Neinor, el pasado 11 de enero, la compañía se ha revalorizado en bolsa cerca del 10%.

"Con la suma de la cotización de las dos, estaremos en torno a los 900 millones de euros, pero cotizamos con fuerte descuento, con lo cual, cuando la situación se normalice, iremos convergiendo con el resto del sector en Europa, que cotiza, al menos, a una vez valor en libros. Y si hay una compañía española que puede volver a cotizar a valor en libros, esa es Neinor, porque ya ha demostrado su capacidad de generar dinero y esto es lo que mira la bolsa". A partir de este argumento, Abánades sostiene que "la fusión incluye un potencial de mejora de las acciones de, al menos, el 40%-50% una vez integradas", lo que supone apuntar a los 1.400 millones.

Si hay una promotora española que puede volver cotizar a valor en libros, esa es Neinor, porque ya ha demostrado su capacidad de generar dinero

Pero, "para empezar a cotizar a valor en libros, tenemos que demostrar un 'track-record' del negocio y de pago de dividendos", reconoce Abánades. Neinor tiene previsto repartir un dividendo recurrente de más de 50 millones. Además, tras el fuerte castigo que sufrió hace dos años por incumplir objetivos, la compañía ha resurgido de sus cenizas y lidera el mercado tanto en términos de ebitda como de beneficio neto.

Dentro de la estrategia que se ha marcado el nuevo equipo que capitanean Borja García-Egotxeaga y Jordi Argemí, está la apuesta de adquirir suelos en buenas localizaciones y apostar por el alquiler, dos piezas del puzle que Quabit ayuda a encajar. Aunque Abánades asegura que ahora todos los equipos están enfocados en cerrar la operación, que si nada se tuerce estará consumada para finales de mayo o principios de junio, sí han identificado ya suelos de Quabit para viviendas en alquiler en la zona centro (Madrid y Corredor del Henares) y Málaga, terrenos con capacidad para levantar 1.000 viviendas en renta.

Otro punto destacable son "todos los créditos fiscales (160 millones de euros) que tiene Quabit y que se perderían, porque no iba a generar suficiente beneficio para aprovecharlo, pero dentro de Neinor sí van a poderse aprovechar", o la tracción que confiere el nuevo transatlántico en el que se embarca la promotora alcarreña para poder lanzar ya operaciones. "En el próximo semestre se van a arrancar cuatro promociones, por unas 400 viviendas, que sin la fusión no habríamos podido iniciar hasta elevar preventas".

Abánades destaca, especialmente, la aportación de Rayet a Neinor, constructora que permite contar con un modelo vertical y a la que se le abren nuevas posibilidades de crecimiento dentro de Neinor, asumiendo parte de sus promociones e, incluso, de terceros. De hecho, aunque esquive referirse directamente a ello, el empresario no puede ocultar su confianza en que esta filial no solo mantenga el empleo, sino que pueda acoger a algunas personas de Quabit.

Mucha gente de Quabit tendrá cabida en Neinor y posibilidad de hacer carrera. ¿Todos? Imposible

"Mucha gente de Quabit tendrá cabida en Neinor y con posibilidad de hacer carrera en la compañía. ¿Todos? Imposible. ¿Cuántos? Va a depender mucho de cómo esté el mercado cuando se materialice la fusión, si entramos en una cuarta ola o si se acelera la vacunación", asegura, sin querer entrar en detalles. En cambio, responde raudo a la pregunta de si le habría gustado quedarse como consejero: "Si te refieres a consejero delegado, no, Neinor ya tiene un equipo perfectamente formado, y como consejero, no es un tema ahora. Como asesor, asistiré a los consejos como invitado".

Cuando las respectivas asambleas de Neinor y Quabit den su aprobación al matrimonio y empiecen a funcionar como una única compañía fusionada, Abánades continuará al frente de Grupo Rayet, sin la constructora, que se la vendió a Quabit en 2019, pero sí con Alovera Beach, proyecto que confía poder arrancar en la segunda mitad de este año y que aspira a construir una gran playa artificial en La Alcarria.

Historia de un emprendedor

Félix Abánades entró en Rayet, germen de la actual Quabit, como director administrativo en 1990. Entonces, apenas era una constructora local de Guadalajara, fundada el año anterior para hacer una promoción de chalets. A los dos años, por la mala administración de los dos socios fundadores, la empresa estaba al borde de la quiebra, "perdía el 50% de lo que facturaba", recuerda Abánades, quien, con 27 años, se quedó la empresa y los 500 millones de pesetas de la época (tres millones de euros) de deuda que tenía, para evitar que fuera a concurso y dejara a todos sus proveedores sin cobrar. "Yo tenía ya una gestoría montada, pero pensé que no se podía dejar tirada a toda esa gente". Así, en diciembre de 1992, a las puertas de una grave crisis económica, se sentó con todos los proveedores, les habló a las claras de la situación y les prometió que si le apoyaban tiraría adelante. "Fue mi primera reestructuración de deuda", recuerda. Aunque, en aquella ocasión, el punto de locura de la edad también jugó su papel, 15 años después, Abánades volvió a hacer lo mismo cuando Enrique Bañuelos salió de Astroc, promotora a la que había vendido Rayet Promoción. "Lo hice por tres motivos, y no sé cuál prevaleció: la primera fue un tema económico, porque pensé que podía ser una oportunidad entrar a la mitad de precio del que había salida Astroc a cotizar; la segunda, para salvar a los trabajadores y proveedores; y la tercera, porque los bancos me lo pidieron y me dijeron que me iban a ayudar". Catorce años después, Abánades confiesa que, cuando dio este paso, "sabía que venía una crisis dura, pero no me imaginaba que llegaba el abismo, fue el Covid de la promoción". Pero también consiguió sobrevivirlo. Ahora, tras muchas luces y sombras, se despide dejando a la empresa al abrigo del grupo líder del sector: Neinor