Primera gran compra del año: Neinor se queda Quabit tras pagar una prima del 20%

Primera gran operación corporativa del recién estrenado ejercicio 2021. Los consejos de administración de las promotoras Neinor y Quabit han acordado unir sus destinos mediante una fusión por absorción que permitirá a la primera hacerse con la segunda, según acaban de comunicar las compañías a la CNMV —Comisión Nacional del Mercado de Valores—.

La integración se realizará mediante un canje de acciones de una acción de Neinor por cada 25,965 de Quabit, lo que supone valorar la totalidad de la empresa presidida por Félix Abánades en unos 62 millones de euros, frente a los 53 millones que capitaliza actualmente en bolsa, y el pago de una prima cercana al 20% para los titulares de acciones A (las cotizadas).

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Tras la integración, los actuales accionistas de Neinor controlarán el 93% del capital, mientras que los inversores del grupo alcarreño poseerán el otro 7%.

Además, la compañía ha llegado a un acuerdo con los principales acreedores de Quabit para aplicar una quita de entre 45 y 50 millones de euros de la deuda de Quabit, además de un pacto para amortizar las acciones B incluidas en los acuerdos de financiación con Avenue, que incluirán el pago de 22 millones de euros al fondo. Compromisos, no obstante, condicionados al éxito de la fusión.

Con esta adquisición, que Neinor empezó a estudiar hace casi un año y formalizó en noviembre con el inicio de la 'due dilligence' (auditoría interna), la promotora dirigida por Borja García-Egotxeaga, logra hacerse con un banco de suelo para más de 7.000 viviendas, el 65% del cual es finalista, y mantener al mismo tiempo las líneas que se ha comprometido con el mercado, al tratarse de un canje de acciones que apenas tendrá impacto dilutivo.

Aunque Neinor ampliará capital para absorber a Quabit, lo hará después de amortizar autocartera por un 6% del capital, lo que conllevará que, al final, la adquisición de Quabit solo supondrá una dilución del 1% para sus inversores. Además, el ratio de apalancamiento ('loan to value') del nuevo grupo fusionado será del 20%-25%, al mismo tiempo que las pérdidas históricas que arrastra Quabit (heredera de las antiguas Astroc y Rayet Promociones) permitirá a Neinor beneficiarse de hasta 200 millones en créditos fiscales.

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Desde el punto de vista operativo, además de crear un nuevo grupo con activos brutos por valor (GAV) de 2.000 millones de euros, capacidad de promover más de 16.000 viviendas y generar unos ingresos totales de 4.500 millones, también destaca que Neinor pasará a contar con su propia constructora, Rayet, y ampliará su base de clientes hacia compradores de vivienda más accesible.

La nueva compañía fusionada, que seguirá cotizando como Neinor Homes, refozará su presencia en la zona centro, ya que Quabit concentra casi el 60% de su cartera en Madrid y Corredor del Henares, donde posee suelos para promover más de 4.000 viviendas, así como en el área de Málaga/Costa del Sol, con otro millar de futuras viviendas. Además, se prevé integrar unas 1.500 unidades de la empresa alcarreña en la nueva división de alquileres de Neinor.

Equipo directivo

Neinor mantendrá el mismo consejo de administración y el mismo equipo directivo que actualmente, con García-Egotxeaga y Jordi Argemí, consejo delegado adjunto, a la cabeza; mientras que Abánades, 'alma mater' de Quabit, seguirá ligado a la gestión, pero como asesor ('senior advisor').

La operación, que ya cuenta con el compromiso de accionistas que representan el 26% del capital de Quabit y el 28% de Neinor, deberá ser refrendada por las Juntas Generales de accionistas de las dos compañías, citas que prevén celebrarse en las próximas seis a ocho semanas y, en cualquier caso, en el primer semestre de este año.

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Para Quabit, este acuerdo es una tabla de salvación en un momento crítico, como demuestra la caída de casi el 70% que acumula en bolsa en el último año, su elevada deuda y la decisión que tomó el pasado verano de congelar el 40% de los nuevos proyectos por el impacto de la pandemia.

JP Morgan y Deutsche Bank han sido los bancos asesores de Neinor, mientras que PwC ha asesorado la parte fiscal, laboral y financiero y Uría la legal. Arcano y Cuatrecasas han trabajado para Quabit.