Neinor y la adquisición de Quabit: un acuerdo pequeño con gran potencial

Neinor se ha lanzado a por Quabit. El grupo que dirige Borja García-Egotxeaga ha anunciado en la tarde de este lunes un principio de acuerdo para la adquisición de la antigua Astroc en una operación valorada en unos 62 millones, lo que implica una prima de alrededor del 20% sobre el valor de Quabit.

Estas cifras hablan por sí mismas de una operación de poco calado. Al fin y al cabo, a día de hoy, la capitalización de Neinor es hasta 16 veces superior a la de la compañía que dirige Félix Abánades. Pero, por encima de estos números, es posible encontrar en la integración acordada por ambas compañías justificaciones que le dan un valor más allá de lo que sugieren las cifras.

Neinor llega a la operación en un momento de remontada sobre el parqué. Tras ganar un 14,7% en poco más de tres semanas, la compañía ha logrado borrar las pérdidas registradas desde el inicio de la pandemia y rozar sus niveles más elevados desde principios de 2020. Un hito conseguido al calor de las informaciones que apuntan a que la promotora habría logrado cumplir su objetivo de ebitda y de entregas de viviendas el pasado ejercicio, lo que le permitirá abonar su primer dividendo.

Los suelos de Quabit suponen el 43% de la capacidad de desarrollo de nuevas viviendas

Hace tiempo que cumplir objetivos se ha convertido en un hito poco frecuente entre las promotoras españolas, que acumulan varios años de decepciones que les han valido sonoros tropiezos sobre el parqué. Y la situación del sector se ha visto enturbiada en los últimos trimestres por el impacto de la crisis del coronavirus, que amenaza con suponer un brusco final de la etapa expansiva que ha vivido el mercado inmobiliario español desde hace varios años.

En esas circunstancias, no han sido raras las voces que han abogado por un proceso de consolidación en un sector tradicionalmente muy atomizado. Un informe reciente de Alantra Equities sugería que la integración de Neinor y Metrovacesa podría tener sentido, otorgando a la compañía de García-Egotxeaga, entre otras ventajas, un importante banco de suelo, un tipo de activo del que se encontraba escasa, una distribución geográfica complementaria y un mayor tamaño que reforzaría su atractivo como inversión.

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Sin embargo, es fácil entender que un momento de incertidumbre como el actual se muestra poco propicio para abordar una operación de tal calado, que alumbraría un grupo inmobiliario de casi 2.000 millones de euros de valoración. Por eso, parece razonable que Neinor haya buscado un movimiento que le aporte beneficios semejantes —aunque, obviamente, de forma mucho más limitada— asumiendo unos riesgos mucho menores.

No es casual que entre las justificaciones que Neinor cita para explicar su movimiento se resalte, en primer lugar, que el grupo combinado contaría con un banco de suelo "de alta calidad que permitiría la construcción de más de 16.000 viviendas", de las que más de 7.000 (más del 43%) provendrían de los suelos aportados por Quabit. La adquisición de suelo se había convertido en una de las tareas principales que se habían marcado los directivos del grupo.

La absorción de Quabit da a Neinor un importante peso en el Corredor del Henares

Del mismo modo, la oferta de ambos grupos parece fuertemente complementaria, pese a algunos solapamientos en regiones como Málaga o Valencia, por estar orientadas a distintos segmentos de precio. Además, la adquisición de Quabit permite a Neinor entrar en zonas atractivas como la del Corredor del Henares (Madrid y Guadalajara), en la que Quabit cuenta con suelos de notable interés, con capacidad para promover alrededor de 4.000 viviendas.

Y tampoco se puede pasar por alto que, con la compra de Quabit, Neinor también incorpora las capacidades de construcción de la compañía de Abánades, integradas en su propia constructora Rayet. En un mercado en que la capacidad de cumplir con los ritmos de construcción prefijados ha sido uno de los principales problemas de las distintas promotoras, esta puede ser una ventaja nada desdeñable.

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En cualquier caso, el sentido de toda operación debe valorarse a partir de sus precios. Y aunque esta no debe suponer en ningún caso un esfuerzo significativo para Neinor —un grupo, por otra parte, con un balance relativamente sólido—, las dificultades por las que atravesaba Quabit —había perdido en torno al 70% de su valor en los últimos 12 meses y se había visto obligada a suspender varios proyectos por el impacto de la pandemia— parecen haber creado un escenario favorable para la obtención de un acuerdo a niveles razonables y reforzado por la quita obtenida en la deuda del grupo absorbido por cerca de 50 millones de euros.

A la vista del tamaño de Quabit, no parece que su absorción vaya a suponer un cambio crucial en la historia de Neinor. Pero si el grupo de García-Egotxeaga es capaz de extraer el potencial que parece encerrar esta adquisición, tendrá mucho ganado para conseguir que su reciente remontada en bolsa no sea solo una pausa en su poco satisfactoria evolución sobre el parqué desde su estreno hace algo menos de cuatro años.