La banca endurece el préstamo promotor para evitar un desplome de precios de la vivienda

Toca ser prudente. Es el mensaje que impera en los departamentos de riesgos de todas las grandes entidades del país que, desde el último trimestre del año pasado, han empezado a endurecer los requisitos en la concesión del préstamo promotor. En concreto, según han confirmado a este medio varias de las mayores promotoras y entidades financieras del país, para primera residencia se están exigiendo preventas del 40% de media, mientras que en segunda residencia el listón medio se ha situado ya por encima del 50%.

Estos números, además, se circunscriben a compañías grandes y proyectos sólidos, de manera que cuanto menor es la promotora y más recóndito el proyecto (por ejemplo, una pequeña promoción de ocho unifamiliares en una ciudad de provincias) más se endurecen las condiciones que están exigiendo los bancos. La otra cara de la moneda, como destacan desde una gran entidad, corresponde a proyectos de gran demanda en las principales capitales, como un desarrollo de obra nueva dentro de la madrileña M-30, donde todavía se encuentran concesiones de préstamo promotor con preventas del 30%, aunque cada vez menos.

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Las razones que explican este cambio de tercio son varias, pero una ha sido la determinante: el impacto del covid en la economía y la necesidad de tomar medidas para contener el golpe. En esencia, ante la aparición de nuevas cepas, la prolongación de los expedientes de regulación temporal de empleo (ERTE), los anuncios de expedientes de regulación de empleo (ERE), concursos de acreedores, etcétera, tanto las entidades como la inmobiliarias han apostado por ser prudentes ante el creciente riesgo de que empiecen a caerse compradores de promociones ya en marcha, lo que podría empujar a las compañías a tener que bajar los precios de venta para encontrar un rápido repuesto.

Una forma de construir una red de seguridad, evitar desplomes de precios y salvaguardar la caja consiste, precisamente, en elevar la cifra de preventas (las famosas compras sobre plano que exigen el desembolso del 20% del importe de la vivienda). De este modo, se colabora a retrasar el arranque de las obras hasta tener una sólida base de compradores, de manera que si la crisis económica, como se espera, se agudiza se cuenta con suficientes recursos como para terminar la promoción sin verse obligados a aplicar fuertes rebajas para poder vender todos los pisos.

En el caso de la segunda residencia, a este problema general se han unido las restricciones a la movilidad, que han dejado la costa española huérfana del turista extranjero, comprador natural de estos inmuebles, factor de peso para que las entidades hayan incrementado aún más las cautelas y se hayan llevado por encima del 50% la exigencia de prerreservas. Según datos de Tinsa, británicos, franceses y alemanes representan más de la mitad de las compras de viviendas vacacionales en nuestro país, mercado que el covid se ha llevado por delante y cuya vuelta está condicionada a lograr la ansiada inmunidad de grupo, pasaporte que todavía se antoja lejano.

La última encuesta de préstamos bancarios del Banco Central Europeo (BCE) y el Banco de España, publicada el pasado enero, ya destacaba que en el último trimestre de 2020 las entidades financieras habían empezado a endurecer a las empresas el acceso a la financiación, y advertía que esta tendencia iba a mantenerse durante 2021, debido, fundamentalmente, al miedo que hay en los bancos a una oleada de morosidad.

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"La razón principal que explicaría la contracción de la oferta crediticia sería el aumento de los riesgos percibidos, vinculado al deterioro en las perspectivas, tanto sobre la situación económica general como sobre la solvencia de prestatarios y de sectores concretos", principalmente el comercio y la construcción, recogía el informe del Banco de España, tal y como adelantó a este medio.

En el caso del préstamo promotor, una manera de evitar males mayores a futuro consiste en dilatar el arranque de las obras hasta tener las máximas garantías de que el proyecto va a ser viable y capaz de soportar un agravamiento de la crisis sanitaria y económica. Este freno al arranque de nuevos proyectos ya se está dejando notar, y el año pasado los visados de obra nueva registraron una caída del 17,32% según los datos del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE).

Financiación alternativa

Al cierre del grifo crediticio se une el proceso de consolidación del sector bancario, unas fusiones que las promotoras ven con preocupación, ya que están expuestas a unas entidades cada vez menores en número y mayores en tamaño, proceso que les ha convencido de la necesidad de diversificar más las fuentes de financiación.

Este planteamiento es el que está detrás del movimiento generalizado que se vio el año pasado de recurrir al mercado de pagarés, recurso al que han acudido Aedas, con un programa de hasta 150 millones, Metrovacesa (100 millones), Pryconsa (100 millones), Vía Célere (100 millones) y Premier (50 millones).

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El problema de esta financiación es que su plazo, como máximo, alcanza dos años, lo que la convierte en una vía interesante para la gestión de tesorería o para afrontar necesidades de liquidez a corto plazo; pero sigue siendo insuficiente para cortar el cordón umbilical que en España une a este sector con la banca.

Otra alternativa que se está barajando son los fondos de deuda, mercado todavía incipiente en España, lo que hace que las firmas que operan en nuestro país aún manejen pequeños volúmenes. Sin embargo, en Londres el mercado es mucho más sofisticado y desde hace meses está habiendo conversaciones de promotoras españolas con firmas de la City para sellar financiaciones de grandes volúmenes, como los vistos en los programas de pagarés.