Grandes promotoras estudian la financiación alternativa para algunos proyectos
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POR LAS RESTRICCIONES DE LA BANCA

Grandes promotoras estudian la financiación alternativa para algunos proyectos

El sector financiero se ha vuelto cada vez más exigente con los promotores a quienes requiere cada vez mayores niveles de preventas para concederles financiación

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Sucedía antes de la pandemia y se ha intensificado con el coronavirus. El sector financiero se ha vuelto cada vez más exigente con los promotores, a quienes requiere cada vez mayores niveles de preventas para concederles financiación. Asimismo, algunas entidades están pidiendo algo de tiempo al sector antes de facilitarles fondos con la esperanza de tener una mayor visibilidad y certidumbre en torno a la crisis desencadenada por el coronavirus y el impacto que pueda tener sobre la futura demanda de vivienda.

En este contexto, algunas de las grandes promotoras han comenzado a recurrir a fuentes de financiación alternativa o a llamar a las puertas de plataformas que ofrecen este tipo de financiación que, si bien tiene un coste mayor que la ofrecida por la banca, al menos les permite arrancar una promoción aunque el nivel de preventas no sea tan elevado.

Así lo han comenzado a constatar algunas de estas plataformas como Xenia Capital, Ibero Capital o Marathon Asset Management. Todas ellas reconocen a El Confidencial que en los últimos meses han llamado a sus puertas algunas de las grandes promotoras del mercado español, cuando hasta hace unos meses sus principales clientes eran pequeñas y medianas promotoras, muchas de ellas de carácter local. Aunque todas ellas prefieren no dar nombres, aseguran que algunas se encuentran entre las veinte promotoras más grandes de España.

"Ahora, el 40%-50% de los proyectos que nos llegan son de grandes promotoras"

"Antes de la pandemia, uno de cada 20 proyectos que llegaban a nosotros eran de grandes promotores. Ahora estamos hablando entre el 40% y 50%", explica a El Confidencial Rory Buchanan, director general de Xenia Capital, que aterrizó en España en 2017, cuando el mercado residencial aún mostraba síntomas de fortaleza con subidas de precios y una demanda muy activa y que se encuentra respaldada por grandes compañías inmobiliarias internacionales, incluyendo Pacific Investments.

"La banca ha comenzado a decir a los promotores que tienen que esperar seis meses para poder disponer de fondos, pero estos no pueden esperar. Llevan un año o año y medio cogiendo reservas y se han comprometido con sus clientes a entregarles sus casas en dos años. Necesitan empezar a construir", explica Buchanan, cuya compañía alcanzó en 2020 los 50 millones de euros financiados en distintas operaciones a pequeños y medianos promotores, con proyectos enfocados al comprador nacional y a no más de 20 kilómetros de una gran ciudad. Su objetivo para 2021 es alcanzar los 80 millones.

Xenia Capital no ha sido la única en constatar este cambio. "Efectivamente, la sensación de falta de financiación al sector promotor se ha recrudecido. Desde que se inició la recuperación, en 2014-2015, la banca ha ido reduciendo su exposición a este sector por el consumo de capital que conlleva; y con la pandemia, esta situación se ha intensificado, lo que ha provocado que cada vez más nos estén llegando promotores que no consiguen financiación para un proyecto o no consiguen tanta financiación como necesitan o como tenían pensado", coincide en señalar Walter de Luna, socio fundador y presidente de Ibero Capital, plataforma nacida en 2018 para ofrecer financiación alternativa a pequeños y medianos promotores. "Hemos tenido conversaciones en diferentes momentos y creo que se van a repetir o intensificar en el futuro, pero aún no hay nada en concreto", explica a El Confidencial.

La consolidación bancaria juega en contra

Los expertos consultados coinciden en señalar estas mayores dificultades de acceso al crédito entre las grandes, especialmente en los últimos meses. Y no solo por la incertidumbre generada por la crisis y las mayores exigencias de la banca, especialmente en cuanto al número de preventas, sino también por los procesos de concentración bancaria.

"Sin duda, a nivel de financiación bancaria, hemos observado que en los últimos meses se ha producido una restricción bancaria y un endurecimiento en las condiciones de financiación de los bancos", apunta Miguel Martínez, 'managing director' de Colliers, compañía que hace un par de años recibió el mandato en exclusiva de MCAP Global Finance, la filial londinense de la gestora de Nueva York Marathon Asset Management, para gestionar 200 millones de euros destinados a la financiación de compra de suelo finalista.

Una opinión que comparten desde una de las grandes promotoras del sector. "Efectivamente, la consolidación bancaria tendrá un impacto en el sector promotor y no será positivo. CaixaBank o Bankia aún están operando de forma independiente, pero llegará un momento en el que no querrán verse tan expuestas a una sola compañía y el promotor tendrá que compensar esa falta de financiación con otro banco".

Precisamente, la pasada semana, durante la celebración del Encuentro de Financiación Inmobiliaria de Madrid (Efimad), Javier Duro Chacón, director comercial de Real Estate de la entidad, aseguraba que "la financiación alternativa y la financiación bancaria se tienen que entender y convivir. Hay riesgos que las entidades financieras no vamos a asumir, como por ejemplo un 'build to rent' en el que haya desarrollo de suelo, pero habrá financiadores que estén dispuestos a hacerlo con mayores diferenciales y no descartamos ir de la mano".

Foto: Panorámica de Mijas.

Miguel Martínez, por su parte, insiste en las mayores exigencias de la banca en cuanto a la comercialización de la promoción. "Entre un 40% y un 50% de preventas, dependiendo del proyecto. Y no hay que olvidar que existe una relación directa entre el incremento de las preventas exigidas y el inicio de la construcción de las viviendas, lo que lleva a algunas compañías a arrancar proyectos con fondos propios, lo que les confiere una ventaja competitiva en aquellos ámbitos en desarrollo".

En opnión del directivo de Colliers, esta situación tiene una lectura positiva. "La mayor dificultad de acceso a la financiación bancaria ha provocado una mayor competencia entre los proveedores de financiación alternativa, que han comenzado a focalizarse en un nicho de mercado hasta ahora sin cubrir, el que se mueve entre la financiación bancaria a intereses entre el 1,5% y el 3,5% y la financiación alternativa, con intereses de dos dígitos".

"Actualmente, nos encontramos en un escenario, en el mercado inmobiliario en general, en el que hay un mayor número de operaciones sobre la mesa y también de mayor volumen, y se está empezando a cubrir un nicho de mercado con financiaciones de entre el 4% y el 8% que no existía hace un año", apunta Miguel Martínez, quien reconoce la gran competencia existente dentro del segmento de la financiación alternativa que está permitiendo que se cierren operaciones que tradicionalmente habría financiado la banca.

"Algo que hace unos meses era impensable, como la compra de un hotel con financiación alternativa, ahora lo estamos viendo. Ahora mismo, el hotelero es, por ejemplo, un mercado en el que la banca no quiere entrar y donde el número de oportunidades para estas plataformas son mayores. Esto, hace unos meses, era impensable", añade este experto.

¿Habrá financiación suficiente para todos?

Pero ¿tiene capacidad la financiación alternativa para hacer frente al capital que necesita el sector promotor y que hasta ahora estaba consiguiendo de la banca? Para que nos hagamos una idea, en los últimos dos años la banca ha concedido en torno a 10.000 millones de euros al sector promotor.

"Sin duda, sí. Se está levantando muchísimo dinero para invertir en España y cada semana llegan nuevos 'players'. Además, en nuestro país hay más de 150 proveedores de financiación alternativa", reconoce Martínez, quien asegura que si bien el grueso de operaciones se mueve entre 1 y 15 millones de euros, hay proveedores que solo se plantean operaciones a partir de determinados volúmenes, entre 20 y 50 millones de euros o incluso a partir de 75 millones".

"En España hay más de 150 proveedores de financiación alternativa"

A favor de los promotores, según Walter de Luna, sigue jugando la escasez de obra nueva que sigue existiendo en el mercado. "No hay exceso de producto y se siguen manteniendo las fechas previstas de entrega de viviendas. Y en aquellas zonas, como la Costa del Sol, donde puede haber cierta saturación, la reducción de la oferta de nuevo producto puede ser positivo para el mercado", añade el directivo de Ibero Capital.

Esta compañía ha financiado ya 150 millones de euros en proyectos residenciales en Costa del Sol y Valencia para construir unas 400 viviendas, y su previsión pasa por invertir, al menos, 100 millones de euros en 2021, ya sea en deuda o en 'equity'. "Estamos abiertos a cualquier tipo de negocio al que veamos viabilidad. No descartamos nada siempre que el proyecto y el socio sean los adecuados", apunta.

Foto: Bloque de viviendas en Madrid. (Istock)

A pesar del recrudecimiento de la financiación bancaria, no todas las promotoras han sucumbido, al menos por ahora, a la financiación alternativa. Algunas compañías prefieren recurrir a fondos propios para lanzar sus promociones sin necesidad de alcanzar el nivel de preventas exigido por el banco, lo que en un contexto como el actual retrasa el lanzamiento de los proyectos y, por tanto, la entrega de las viviendas. Sin embargo, incluso en este punto hay disparidad de opiniones.

"No es tanto una cuestión entre poder o no poder hacerlo, sino más bien si quieres asumir el riesgo comercial que implica arrancar un determinado proyecto sin un nivel de preventas determinado", apunta una promotora de tamaño mediano.

La construcción de viviendas se resentirá

Así, por ejemplo, desde Vía Célere, su consejero delegado, José Ignacio Morales Plaza, asegura que "para todos los promotores residenciales, la diversificación de las fuentes de financiación es una de las claves estratégicas más relevantes en el presente y en el futuro. En este sentido, en Vía Célere tratamos de aplicar también la innovación no solo en el plano operativo sino también en el financiero”.

Aedas Homes, por su parte, cerraba el pasado mes de septiembre la emisión de 34,1 millones de euros de pagarés a 24 meses. Unos pagarés que cuentan con la garantía parcial del Estado, puesto que se llevó a cabo dentro del marco de ayudas Covid-19. Otras, como Neinor, aseguran que en la actualidad su fuente de financiación es 100% bancaria y que prefieren no recurrir a emision de pagarés por no considerarlo adecuado para los ciclos que requiere una promocion residencial. Todas ellas coinciden, no obstante, en que el apetito de la banca por financiar sus proyectos sigue siendo muy elevado.

Foto: Boadilla del Monte.

"Cualquier financiación alternativa a la banca es una alternativa. Puede ser una emisión de bonos con vencimiento a medio plazo, pólizas o bonos. Un tipo de financiación al alcance, 'a priori', de las cotizadas que, aunque sí tienen acceso con carácter general a la financiación bancaria, sí van a sufrir la concentración bancaria y la limitación de su exposición al riesgo por parte de las entidades financieras", añade Miguel Martínez.

"Antes eran 20 entidades las que tenían el riesgo diversificado, ahora la cifra se ha reducido significativamente. No obstante, en este proceso de concentración son las grandes, las cotizadas, las que salen ganando. Sociedades potentes con Tier1, Triple 'A' en su calificación de riesgo son las que siguen encajando con los criterios de financiación de la banca", asegura Miguel Martínez.

"Las entidades están derivando su riesgo hacia las grandes promotoras con un negocio diversificado, lo que, inevitablemente, está perjudicando a pequeños y medianos promotores", añaden desde una cotizada.

El problema del acceso a la financiación planteará, inevitablemente y según explican los expertos, un problema a futuro para el sector promotor y a la larga para la demanda. Desde hace un par de años, desde Asprima se asegura que no existe financiación para levantar las 120.000-150.000 viviendas que se necesitan en España. Y en un contexto como el actual, varios promotores consultados aseguran que difícilmente llegaríamos a las 100.000. De hecho, en el peor de los escenarios, nos moveríamos en torno a las 60.000 unidades, lo que supondría volver a niveles de 2016.

Sucedía antes de la pandemia y se ha intensificado con el coronavirus. El sector financiero se ha vuelto cada vez más exigente con los promotores, a quienes requiere cada vez mayores niveles de preventas para concederles financiación. Asimismo, algunas entidades están pidiendo algo de tiempo al sector antes de facilitarles fondos con la esperanza de tener una mayor visibilidad y certidumbre en torno a la crisis desencadenada por el coronavirus y el impacto que pueda tener sobre la futura demanda de vivienda.

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