El Ayuntamiento de Madrid tropieza en su subasta de suelo en Valdebebas: cero ofertas

Era una de las grandes subastas del año del Ayuntamiento de Madrid, pero ha quedado desierta. El consistorio había convocado en septiembre un concurso público para la enajenación de dos parcelas de uso terciario ubicadas en Valdebebas, uno de los ámbitos en expansión de Madrid, con dos grandes operaciones de terciario en el último año. Por ambos terrenos, el ayuntamiento esperaba conseguir, al menos, 37 millones de euros, pero no ha recibido ni una sola oferta, tal y como confirman a El Confidencial fuentes del mercado.

Un fracaso que las mismas fuentes achacan al contexto de incertidumbre que se vive en el mercado por culpa de la crisis del coronavirus, lo que podría llevar a la revisión de los precios de licitación para adecuarlo a las nuevas condiciones del mercado. Estas fuentes explican que ahora se abre el plazo de un año en que el ayuntamiento podría venderlas a esos mismos precios si saliera un comprador interesado, mediante venta directa. Si no es así, aseguran las mismas fuentes, el consistorio debería revisar los precios de licitación para una futura venta.

El ayuntamiento dispone ahora de un año en que podría venderlas a esos mismos precios si saliera un comprador interesado

El concurso fue publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) el 22 de septiembre de 2020 y el plazo de presentación de ofertas finalizó el pasado 23 de noviembre, mientras que este jueves estaba prevista la apertura de los sobres con la documentación administrativa. Las parcelas, que suman un total de 40.000 metros cuadrados edificables —17.776 metros una, y 21.556 metros cuadrados la otra—, salieron al mercado a un precio de licitación de algo menos de 17 millones de euros y poco más de 20 millones, y su enajenación formaba parte de un plan para sacar al mercado otros 260.000 metros cuadrados.

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En ambas parcelas, el precio de repercusión del suelo ascendía a 948 euros el metro cuadrado, en línea con las tasaciones de varios solares antes del estallido de la pandemia, pero muy por debajo de una de las operaciones que han 'calentado' el mercado de terciario de Valdebebas y que ahora están en el punto de mira, tal y como ha adelantado El Confidencial.

Hablamos de un solar de 35.000 metros cuadrados que Metrovacesa vendió a Fusara, una fundación ligada a la archidiócesis de Madrid, por 48 millones de euros y un precio de repercusión de 1.370 euros el metro cuadrado, es decir, muy por encima del precio que esperaba conseguir el Ayuntamiento de Madrid y más del doble de los 590 euros que pagó la socimi de Pryconsa —Saint Croix Inmobilier— por otro solar propiedad de Parque Empresarial El Olivar, del empresario murciano Trinitario Casanova.

Dos importantes operaciones en menos de un año en un ámbito prácticamente consolidado a nivel residencial, pero con un futuro aún incierto en cuanto a oficinas, más aún en un contexto en que el mercado inmobiliario se ha visto sacudido por la pandemia, y el sector de oficinas especialmente.

Y es que la pandemia ha irrumpido en un momento en que la inversión se encontraba en máximos gracias a la enorme liquidez existente. Un gran apetito inversor del que se vio beneficiada Valdebebas, cuya zona de terciario recibió un fuerte empujón a finales de 2019 cuando Tomás Olivo, propietario de Galerías Comerciales, compró por 55 millones de euros la pastilla comercial del ámbito. Una superficie edificable de 145.000 metros cuadrados y un precio de repercusión en torno a 370 euros el metro cuadrado.

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"Una cifra irrisoria si tenemos en cuenta que, en 2006, Metrovacesa y Riofisa ofrecieron casi 240 millones —1.300 euros el metro cuadrado, aunque entonces eran 182.000 metros cuadrados edificables— o los 110 millones que puso sobre la mesa Doughty Hanson en 2015 —600 euros el metro cuadrado—", explicaba recientemente a El Confidencial un experto inmobiliario. "Pero es buena cifra si consideramos el contexto actual", añadía. Además, Valdebebas podría recibir un gran impulso si, finalmente, el Hospital Isabel Zendal comienza a funcionar a pleno rendimiento y no cae en el olvido como la famosa cúpula del Instituto de Medicina Legal de la frustrada Ciudad de la Justicia, que nunca ha llegado a utilizarse.

Valdebebas, en el punto de mira

Valdebebas es uno de los últimos grandes desarrollos inmobiliarios de Madrid. Cuenta con una extensión de 10,6 millones de metros cuadrados —1,2 millones enfocados a oficinas y uso hotelero y comercial— y una previsión de albergar 13.500 viviendas y 40.000 vecinos. Situado en la zona noreste de la capital, junto a Sanchinarro y el aeropuerto de Barajas, el ámbito cuenta con el gran pulmón verde del Parque Forestal Felipe VI, la Ciudad deportiva del Real Madrid y la ampliación de Ifema. Además, en la actualidad se encuentra en construcción el primer edificio de oficinas, propiedad de Valenor, cuyo dueño estudia destinarlo a un centro de 'coworking'.

Sin embargo, y a pesar de que en el aspecto residencial ha tenido un importante desarrollo, y de la ya comentada venta de la pastilla comercial a Galerías Comerciales, lo cierto es que las transacciones de suelo terciario han sido prácticamente inexistentes y algunos de los propietarios del suelo en el ámbito no creen que vaya a haber muchas en el futuro, más allá de la venta de las parcelas propiedad de la Junta de Compensación, cuya liquidación dentro de, aproximadamente, dos años obliga a liquidar o vender todos sus activos.

"Estarían abiertos incluso a estudiar ofertas por su suelo terciario, que se encuentra junto a la pastilla comercial a precios similares a los que ha comprado Pryconsa", aseguran fuentes cercanas a la Junta de Compensación. Y es que, en un contexto como el actual, con el duro revés que ha provocado la pandemia sobre el mercado hotelero y de oficinas, y ante un previsible cambio laboral y social hacia fórmulas más extendidas del teletrabajo, tantos metros cuadrados de uso terciario, según los expertos, no parece que vayan a tener encaje en el futuro del mercado inmobiliario de Valdebebas.

"No va a haber demanda para terciario en los próximos 100 años. Sería necesario un cambio de usos, una modificación del plan general para todo Madrid que permita adaptar el uso de esos suelos a las necesidades de la sociedad", añade una fuente que conoce en profundidad el mercado inmobiliario de Valdebebas.