Vivenio y GMP se quedan con los dos mejores suelos de Repsol en Madrid

Es, sin duda, una de las grandes operaciones de suelo de 2020 y ya tiene ganadores. Repsol suelta lastre inmobiliario e ingresará entre 90 y 100 millones de euros con la venta de dos parcelas, una de uso residencial libre y otra de terciario, con una edificabilidad total de 37.000 metros cuadrados, frente a su sede en Madrid, en la calle Méndez Álvaro, uno de los ámbitos que mayor impulso han recibido en el último año. Vivenio se quedará con el suelo residencial (3.822 metros cuadrados) y GMP con el suelo terciario (2.843 metros), según confirman a El Confidencial varias fuentes del mercado. Se trata de dos de los mejores solares actualmente en el mercado dentro de la M-30

Como adelantó este diario, Repsol decidió sacar al mercado estas parcelas en el mes de julio y en estos cuatro meses ha recibido medio centenar de ofertas no vinculantes de los principales grupos inmobiliarios nacionales e internacionales, si bien, a la fase final, solamente han llegado media docena de ofertas vinculantes, y ha sido en el consejo de administración celebrado este miércoles 25 de noviembre en el que se ha dado luz verde a las ofertas ganadoras. Todo el proceso de comercialización está siendo gestionado en exclusiva por el departamento de suelo de la consultora CBRE.

En la puja por el solar residencial, fuentes del mercado aseguran que Vivenio se ha impuesto a compañías de la talla de Grupo Lar, Acciona o Grupo Ibosa. Esta parcela tiene una edificabilidad de 18.058 metros cuadrados —16.322 residenciales y 1.736 de comercial— y permitirá la construcción de unas 200 viviendas que serán destinadas al alquiler. Junto con Mahou-Calderón, Méndez Álvaro es una de las zonas que concentran el gran interés de la demanda que quiere comprar casa o vivir de alquiler.

Vivenio se quedará con el suelo residencial, que permitirá construir unas 200 viviendas en alquiler, y GMP con el suelo terciario

De hecho, con esta adquisición, la socimi participada por Renta Corporación y el fondo holandés APG sumará su segundo gran desarrollo dentro de la M-30, puesto que en agosto de 2019, como adelantó este diario, se hizo con la última parcela que tenía en venta el Atlético de Madrid en Operación Calderón. Por ella pagó 82 millones de euros, 75 millones si se descuenta el coste del derribo del estadio y otras cargas. Es decir, un precio de repercusión de 2.633 euros, aproximadamente, muy similar al pagado en Méndez Álvaro.

Por su parte, GMP, grupo inmobiliario de la familia Montoro, se ha impuesto en la puja por el suelo de uso terciario. El terreno dispone de una edificabilidad de 19.564 metros cuadrados y permitirá la construcción de oficinas, hoteles o espacios de 'coliving'. GMP, uno de los principales grupos patrimonialistas de España, está especializado en el sector de oficinas de alta calidad en Madrid. Según fuentes inmobiliarias consultadas, en el terreno se podría levantar un edificio de oficinas de hasta 20 plantas. Un dato: GMP es el sexto mayor propietario de superficie de oficinas en el paseo de la Castellana, con 54.000 metros cuadrados.

Repsol suelta lastre inmobiliario

Repsol, por su parte, que en 2012 compró varios terrenos en Méndez Álvaro y donde levantó, en uno de ellos, su sede, vuelve a soltar lastre inmobiliario, puesto que en los últimos años y al tratarse de activos no estratégicos para la compañía, la petrolera ha ido vendiendo varias parcelas. En 2016, de hecho, Repsol y Adif sacaron a subasta pública un solar junto a los terrenos que ahora ha puesto a la venta. Entonces, por una superficie de 2.107 metros cuadrados y una edificabilidad de 14.859 metros cuadrados, se fijó un precio mínimo de venta de 27 millones.

A aquella subasta, celebrada en la sede de Adif, solamente acudió un postor, Vía Célere, promotora que por aquel entonces aún presidía Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente también de los promotores de Madrid (Asprima) y de España (APCE). La promotora ofreció 29,1 millones de euros, un 8% por encima de lo esperado. De hecho, los terrenos vendidos en esta última operación se encuentran junto al que hace casi cuatro años subastaron Adif y Repsol.

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E. Sanz

Los expertos consultados destacan el atractivo de su ubicación, entre la M-30 y la estación de Atocha —donde el suelo finalista brilla por su ausencia— y dentro del desarrollo urbanístico de Méndez Álvaro Norte (APR 02.06), un ámbito con una superficie de 129.700 metros cuadrados, una edificabilidad total de 185.313 metros cuadrados para casi 2.000 viviendas y otros 61.771 metros para oficinas u hoteles.

Asimismo, se trata de un enclave con amplias zonas verdes y gran número de sedes de distintas empresas, entre ellas las de Repsol o Catalana Occidente, mientras que Colonial está desarrollando un gran campus residencial y de oficinas. "Es una de las mejores zonas de la capital en estos momentos para construir viviendas. El entorno es espectacular, las urbanizaciones son muy amplias y, al haber muchas grandes compañías en la zona, el mercado de alquiler es muy potente", explica a El Confidencial Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Una zona muy codiciada

La enorme escasez de suelo finalista dentro de la M-30 convierte estos solares en un auténtico caramelo para promotores e inversores. En los últimos años, compañías como Vía Célere o Amenabar han puesto en marcha varias promociones en Méndez Álvaro con una gran demanda. De hecho, los teléfonos de Vía Célere no dejaban de sonar en 2017, cuando la compañía instaló las vallas y lonas que anunciaban su futuro proyecto sobre el terreno adquirido a Adif y Repsol, lo que da idea del apetito comprador en la zona.

De hecho, Adif ha sacado a subasta dos solares en Méndez Álvaro, sobre los que se podrán levantar más de 200 viviendas en total. El importe mínimo conjunto de ambas parcelas es de 75.895.000 euros (sin IVA) y están ubicadas en el APR 02.06 Méndez Álvaro Norte I del PGOU.

Una de las parcelas tiene 5.459,76 metros cuadrados, con una edificabilidad de 24.793,35 metros de uso residencial y un precio de salida de 54.403.000 euros (IVA no incluido). La segunda parcela dispone de 2.484,25 metros con una edificabilidad de 9.736,30 metros cuadrados de uso residencial y un precio de salida de 21.492.000 euros (IVA no incluido). Teniendo en cuenta la edificabilidad conjunta, en total, podrán levantarse más de 400 viviendas.

Desde hace varios meses, y ante la previsión de que Adif sacaría a subasta ambas parcelas, han sido varias las gestoras de cooperativas que han tomado posiciones para poder pujar por estos terrenos, entre ellas, Domo Gestora o iKasa. Fuentes del mercado aseguran que el proceso de enajenación se prolongará durante varios meses, previsiblemente, hasta la próxima primavera.

El ámbito, en ebullición inmobiliaria desde hace años, dispone actualmente de muy pocas promociones en marcha

Esas mismas fuentes aseguran que podría alcanzarse un precio de repercusión de incluso 3.000 euros, lo que supondría vender las futuras viviendas en torno a 5.500 euros el metro cuadrado. Para que nos hagamos una idea, si tenemos en cuenta los últimos testigos comparables de la Operación Mahou-Calderón, el precio de repercusión de las parcelas vendidas se situó entre 2.900 y 3.200 euros el metro cuadrado, si bien, como aseguran los expertos, la ubicación de Repsol es mejor.

El ámbito, en plena ebullición inmobiliaria desde hace años, dispone actualmente de muy pocas promociones en marcha. De hecho, según fuentes del mercado, el único proyecto en marcha y en fase de comercialización es de Pryconsa, con precios desde algo más de medio millón de euros, en torno a 4.500 euros el metro cuadrado. La fecha prevista de entrega está fijada a finales de 2020 o principios de 2021, y de sus 66 viviendas, solamente quedan cinco unidades por vender. Otras promotoras como Amenabar o InmoCaixa acaban de entregar 100 y 80 viviendas respectivamente.

Amenabar consiguió vender hace casi cuatro años, en apenas un mes, todas las viviendas a unos precios muy atractivos: 3.000 euros el metro cuadrado, lo que obligó a InmoCaixa, según las mismas fuentes, a retrasar la comercialización de su promoción, que acabó vendiéndose en torno a 4.300 euros el metro cuadrado.

Además, a largo plazo, son varias las compañías que pondrán en el mercado un número significativo de viviendas en alquiler, como Colonial, en su ya mencionado campus, o el proyecto 'build to rent' de Acciona para Axa, de 135 viviendas en la zona.