EL PRECIO MÍNIMO DE LICITACIÓN ES DE 27 MILLONES

Vía Célere se queda con el suelo de Adif y Repsol en el centro de Madrid por 29 millones

Un único sobre. Una única oferta. Un único ganador. El mediático solar situado en Méndez Álvaro, dentro de Madrid capital, que Adif y Repsol sacaban a subasta publica en pleno verano, ya tiene dueño

Foto: Parcela de Adif y Repsol a subasta en Méndez Álvaro.
Parcela de Adif y Repsol a subasta en Méndez Álvaro.

Un único sobre. Una única oferta. Un único ganador. El mediático solar situado en Méndez Álvaro, dentro de Madrid capital, que Adif y Repsol sacaban a subasta publica en pleno verano, ya tiene nuevo dueño. Vía Célere, la compañia que preside Juan Antonio Gomez-Pintado, presidente tambien de los promotores de Madrid (ASPRIMA) y de España (APCE), ha presentado la única oferta por este terreno, que constituye la mayor bolsa de suelo disponible en el centro de la capital con posibilidad de desarrollo urbanístico a corto plazo. La promotora ha ofrecido por él 29.157.830 euros, un 8% por encima de los 27 millones de euros fijados como precio mínimo de licitación. 

El plazo para presentar las ofertas finalizó el pasado 2 de noviembre y hoy se han abierto los sobres. O, mejor dicho, el sobre, ya que, a pesar de ser un solar muy codiciado por su ubicación, solamente han recibido una oferta por él. 

La oferta cumple con todos los requisitos administrativos y jurídicos exigidos y ahora debe ser la mesa de licitación, en la que están representados los tres propietarios del solar (Adif, Repsol y la Junta de Compensación) la que debe analizar la oferta económica y resolver el proceso de enajenación y adjudicación de la parcela.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere y nuevo presidente de Asprima.
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere y nuevo presidente de Asprima.

El solar en cuestion, estratégicamente situado entre la M-30 y la estación de Atocha -donde el suelo finalista brilla por su ausencia-, se ubica dentro del desarrollo urbanístico de Méndez Álvaro Norte (APR 02.06), un ámbito con una superficie de 129.700 metros cuadrados, una edificabilidad total de 185.313 metros cuadrados para casi 2.000 viviendas y otros 61.771 metros para oficinas u hoteles. Junto a la sede de la petrolera, la parcela en cuestión cuenta con una superficie de 2.107 metros cuadrados y una edificabilidad de 14.859 metros. El terreno es de titularidad compartida, de forma que Adif tiene una participación del 42%, Repsol otro 21,5% y la Junta de Compensación de Méndez Álvaro Norte I, el 36,5% restante.

Vía Célere es una de las promotoras más importantes a nivel nacional y con fuerte presencia en la Comunidad de Madrid. Pero además conoce a la perfeccion la zona donde se ubica el solar. No en vano, desarrolla un par de proyectos en Méndez Álvaro: Residencial Nebulosas y Residencial Adelfas, ambas totalmente vendidas. Asimismo tiene otro proyecto en marcha muy cerca, en la calle Embajadores. Pero además de poner en marcha varios proyectos durante la crisis, ha sido bastante activa en la compra de suelo. De hecho, hace apenas unos días cerraba una de las operaciones de suelo más importantes de la capital.

A principios de este mes, y como ha sucedido en esta ocasión, la suya fue la única oferta presentada por la parcela urbana situada en la Avenida Santo Ángel de la Guarda, con una superficie de 3.173,81 metros cuadrados y una edificabilidad de 11.230,15 metro y por la que el Ministerio de Hacienda pedía, al menos 17,1 millones de euros. El solar fue adjudicado provisionalmente a Vía Célere tras ofrecer 19,6 millones de euros. Es decir, un 14% más de lo que esperaba obtener el Hacienda por él. 

Las cooperativas, grandes ausentes

Las grandes ausentes en esta puja de suelo público han sido las gestoras de cooperativas. Muy activas en plena pinchazo inmobiliario, tras los últimos problemas para llevar a cabo sus proyectos sobre terrenos públicos en la capital, (Domo Gestora en Raimundo Fernández Villavede y Grupo Ibosa en Cuatro Caminos) parecen haber optado por quedarse al margen de las nuevas operaciones de suelo que han salido al mercado.

Sin embargo, también ha sorprendido en el sector la ausencia de ofertas por parte de otras promotoras tradicionales y muy activas como Pryconsa o Amenabar, así como de los nuevos 'players' del sector, especialmente inmobiliarias respaldadas por fondos de inversion internacionales. Hay que recordar que Pryconsa tiene actualmente paralizada una inversión de más de 56 millones de euros en Vadebebas, mientras que acaba de comprar junto a Amenabar, por 30 millones de euros, la sede de Cecabank en Madrid. 

Subasta pública a tres bandas

Las tres entidades propietarias del suelo -Adif, Repsol y la Junta de Compensación- optaron en el pasado mes de julio por una operación conjunta para vender la parcela con el fin de "mejorar la eficiencia en la comercialización y aprovechar sinergias", según detalló Adif en un comunicado. La compañía pública de infraestructuras ferroviarias, la petrolera y la junta de compensación sacaron a subasta el terreno coincidiendo con la reactivación que presenta el sector de promoción de nuevas viviendas en España, especialmente en grandes ciudades como Madrid. 

En el distrito Arganzuela, donde se ubica el solar, apenas hay un 3% de las viviendas en venta en toda la capital

En este sentido, los propietarios del suelo consideran que está ubicado en una zona "de gran interés para el mercado inmobiliario", dado que cuenta con distintos servicios públicos, conexión con la estación de Atocha, con la de Cercanías y autobuses de Méndez Álvaro. Asimismo, se trata de un enclave próximo a la carretera de circunvalación M-30, con amplias zonas verdes y gran número de sedes de distintas empresas, entre ellas las de Repsol. Factores todos ellos que no habrían sido suficientes, según los expertos consultados, para justificar el elevado precio exigido, al menos 27 millones de euros. 

Un precio que, según Foro Consultores, situaría el precio de suelo finalista en torno a los 1.800 euros, que es donde muchos expertos fija el techo a pagar por los terrenos en este ámbito de Madrid. Conocer la oferta económica es solo cuestión de horas.

Con un precio de mercado de vivienda de unos 3.500 euros el metro cuadrado construido, con comunes, garaje y trastero aparte, el valor del suelo, con un margen de beneficio sobre ventas del 15%, debería estar entre 1.500-1.600 euros el metro cuadrado edificable. El dato de salida implica que los interesados deben asumir riesgos y pensar que el precio va a subir", señalaba Luis Corral, consejero delegado de esta compañía, tras conocerse el proceso de subasta. "Lo lógico es que los precios de repercusión se muevan entre 1.500 y 1.600 euros el metro cuadrado. En mi opinión, el tope serían 1.800 euros, 2.000 ya me parece excesivo, porque supondría vender las viviendas en torno a 4.000 euros el metro cuadrado. Y no debemos olvidar que Arganzuela no es Las Tablas, y el perfil del comprador y su poder adquisitivo, tampoco", explicaba también Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

Para que nos hagamos una idea de la importancia de este suelo, en el distrito Arganzuela, donde se ubica, apenas hay un 3% de las viviendas disponibles en venta en toda la capital, apenas siete promociones en marcha, según datos de Knight Frank.

"Sin duda, es una de las escasas bolsas de suelo que tenemos actualmente dentro de la M-30", reconocía a este diario Samuel Población. "Son muy pocos los terrenos en manos privadas, la mayoría está en manos de la Administración pública, ya sea local, autonómica o estatal. Y precisamente la escasez de oferta de obra nueva se está trasladando a los precios de repercusión del suelo en esta zona". 

En plena ebullición

Méndez Álvaro lleva desde años en el punto de mira de los promotores. Y, a pesar de unos precios de repercusión del suelo que los expertos califican de "excesivamente altos", lo cierto es que en los últimos meses ha habido movimientos.

Parcela adquirida por Amenabar.
Parcela adquirida por Amenabar.

A principios de este año, por ejemplo, la constructora Amenabar compraba a la Sareb un solar (ver imagen) situado en la confluencia de la calle de Méndez Álvaro con la avenida del Planetario por cerca de 20 millones de euros, tal y como informó el diario 'El Mundo'. Unos terrenos de 30.203 metros cuadrados de superficie residencial y 7.557 de terciaria, donde está prevista la construcción de 302 viviendas y cuya propiedad se repartían la Sareb (45,34%), CaixaBank (45,34%) y el Ayuntamiento de Madrid (9,32%). La constructora vasca habría pagado un valor de repercusión del suelo por encima de 1.100 euros, muy por debajo de los más de 2.000 euros que están pidiendo algunos propietarios de suelo.

Vía Célere, uno de los 'players' mas activos en los últimos años y cuyo nacimiento se producía en plena crisis, ha puesto sobre la mesa al menos 27 millones de euros, que es el precio mínimo de licitación fijado por Adif y Renfe. Un precio que, según Foro Consultores, situaría el precio de suelo finalista en torno a los 1.800 euros, que es donde muchos expertos fija el techo a pagar por los terrenos en este ámbito de Madrid. Conocer la oferta económica es solo cuestión de horas.
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