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Adif y Repsol subastan por 27 millones la mayor parcela de suelo en Madrid
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Adif y Repsol subastan por 27 millones la mayor parcela de suelo en Madrid

Según las compañías, constituye la mayor bolsa de suelo disponible en el centro de la capital con posibilidad de desarrollo urbanístico a corto plazo

Foto: Parcela a subasta de Adif y Repsol.
Parcela a subasta de Adif y Repsol.

Adif y Repsol han sacado a subasta pública por un precio mínimo de 27 millones de euros un terreno de Madrid que, según las compañías y los expertos consultados por El Confidencial, constituye la mayor bolsa de suelo disponible en el centro de la capital con posibilidad de desarrollo urbanístico a corto plazo.

Se trata de un suelo para levantar viviendas situado en la calle Méndez Álvaro de la capital, al lado de la sede de la petrolera, que cuenta con una superficie de 2.107 metros cuadrados y una edificabilidad de 14.859 metros cuadrados. El terreno es de titularidad compartida, de forma que Adif tiene una participación del 42%, Repsol otro 21,5% y la Junta de Compensación de Méndez Álvaro Norte I, el 36,5% restante.

Con estos datos sobre la mesa, desde Foro Consultores estiman que el precio de suelo finalista rondaría los 1.800 euros. Un precio que algunos expertos sitúan en el techo a pagar por terrenos en este ámbito de Madrid. "Con un precio de mercado de vivienda de unos 3.500 euros el metro cuadrado construido, con comunes, garaje y trastero aparte, el valor del suelo, con un margen de beneficio sobre ventas del 15%, debería estar entre 1.500-1.600 euros el metro cuadrado edificable. El dato de salida implica que los interesados deben asumir riesgos y pensar que el precio va a subir", señala Luis Corral, consejero delegado de esta compañía.

"Lo lógico es que los precios de repercusión se muevan entre 1.500 y 1.600 euros el metro cuadrado. En mi opinión, el tope serían 1.800 euros, 2.000 ya me parece excesivo, porque supondría vender las viviendas en torno a 4.000 euros el metro cuadrado. Y no debemos olvidar que Arganzuela no es Las Tablas, y el perfil del comprador y su poder adquisitivo, tampoco", explica Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

El precio de suelo finalista rondaría los 1.800 euros, cifra que algunos expertos sitúan en el techo a pagar por terrenos en este ámbito de Madrid

Según datos de Foro Consultores, "en la actualidad, no hay muestras significativas de suelo porque es residual, y el precio de venta de vivienda es escaso, pero estaríamos hablando de una media de 3.500 euros el metro cuadrado. No obstante, hay producto residual como pueden ser los áticos o los dúplex, donde la media ronda los 3.600 euros".

La parcela, estratégicamente situada entre la M-30 y la estación de Atocha, se ubica dentro del desarrollo urbanístico de Méndez Álvaro Norte (APR 02.06), un ámbito con una superficie de 129.700 metros cuadrados, una edificabilidad total de 185.313 metros cuadrados para casi 2.000 viviendas y otros 61.771 metros para oficinas u hoteles.

Las tres entidades -Adif, Repsol y la Junta de Compensación- han optado por una operación conjunta para vender la parcela con el fin de "mejorar la eficiencia en la comercialización y aprovechar sinergias", según detalló Adif en un comunicado.

Subasta pública a tres bandas

La compañía pública de infraestructuras ferroviarias, la petrolera y la junta de compensación sacan a subasta el terreno coincidiendo con la reactivación que presenta el sector de promoción de nuevas viviendas en España, especialmente en grandes ciudades como Madrid.

En este sentido, los propietarios del suelo consideran que está ubicado en una zona "de gran interés para el mercado inmobiliario", dado que cuenta con distintos servicios públicos, conexión con la estación de Atocha, con la de Cercanías y autobuses de Méndez Álvaro. Asimismo, se trata de un enclave próximo a la carretera de circunvalación M-30, con amplias zonas verdes y gran número de sedes de distintas empresas, entre ellas las de Repsol.

Para que nos hagamos una idea de la importancia de este suelo, en el distrito Arganzuela, donde se ubica, apenas hay un 3% de las viviendas disponibles en venta en toda la capital, apenas siete promociones en marcha, según datos de Knight Frank.

"Sin duda, es una de las escasas bolsas de suelo que tenemos actualmente dentro de la M-30", reconoce a El Confidencial Samuel Población. "Son muy pocos los terrenos en manos privadas, la mayoría está en manos de la Administración pública, ya sea local, autonómica o estatal. Y precisamente la escasez de oferta de obra nueva se está trasladando a los precios de repercusión del suelo en esta zona".

En plena ebullición

Méndez Álvaro lleva desde años en el punto de mira de los promotores. Y, a pesar de unos precios de repercusión del suelo que los expertos califican de "excesivamente altos", lo cierto es que en los últimos meses ha habido movimientos.

A principios de año, por ejemplo, la constructora Amenabar compraba a la Sareb un solar (ver imagen) situado en la confluencia de la calle de Méndez Álvaro con la avenida del Planetario por cerca de 20 millones de euros, tal y como informó el diario 'El Mundo'. Unos terrenos de 30.203 metros cuadrados de superficie residencial y 7.557 de terciaria, donde está prevista la construcción de 302 viviendas y cuya propiedad se repartían la Sareb (45,34%), CaixaBank (45,34%) y el Ayuntamiento de Madrid (9,32%). La constructora vasca habría pagado un valor de repercusión del suelo por encima de 1.100 euros, muy por debajo de los más de 2.000 euros que están pidiendo algunos propietarios de suelo.

Hasta el 2 de noviembre para presentar ofertas

Los inversores interesados en hacerse con la parcela tienen de plazo hasta el próximo 2 de noviembre para remitir sus ofertas Adif, que las abrirá el día 11 de ese mes. En el caso de Adif, la venta de este suelo se enmarca en el plan de racionalización de activos no ligados a la explotación ferroviaria que la compañía pública lleva a cabo para lograr recursos para invertir en infraestructuras.

En el marco de esta política, la compañía dependiente del Ministerio de Fomento cedió a la iniciativa privada la explotación de su red de fibra óptica y su parque de aparcamientos, Y subasta o vende estaciones que ya no tienen actividad ferroviaria, así como viviendas y otros activos inmobiliarios, entre los que destaca un terreno del Paseo de la Castellana de Madrid con el que el pasado año se hizo El Corte Inglés.

Adif y Repsol han sacado a subasta pública por un precio mínimo de 27 millones de euros un terreno de Madrid que, según las compañías y los expertos consultados por El Confidencial, constituye la mayor bolsa de suelo disponible en el centro de la capital con posibilidad de desarrollo urbanístico a corto plazo.

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