112 edificios y 1,7 millones de m2, ¿quiénes son los caseros e inquilinos de la Castellana?

Es la arteria empresarial más importante de Madrid, aquella que aglutina a lo largo de sus seis kilómetros de longitud —desde la Plaza de Colón hasta las Cuatro Torres— miles de metros cuadrados de oficinas. Hablamos del Paseo de la Castellana en Madrid, con más de un centenar de edificios de oficinas distribuidos a ambos lados de la calle que, a su vez, albergan a miles de empleados de la administración pública, multinacionales y grandes despachos de abogados.

Un total de 1,3 millones de metros cuadrados —1,73 millones si se incluyen los edificios propiedad de la administración, como el complejo de Nuevos Ministerios—, distribuidos en 112 edificios que dan cobijo a más de 800 empresas y entre los que se encuentran inmuebles singulares —desde palacetes clásicos de principios del siglo XX—, pasando por edificios completamente reformados a modernas estructuras de cristal y acero de nueva construcción. El 10% de todo el stock de oficinas de Madrid. Todos ellos, incluyendo los de la administración pública, tienen un valor aproximado de 14.000 millones de euros.

Los datos se extraen de un exhaustivo informe de la consultora CBRE que revela, entre otros aspectos, a quiénes pertenece estos edificios y quién los ocupa. Tras analizar esos miles de metros cuadrados, esta consultora señala al sector público como el mayor propietario de edificios con un total de 26 inmuebles que suman 552.000 metros cuadrados —ocho de ellos son singulares y suman 340.000—, casi un tercio (29,5%) del stock total, por delante de inversores privados como Pontegadea, Mutua Madrileña y Merlin Properties, los mayores propietarios en la Castellana en cuanto a superficie, mientras que en función del número de edificios —administración pública aparte—, el top tres lo lideran Mutua Madrileña, el Consorcio de Compensación de Seguros y Pontegadea.

El perfil de los propietarios ha influido en las escasas transacciones de inmuebles que han tenido lugar en los últimos años. "Los propietarios de Castellana tienen un fuerte carácter patrimonialista e institucional, razón por la que la rotación es muy baja y las operaciones de compraventa son escasas", señala Lola Martínez Brioso, directora de research de CBRE, al tiempo que recuerda que solo 25 inmuebles han cambiado de manos en la última década, incluyendo los edificios que han formado parte de operaciones corporativas como las realizadas por Merlin Properties al adquirir Testa y Metrovacesa.

"Cabe destacar que, en los peores años de la crisis, en 2012 y 2013, cuando los fondos oportunistas buscaban activos 'prime' a precios de saldo, ningún edificio cambió de manos en Castellana", recuerda Martínez Brioso.

Si tenemos en cuenta la presencia de propietarios internacionales, su presencia se ha reducido. En la actualidad son dueños de quince edificios, dos menos que en 2008. Entre estos destaca Generali, con varios inmuebles en el eje Castellana. Por otro lado, catorce inmuebles —175.000 metros cuadrados—, son edificios multipropiedad. Por otro lado, un 34% de la superficie de oficinas se encuentra en manos de inmobiliarias no cotizadas, un 25% en manos de aseguradoras y un 22% en manos de socimis. El 19% restante se reparte casi a partes iguales entre inversores privados y corporaciones que son, al mismo tiempo, ocupantes del inmueble.

Tres sectores ocupan la mitad de las oficinas

Y si la administración es la principal propietaria de metros cuadrados en el Paseo de la Castellana, ¿qué tipo de empresas ocupan la mayor superficie? Según CBRE, tres sectores se reparten casi la mitad del espacio ocupado en Castellana: sector financiero, sector público —incluyendo embajadas y organismos públicos— y consultoras y auditoras. Por su parte, el sector tecnológico y los 'coworkings' han aumentado su huella, mientras que pierde peso la presencia de la banca, finanzas, industria y sector inmobiliario. Según el informe de CBRE, WeWork y Grupo IWC entran en el top ten de ocupantes de la Castellana.

Entre los inquilinos que han dicho adiós a esta calle en los últimos años destacan BBVA, Repsol, FCC, Saint Gobain o Baker & McKenzie, que han dado paso a la entrada de nuevos ocupantes como Cepsa, WeWork, A&G Banca Privada o Pérez-Llorca Abogados. Los que permanecieron en Castellana pero cambiaron de vistas han sido ICEX, KPMG, PWC y EY. Precisamente esta última, se mudó en 2017 a la Torre Azca, uno de los edificios más recientes del distrito financiero de Azca. Pertenece a El Corte Inglés y fue construida sobre las cenizas de la Torre Windsor, destruida por un incendio en 2005 y posteriormente demolida.

"El sector público siempre ha sido el sector por excelencia en el Paseo de la Castellana y es inquilino en algunos edificios de propiedad privada. No obstante, los metros ocupados en alquiler son poco relevantes en conjunto", explica Paloma Relinque, directora nacional de oficinas en Madrid de CBRE, al tiempo que destaca que en total, la administración estaría ocupando actualmente más de 550.000 metros, casi el 32% del espacio de oficinas. "Pero si sacamos a la administración de la ecuación, el top tres de los mayores arrendatarios lo ocupan Cepsa, Bankia y Deloitte, mientras que los espacios flexibles han irrumpido en el epicentro empresarial de España y se quedan a las puertas de entrar en el top diez", añade.

La obra nueva en el Paseo de la Castellana en esta última década ha sido muy escasa. En la últimos díez años, además de la Torre Azca —construida en 2013 y rebautizada como Torre Titania— se han levantado las Cuatro Torres —que ya han cumplido diez años— y gracias a las cuales el stock de oficinas en la Castellana ha aumentado un 14% en los últimos 10 años, sumando 176.000 metros cuadrados. Completan la lista el edificio Castellana 200-202 construido en 2012 y adquirido el pasado mes de abril por la aseguradora Allianz por 250 millones de euros, que ha protagonizado la mayor operación en el mercado de oficinas en España en lo que va de año.

El último inmueble en sumarse a la lista será Castellana 94, actualmente en obras, el primer edificio de nueva construcción que saldrá al mercado en 2020, es decir, siete años después de la finalización de Torre Titania. La falta de obra nueva ha sido, en parte, suplida por el la renovación, reforma y remodelación de varios edificios. Merlin, Mutua Madrileña, GMP, Colonial, Pontegadea o CCS son los propietarios más activos en este sentido. En concreto, desde 2013 se ha rehabilitado un 13% del sotck, en torno a 180.000 metros cuadrados de oficinas.

Azca es el área que ha concentrado la mayor parte de las remodelaciones, en torno al 60% del total. Merlin es, en esta zona, la que más ha contribuido a ello y lo seguirá haciendo con su plan Landmark I y con las reformas anunciadas de edificios tan representativos como Castellana 83-85 y el edificio Sollube, a los pies de Torre Picasso y sede, durante años de la promotora Metrovacesa.

En la reforma de ambos edificios, la socimi que dirige Ismael Clemente invertirá unos 55 millones de euros, y serán dos de los grandes proyectos de rehabilitación que se llevarán a cabo en el centro financiero de Madrid. También en Azca, han destacado las reformas de Castellana 77, edificio antiguamente ocupado por Saint Gobain, y Castellana 81, antigua sede de BBVA en Madrid antes de su traslado a 'La Vela', en Las Tablas.

Precisamente, la oleada de rehabilitaciones en Azca ha impulsado al alza las rentas en esta microzona. Según datos de esta consultora, las rentas máximas 'prime' se encuentra cerca de las cifras de 2008. Por otro lado, la renta 'prime', que cayó un 40% entre principios de 2008 y 2014, se ha ido recuperando progresivamente y hoy se sitúa en torno a los 34 euros el metro cuadrados al mes en los nuevos contratos firmados en los edificios más modernos y representativos. Esto significa un incremento del 38% respecto al punto más bajo, pero aún están un 18% por debajo de la renta 'prime' alcanzada en 2008.

Una recuperación algo superior ha mostrado la renta media en Castellana desde el punto más bajo alcanzado en el ciclo anterior, en torno a los 19,5 euros al mes el metro cuadrado frente a los más de 28 euros que se firman hoy.

"Los edificios situados más al norte de la Castellana son los que más diferencial mantienen con las rentas medias y máximas alcanzadas en 2008 —9 y 10 euros respectivamente—. En 'prime', la renta máxima alcanzada en 2008 fueron 45 euros el metro cuadrado al mes, mientras que en 2018 ya se alcanzaron 40", añade Paloma Relinque, que explica cómo históricamente "las embajadas han sido el sector que ha estado dispuesto a pagar las rentas más altas, seguidas del sector financiero. A este selecto grupo se han sumando los 'coworkings'. En el lado contrario, las farmacéuticas, las empresas de marketing y las consultoras se encuentran entre los sectores que han firmado los contratos con las rentas más ajustadas".

Inmuebles por valor de 14.000 millones

El hecho de que el Paseo de la Castellana sea un de las zonas más codiciadas por las grandes empresas para instalar sus oficinas, tiene un impacto directo en el valor de sus activos y en los alquileres. CBRE estima, 'grosso modo', que el valor de los edificios analizados, incluyendo edificios ocupados por el sector público, arroja una cifra de 14.000 millones de euros.

"El Paseo de la Castellana ha mantenido y mantiene su carácter exclusivo con precios de venta solo al alcance de un número limitado de inversores de perfil fundamentalmente core", apunta Lola Martínez Brioso. "Cuando, muy de vez en cuando, se oferta algún edificio en venta, la competencia entre los compradores puede llegar a ser feroz, dada la escasez de oportunidades existente en el mercado de oficinas del centro ciudad en general y en la Castellana en particular. Por ello, podemos afirmar que es posible a día de hoy alcanzar 'yields' inferiores al 3,5% en edificios en buen estado alquilados a renta de mercado", añade.

Ambos factores, precio y rentas influyen en la rentabilidad de estos inmuebles. "Los edificios de la Castellana siempre han sido 'joyas' codiciadas y han mantenido intacto el enorme interés de los inversores, nacionales e internacionales, desde hace más de 30 años", recuerda Paloma Relinque. "Desde el inicio de la recuperación económica y del sector inmobiliario cinco años atrás, las rentabilidades 'prime' que llegaron a situarse en torno al 6,25% en el peor momento de la crisis en 2012, por la incertidumbre que planeaba sobre el país, se han ido reajustando hasta llegar a situarse en torno al 3,50% actualmente, la cifra más baja de toda la serie histórica".

Y, precisamente, la recuperación económica se ha dejado sentir en los niveles de contratación. Entre 2008 y 2018 se incorporaron al stock 176.400 metros cuadrados de oficinas, la mayor parte de ellos, 158.300 metros, en el submercado Castellana Norte y 18.000 metros en Azca. La tasa de desocupación se situaba a finales de 2018 en el 9,6% frente al 6,4% que registraba una década antes. "Dicha tasa ha registrado cotas de hasta el 15% en ciertos momentos (2010). La mayor parte de los casi 114.000 metros cuadrados vacantes hoy en la Castellana se concentran en Azca (38.405 metros) y, sobre todo, en las Cuatro Torres (68.000 metros)", concluye Paloma Relinque.

* El complejo de Nuevos Ministerios, catalogado como singular y uso público, queda fuera del stock de oficinas a efectos de análisis del sector en el eje Castellana.