Merlin pone orden en Chamartín con la compra de varios suelos 'conflictivos'

Movimiento estratégico en la Operación Chamartín. Tras más de un cuarto de siglo esperando su aprobación definitiva, este desarrollo urbanístico, el mayor actualmente en marcha en toda Europa, ha empezado a pisar el acelerador con todos los trámites administrativos que todavía faltan antes de que pueda entrar una grúa a levantar edificios. Unos trabajos que, sin embargo, corren el riesgo de quedar bloqueados por la entrada en concurso de algún pequeño propietario o el enquistamiento de una pelea familiar.

Como ya se ha visto demasiadas veces en el pasado, cuando se constituyen las juntas de compensación (el instrumento que existe para organizar los derechos y obligaciones de todos los propietarios de suelo antes de empezar a edificar), todo el proceso queda bloqueado porque en un proindiviso las distintas ramas de una familia no se ponen de acuerdo, o porque un banco ejecuta una deuda que tiene de garantía el suelo.

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Ruth Ugalde

Para evitar que la historia se repita en Chamartín, Merlin Properties ha cerrado este verano la compra de varias parcelas, que suman unos 30.000 metros cuadrados, según han confirmado varias fuentes conocedoras, movimiento dirigido a garantizar a Distrito Castellana Norte (DCN), el promotor privado del proyecto, tener la mayoría de voto en los cuatro ámbitos en que se ha dividido todo el desarrollo: Estación de Chamartín, Centro de Negocios, Las Tablas Oeste y Malmea-San Roque-Fuencarral.

En los tres primeros, DCN tiene ya una holgada mayoría, pero en la última su posición es minoritaria y, además, la futura estabilidad del ámbito estaba amenaza por varios casos de proindivisos conflictivos y algunas insolvencias que, si no resolvían antes, en un futuro podrían derivar en concurso de acreedores o en ejecuciones bancarias, poniendo así en jaque el normal desarrollo del proyecto.

Con la compra de estos terrenos, Merlin logra cierta paz de cara a la futura constitución de la junta de compensación. Aunque DCN sigue sin alcanzar la mayoría en este ámbito, sí que la presencia de otros grandes promotores, como Pryconsa o Amenabar —que tienen intereses en esta zona y desean seguir ganando posiciones— les garantiza un frente común en favor de agilizar todos los trámites administrativos.

A ellos se une Aedas, a quien la socimi ha cedido la edificabilidad residencial de estos suelos, cuya compra cerró a finales de agosto, ya que su interés está exclusivamente en los usos terciarios (fundamentalmente oficinas, pero también logístico). De la bolsa de terrenos que adquirió en verano, aproximadamente el 70% va destinado a vivienda y algo menos del 30% a terciario. Además, algunos de estos suelos son relevantes de cara a las infraestructuras públicas previstas.

Compra al servicio de DCN

Aunque Merlin ha abordado esta operación de manera directa, toda ella está sometida a los intereses de DCN, sociedad donde BBVA es el accionista mayoritario, con un 76% del capital, seguido de la socimi, dueña del 14,46%, y Grupo San José, que ostenta el resto. El importe pagado rondaría los 30 millones de euros, según las mismas fuentes, ya que los precios actuales de estas parcelas se están moviendo entre los 1.000 y 1.200 euros por metro cuadrado.

Merlin ha cuantificado en algo más de 400 millones de euros sus previsiones de inversión en Operación Chamartín, cifra que ya incluye los 168 millones que desembolsó a finales del año pasado para adquirir a San José su actual posición y a la que se sumarán otros 250 millones que irán destinados, precisamente, a toda la tramitación previa a conseguir que los suelos sean terrenos finalistas urbanizables.

Aunque Merlin ha abordado estas compras de manera directa, todas están sometidas al interés de DCN, la promotora de Operación Chamartín

A estas cifras se añadiría cualquier potencial acuerdo en el futuro con sus socios de DCN para comprarles su participación, algo que estuvo a punto de ocurrir el año pasado, cuando Merlin y BBVA tuvieron conversaciones avanzadas, ya que el banco está interesado en rebajar su exposición al negocio inmobiliario, y la socimi, en ganar posiciones en el proyecto de regeneración urbana más importante del momento.

Operación Chamartín es una actuación sobre 2,35 millones de metros cuadrados, con más de un millón de metros cuadrados de edificabilidad residencial, donde están proyectadas 10.500 viviendas (el 20% protegidas), y otros 1,6 millones metros cuadrados de terciario. La joya de la corona es el centro de negocios proyectado en torno a la Estación de Chamartín, que será sometida a una profunda obra de renovación. El proyecto también contempla 250.000 metros cuadrados de suelo para equipamientos públicos y 400.000 metros cuadrados de zonas verdes.