El viacrucis inmobiliario de la Iglesia: compra suelo al doble del precio de mercado

En el mercado inmobiliario, nadie se lo explica. ¿Qué llevó a la Iglesia a pagar un precio tan elevado por una parcela de 35.000 metros cuadrados de uso terciario, en Valdebebas? Por esos terrenos, la Fundación Fusara —en cuyo patronato participan el Arzobispado, el Ayuntamiento y la Delegación de Gobierno—, pagó casi 50 millones de euros a Metrovacesa. La operación se cerró en febrero de este año y aparece contabilizada en los resultados del primer trimestre de la promotora. Hasta aquí, todo correcto.

Aquella operación, de la que dieron cuenta en sus portadas los medios de comunicación, fue la primera gran venta de suelo de uso terciario en Valdebebas y acaparó titulares por el monto total desembolsado. Nada más y nada menos que 48 millones de euros, una cifra que de por sí puede resultar llamativa para una institución como la Iglesia, pero que en sí misma no permite deducir si fue un buen negocio inmobiliario.

La clave, como explican los expertos consultados, reside en el precio de repercusión del metro cuadrado de suelo. Es decir, ¿a cuánto compró realmente la Iglesia estos terrenos? Una sencilla operación matemática (importe total de la operación dividido entre los metros cuadrados edificables) permite obtener esta variable. Y en esta transacción, el precio ascendió a 1.370 euros el metro cuadrado, una cifra que los mismos expertos calificaron de excesiva cuando se cerró.

La Iglesia ha pagado casi 1.400 €/m2, más del doble de lo abonado por Pryconsa, y por encima de los 950 que pide el Ayuntamiento de Madrid

Pero ¿cómo es posible saber si el precio pagado por un determinado solar es caro o barato, en especial, si en el momento de la compra no existían comparables? "Hay que tener en cuenta que la transacción se cerró a principios de año, antes de que estallara la crisis del coronavirus. En ese momento, la tasación de algunas parcelas de uso terciario se situaba en torno a los 1.000 euros el metro cuadrado. Ahora, sin embargo, el precio podría rondar los 600 euros. Es difícil de saber", comenta una de estas fuentes que prefiere mantener el anonimato.

A principios de septiembre, se producía la segunda operación de terciario en el ámbito. Saint Croix Holding Immobilier, la socimi del Grupo Pryconsa, comunicaba a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), la compra de una parcela, también de uso terciario, en Valdebebas. La parcela en cuestión, de 11.887,50 metros cuadrados y una edificabilidad de 38.544,88 metros, fue adquirida, tal y como comunicó la socimi esta misma semana en otro comunicado, por 22.812.653 euros.

El vendedor en aquella ocasión fue Parque Empresarial El Olivar, uno de los mayores propietarios de suelo de Valdebebas, y una sociedad que fue adquirida, en abril de 2016, por el empresario murciano Trinitario Casanova. De nuevo, lo más relevante de la operación no es el importe total abonado, sino el precio de repercusión: 590 euros el metro cuadrado, menos de la mitad de lo que pagó la Iglesia.

¿Cómo es posible esta diferencia de precio tan abultada? Fuentes del mercado explican a El Confidencial que el precio abonado por Fusara incluye, con toda probabilidad, el proyecto del futuro edificio y destacan su buena ubicación junto a estación de Cercanías de Renfe. Como adelantó 'El País', la Iglesia tiene previsto construir un moderno edificio de oficinas que supondrá una inversión adicional de algo más de 60 millones de euros, mientras que el valor estimado del edificio terminado sería de 170 millones de euros.

No obstante, también consideran que "ni la ubicación, ni el hecho de que pueda incluir el proyecto y la licencia justifican una brecha de precios tan elevada. Estaríamos hablando de un coste adicional de unos 25 o 30 euros el metro cuadrado, no de 600. En cualquier caso, es imposible saber por qué ha hecho un desembolso de tal calibre debido a la falta de transparencia en sus operaciones. Posiblemente, no han contado con el asesoramiento adecuado. Pero, viendo que los edificios que vendieron en el centro de Madrid se han revendido con al menos un 20% de margen en menos de un año y el precio pagado por esta parcela, parece que han vendido barato y comprado caro, mal binomio para la gestión de su patrimonio", concluye otro experto del mercado inmobiliario.

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En cualquier caso, tal y como recuerda un experto urbanista, la normativa del ámbito exige que en cada parcela se distribuya la edificabilidad al 50% entre oficinas y uso hotelero, dos sectores muy castigados por la pandemia, de tal manera que no vislumbra un futuro muy halagüeño para cualquier proyecto de estas características en la zona. Una zona que, por otro lado, cuenta con más de un millón de metros cuadrados de uso terciario de los cuales, aproximadamente, cerca de 40.000 están en manos de la Junta de Compensación —que debe vender todos sus activos antes de su liquidación dentro de dos años, aproximadamente—, otros 250.000 en manos del Ayuntamiento de Madrid —cifra que le convierte en el mayor propietario de suelo terciario en Valdebebas—, mientras que el resto se encuentra en manos de diferentes propietarios particulares.

El Ayuntamiento pide 37 M por dos suelos

Precisamente, el consistorio ha convocado la subasta de dos de esos terrenos. Dos parcelas suman casi 40.000 metros cuadrados y por ellas pide un total de 37 millones de euros. La primera tiene una superficie de 17.776 metros cuadrados y el precio de salida es de 16,85 millones de euros, mientras que la segunda tiene una edificabilidad de 21.556 metros y un precio de salida de poco más de 20 millones de euros.

En ambos casos, el precio de repercusión del suelo asciende a 948 euros el metro cuadrado, en línea con las tasaciones de varios solares antes del estallido de la pandemia, muy por debajo del precio abonado por la Iglesia, aunque sensiblemente por encima de Pryconsa, lo que hace dudar a los expertos del éxito de dicha venta.

Antes del estallido de la pandemia, Tomás Olivo compró la pastilla comercial por 55 millones

Y es que el mercado inmobiliario, en su conjunto, se ha visto sacudido por la pandemia. Y lo ha hecho en un momento en el que el 'ladrillo' en cuanto a inversión, se encontraba en máximos gracias a la enorme liquidez del mercado. Y Valdebebas se vio beneficiada, precisamente, por este apetito inversor. De hecho, la zona de terciario recibió un fuerte empujón a finales de 2019 cuando Tomás Olivo, propietario de General de Galerías Comerciales, compró por 55 millones de euros la pastilla comercial del ámbito.

Una superficie edificable de 145.000 metros cuadrados. Es decir, en torno a 370 euros el metro cuadrados. "Una cifra irrisoria si tenemos en cuenta que en 2006, Metrovacesa y Riofisa ofrecieron casi 240 millones —1.300 euros el metro cuadrado, aunque entonces eran 182.000 metros cuadrados edificables— o los 110 millones que puso sobre la mesa Doughty Hanson en 2015 —600 euros el metro cuadrado—. No obstante, consideramos que es una buena cifra si consideramos el contexto actual", apunta otro experto.

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Valdebebas cuenta con 1,2 millones de metros cuadrados enfocados a oficinas y uso hotelero con el nombre de Madrid Fintech. Sin embargo, y a pesar de que en el aspecto residencial ha tenido un importante desarrollo, y a pesar de la ya comentada venta de la pastilla comercial a Galerías Comerciales, lo cierto es que las transacciones de suelo terciario han sido prácticamente inexistentes y algunos de los propietarios del suelo en el ámbito no creen que vaya a haber muchas transacciones en el futuro, más allá de la venta de las parcelas propiedad de la Junta de Compensación, cuya liquidación dentro de, aproximadamente, dos años, obliga a liquidar o vender todos sus activos. "Estarían abiertos incluso a estudiar ofertas por su suelo terciario, que se encuentra junto a la pastilla comercial a precios similares a los que ha comprado Pryconsa", aseguran fuentes cercanas a la Junta de Compensación.

Y es que, en un contexto como el actual, con el duro revés que ha provocado la pandemia sobre el mercado hotelero y de oficinas, y ante un previsible cambio laboral y social hacia fórmulas más extendidas del teletrabajo, tantos metros cuadrados de uso terciario, según los expertos, no parece que vayan a tener encaje en el futuro del mercado inmobiliario de Valdebebas. "No va a haber demanda para terciario en los próximos 100 años. Sería necesario un cambio de usos, una modificación del plan general para todo Madrid que permita adaptar el uso de esos suelos a las necesidades de la sociedad", añaden.