Amenabar se hace fuerte en Valdebebas: se queda con el suelo de Ferrovial

Amenabar se ha impuesto a Vivenio y Acciona en la puja por el solar de Ferrovial en Valdebebas, justo enfrente de la parada del Cercanías, según ha podido confirmar El Confidencial de fuentes cercanas a la operación. Estos terrenos habían despertado un enorme interés por parte del sector promotor y, finalmente, ha sido Amenabar la que ha presentado la oferta más convincente, de 56 millones de euros, con lo que se consolida en este ámbito, donde ya cuenta con ocho promociones que suman cerca de 800 viviendas.

El importe de la operación se ha situado, finalmente, en línea con lo previsto por Ferrovial, que manejaba una cifra de unos 2.000 euros el metro cuadrado. El solar cuenta con 27.200 metros cuadrados —22.700 para residencial y 4.500 para comercial— y sobre él podrán levantarse unas 230 viviendas. Es decir, con esta operación Amenabar contará con nueve promociones que suman 1.000 en el conjunto de Valdebebas, con lo que se convierte en la promotora con mayor número de unidades en este ámbito. Ferrovial ha contado con el asesoramiento de la consultora Knight Frank.

En los últimos meses, Valdebebas ha sido testigo de varias operaciones inmobiliarias. Hace escasos meses Acciona pagó 63 millones de euros a la sociedad Celteo Business por una parcela de 31.700 metros cuadrados —26.018 metros cuadrados para residencial y 5.755 para comercial— prácticamente junto al solar adquirido ahora por Amenabar. Es decir, 2.000 euros el metro cuadrado por unos terrenos sobre los que podrá levantar cerca de 260 viviendas.

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No han sido los únicos movimientos recientes en Valdebebas. Sareb rechazaba hace unos meses una oferta de 1.900 euros el metro cuadrado para un suelo, mientras que un pequeño promotor cerraba la venta de una parcela pequeña junto a Encinar de los Reyes, una de las mejores zonas de Valdebebas, a 2.320 euros.

Precios, todos ellos, que pueden marcar la pauta a seguir en los escasos suelos que aún están a la venta; si bien, no hay que olvidar que el mercado se encuentra ante un inminente cambio de ciclo y podrían ser también las últimas operaciones que se cierran a esos precios.

Amenabar, una de las más activas en Madrid

Con esta operación, Amenabar, la promotora más grande del País Vasco y una de las más grandes de España, se consolida no solo en Valdebebas, sino también en el mercado residencial de Madrid. De hecho, desde hace cinco años ha sido una de las compañías más activas del sector promotor. Para este ejercicio la compañía entregará más de 1.100 viviendas, mientras que en 2020, la cifra de entregas prevista se amplía hasta casi 1.700 unidades, y en 2021, hasta 1.800. Cifras, todas ellas, que se sitúan por encima o en línea de las grandes cotizadas.

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La compañía sigue siendo una empresa familiar y, a diferencia de otras promotoras —Vía Célere, Inmoglaciar...— no ha sucumbido a los cantos de sirena de los grandes fondos de inversión. Además, en estos últimos años en los que se han disparado los costes de construcción, ha jugado a su favor el hecho de que la compañía cuente con su propia constructora, lo que le ha permitido tener un mayor control sobre estos gastos.

Su aterrizaje en Madrid se produjo en 2010, en plena crisis, cuando todas las compañías estaban en retirada. Aquel año, adquirió una parcela en Las Rozas para construir 50 viviendas protegidas. Poco después compró un solar a la Empresa Municipal del Suelo (EMVS) en el barrio de Las Tablas para construir otras 50 viviendas. En ambos casos y, a pesar de la crisis, las viviendas se vendieron rápidamente.

También estuvo muy activa cuando el mercado residencial en la capital comenzaba a ver la luz al final del túnel. Amenabar estuvo presente, por ejemplo, en la puja por el solar del Ministerio de Defensa de Raimundo Fernández Villaverde, mientras que en 2015 formaba un consorcio con CP Grupo para comprar a Sareb suelo de uso residencial y terciario en Arroyo del Fresno, uno de los nuevos barrios de Madrid, junto a Montecarmelo, cuyas viviendas se vendieron en tiempo récord. Un año más tarde y en alianza con Pryconsa, se quedaba con la sede de Cecabank.

Valdebebas, casi sin suelo en venta

Desde 2013, Valdebebas ha sido protagonista de grandes operaciones inmobiliarias de la capital, puesto que era uno de los pocos ámbitos con suelo finalista en Madrid. Y ha sido testigo, asimismo, del fuerte calentón de los precios del suelo en la capital. Para que nos hagamos una idea, hace cinco años, el precio del suelo rondaba los 800 euros el metro cuadrado, mientras que las últimas transacciones ya rondan los 2.000.

Por otro lado, es uno de los puntos de más actividad inmobiliaria de Madrid. Según un estudio reciente de esta Foro Consultores, actualmente hay 11 promociones en marcha que suman 857 viviendas, de las cuales, casi la mitad se encuentra vendida, lo que da idea del apetito comprador que aún existe en la zona. Solo 18 de las 141 parcelas del ámbito están pendientes de desarrollo, poco más del 10% del total. "Calculamos que queda entre un 7% y un 10% de metros cuadrados edificables en vivienda libre, a lo que habría que añadir los suelos propiedad del ayuntamiento y de la vivienda protegida", señalaban recientemente desde esta compañía.

El importante apetito comprador que existe por Valdebebas —desde 2011, ofrece precios muy competitivos— ha 'calentado' los precios del suelo, lo que, junto con el imparable aumento de los costes de construcción, ha impulsado los precios de las viviendas. Si en 2011 se vendían a 2.400 euros el metro cuadrado, hoy esa cifra supera ampliamente los 3.500. Es decir, han registrado un incremento de casi el 50%, y subiendo. Para que nos hagamos una idea, en 2016 se cerraban operaciones en torno a 1.200 euros, mientras que en 2017 alcanzaban los 1.500 euros y en 2018, los 1.900 euros el metro cuadrado edificable.

Los proyectos actualmente en marcha, según datos de Foro Consultores, tienen precios que oscilan entre 450.000 y 650.000 euros (dependiendo del tamaño de la vivienda), con precios medios del metro cuadrado entre 3.800 y 3.700 euros. Paradójicamente, el metro cuadrado es más elevado en las unidades más pequeñas.

Por lo pronto, son casi un centenar (92) las promociones que cuentan con licencia de primera ocupación en Valdebebas. Hay casi una veintena de obras en ejecución, una docena de proyectos en marcha y 18 parcelas pendientes de desarrollo. En total, 141 parcelas que sumarán 11.400 viviendas. De estas, casi 6.700 ya son una realidad y en ellas viven unas 18.000 personas.