LA VENTA DE CASAS SE ESTABILIZA

La primera pieza del dominó del ladrillo se tambalea: el sector residencial

El mercado residencial lleva meses lanzando alertas de que el combustible que había alimentado la recuperación del sector desde 2014 comienza a agotarse

Foto: El dominó del ladrillo y el sector residencial
El dominó del ladrillo y el sector residencial

La primera pieza del dominó ha caído o está a punto de hacerlo. El mercado residencial lleva meses lanzando alertas de que el combustible que había alimentado la recuperación del sector desde 2014 comienza a agotarse y, a pesar de que la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, la inestabilidad política y la incipiente desaceleración económica pueden distorsionar las estadísticas durante los próximos meses, lo cierto es que la vivienda ya mostraba síntomas de agotamiento mucho antes.

El dato que ha hecho saltar las últimas alarmas ha sido el de las ventas de viviendas firmadas ante notario durante el verano. El número de transacciones se ha visto seriamente resentido y la recta final del año será clave para averiguar si dicho parón debe achacarse al impacto de la nueva ley hipotecaria que entró en vigor a finales de junio, tal y como sostienen los promotores; o si el mercado ha entrado de lleno en la siguiente fase del ciclo del ladrillo, la de la estabilización que, tal y como refleja el reloj inmobiliario de CaixaBank, se caracterizará por un descenso de las ventas y una subida de precios.

Estaríamos pues, en la antesala de la fase de contracción del mercado, donde a la caída de las ventas se sumaría también la de los precios, una situación de la que nadie en el sector promotor quiere ni oír hablar. La gran pregunta que flota en el aire, cuánto puede durar esta fase de estabilización.

Los datos del Consejo General del Notariado conocidos hace unos días reflejan, efectivamente, cómo este verano ha sido el más flojo en cuanto a transacciones desde 2016. De hecho, el pasado mes de agosto se cerró la venta de 30.351 viviendas, el peor dato para un mes de agosto de los últimos dos años.

La caída acaparó los titulares de los medios de comunicación. Una fuerte caída del 20% respecto a las cifras de julio y el cuarto descenso mensual consecutivo. El sector promotor achaca este parón a los retrasos provocados por la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, aunque el presidente de la patronal (APCE), Juan Antonio Gómez-Pintado, espera que las transacciones que se firmen en lo que queda de año compensen esta caída.

No obstante, desde hace meses —incluso antes de la entrada en vigor de la ley hipotecaria—, las estadísticas están lanzando mensajes que apuntan hacia un agotamiento del ciclo alcista en el mercado residencial. Tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior, las compraventas registradas durante el primer semestre de este año ya mostraban un menor dinamismo este año respecto a los primeros seis meses de 2018.

La evolución de las transacciones en el mercado de segunda mano explica, en gran parte, esta ralentización. No en vano, ocho de cada diez viviendas que se venden en España son usadas, por lo que cualquier parón en la venta de este tipo de viviendas se acaba trasladando a la cifra final de operaciones. Y, en el caso de la obra nueva, el mercado —tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior—, nunca ha llegado a despegar, en gran medida, por la falta de capacidad constructora, escasez de suelo para poner en marcha las viviendas necesarias para satisfacer la demanda, pero también por los elevados precios de las casas de nueva construcción que impiden a buena parte de esa demanda insatisfecha acceder a ellas.

Lo relevante es determinar si esa demanda que no ha podido comprar obra nueva tampoco está comprando segunda mano debido a la falta de financiación para poder comprar, la preferencia por el alquiler o si bien prefieren esperar ante el temor a una desaceleración de la economía.

Mercados como el de Madrid, según Juan Antonio Gómez-Pintado, siguen fuertes, dado que el volumen de la vivienda en promoción sigue siendo absorbible por una demanda creciente. En la capital, según un estudio recientes de CBRE, hay actualmente en marcha 13.800 casas nuevas y solo el 15% en 'stock', es decir, apenas 2.000 unidades sin vender.

¿Ha influido la ley hipotecaria?

No obstante, de nuevo los gráficos muestran cómo de enero a agosto —los datos del INE corresponden a operaciones firmadas varios meses antes por lo que no tiene por qué mostrar necesariamente el impacto de la ley hipotecaria— se estancan las ventas de obra nueva, mientras que caen las compras de segunda mano, un segmento al que se había desplazado buena parte de la demanda ante la imposibilidad de comprar producto de nueva construcción, no tanto por la falta de producto, sino como por los elevados precios que se han alcanzado, especialmente en la capital, y dentro de esta, en sus distritos 'prime', algunos de los cuales se encuentran ya en niveles del anterior 'boom' inmobiliario.

"No se puede indicar en absoluto que el sector residencial tenga visos de estancamiento, si bien es cierto y lógico que los ritmos de ventas de los últimos años no se repliquen actualmente y en los próximos 2-3 años, pero los venideros son sostenibles para la demanda y la capacidad productiva", asegura Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

Barcelona, por su parte, ha abierto la caja de Pandora al registrar en septiembre la primera caída interanual de precios dese 2013, según datos de la tasadora Tinsa. Aunque donde los expertos observan mayores problemas es en algunas zonas costeras debido a la sobreoferta y donde han comenzado a detectarse ya los primeros problemas con las preventas. En zonas como Estepona o Málaga, desde la APCE reconocen "algunos casos o promociones puntuales donde cuesta vender el producto", pero descartan que se esté produciendo una situación similar en ciudades como Madrid.

"Es cierto que en las zonas costeras la banca está exigiendo mayores niveles de preventa para conceder financiación. Si antes pedían un 25-30% de la promoción vendida, ahora estamos hablando de un 50%. Y si el promotor no consigue ese porcentaje, la promoción no sale adelante", reconoce Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. "Lo bueno es que las promociones que salen son viables y ayudan a estabilizar el mercado".

Empieza a haber problemas de preventas en algunas zonas costeras debido a la sobreoferta

De hecho, tal y como avanzó El Confidencial hace varios meses, una pequeña parte del sector promotor español —grandes y pequeños— ha puesto a la venta proyectos de promoción residencial con licencia de obra y un porcentaje importa preparándose para un posible cambio en la tendencia del mercado inmobiliario.

Además, muestra de la dificultad de algunos promotores a la hora de vender y con el objetivo de mantener sus 'business plan', desde hace varios meses han comenzado a introducir cambios en sus estrategias comerciales, ya sea con la venta a fondos de promociones enteras para construir viviendas en alquiler, como ha hecho Aedas, o, el último movimiento, el de Quabit, que ha puesto a la venta una cartera de más de 1.000 viviendas en construcción a fondos o promotores, tal y como adelantaba esta semana 'Cinco Días'.

"Muchos mercados han tocado techo o están muy cerca de tocarlo y muchos de estos promotores prefieren que el último euro se lo lleve otro", llevan meses advirtiendo a El Confidencial diferentes fuentes. Sin embargo, oficialmente, nadie lo quiere confirmar y entre los grandes, hay quienes lo achacan a otros factores.

"Nosotros no hemos notado un parón en las ventas, pero es un tema de conversación recurrente en Asprima y entre promotores", apunta a este diario una promotora que prefiere mantener el anonimato. Y es que, el sector en su conjunto tiene pánico al efecto dominó que podrían provocar en el sector residencial mensajes en torno a una mayor dificultad a la hora de vender casas como a posibles bajadas de precios, un tema completamente tabú. "Ningún promotor va a anunciar que baja precios. Sería desastroso para el sector y provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras", llevan meses advirtiendo diferentes expertos del sector.

Cae la confianza de tasadores, consumidores...

Además de las estadísticas, también resulta relevante la percepción que tienen del mercado residencial otros profesionales del sector como tasadores o agencias inmobiliarias. El Índice de Confianza Inmobiliario que elabora periódicamente Sociedad de Tasación ha registrado el mayor descenso desde su aparición en 2012 y recoge un cambio de tendencia a la baja de la confianza en el sector de más de medio centenar de profesionales tasadores independientes que colaboran en su elaboración. "Resulta llamativo que en aquellas comunidades donde hay mayor actividad inmobiliaria también es donde mayor es la bajada de la confianza y donde hay una mayor sensibilidad al cambio", explica Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación. "Donde no ha despegado la vivienda o los precios están planos, los tasadores no tienen la misma percepción".

Por su parte, la última Encuesta de Sensibilidad Inmobiliaria (ESI), elaborada por Idealista, sobre la proyección de las agencias inmobiliarias en la compraventa y alquiler de viviendas, cerrará 2019 en mínimos. Pese a que las expectativas de ventas y captación se mantienen estables, por primera vez hay más compañías que creen que los precios bajarán frente a las que aseguran que subirán en los próximos meses.

Uno de los primeros sectores en resentirse por la falta de confianza ha sido el de la venta de coches, que suele adelantar el futuro de la venta de casas

Por su parte, la confianza de los consumidores, que son quienes, en definitiva, decidirán si compran o no una vivienda, también se deteriora. Y en este caso, la confianza de los consumidores en la economía española continúa a la baja. En septiembre marcó su nivel más bajo desde marzo de 2014 ante el empeoramiento de las expectativas económicas. Uno de los primeros sectores en resentirse por esta falta de confianza ha sido el de la venta de coches, que suele adelantar el comportamiento futuro de la venta de viviendas.

"Veo una preocupación en los promotores que antes no percibía y, aunque cuando hay tendencia a la baja nos acordamos de los indicadores negativos, al igual que en momentos alcistas, un dato no hace serie. Hay que esperar a que se conozcan más datos en los próximos meses y tirar de sensatez a la hora de analizar los datos", señala Juan Fernández-Aceytuno. "No somos capaces de convivir con un ciclo y como tal, este implica subidas y bajadas".

Para Carlos Smerdou, "el dato de agosto, con una caída del 20% de las ventas, no es real ya que se debe a los efectos de la ley hipotecaria. Hay que analizar los datos con perspectiva y tener en cuenta también la situación de inestabilidad política que vivimos y de ralentización económica. El dinero es muy miedoso, por lo que hay que tener mucho cuidado con los mensajes que se lanzan porque pueden hacer mucho daño".

Y respecto a la futura evolución de los precios, Smerdou considera que "ha habido promotores que han comprado suelo descontando subidas anuales del 10% en el precio de la vivienda. Tienen dos opciones, o dejar ese suelo en barbecho o ajustar precios asumiendo menos ganancias. Si la demanda no puede acceder a determinados precios, los precios tendrán que ajustarse, pero lo cierto es que, a diferencia de la crisis, tenemos mayor capacidad de reacción y, no obstante, aún se siguen vendiendo bien las viviendas. Y cuando puntualmente no es así, no es tanto que haya que bajar precios, sino que el precio no estaba en mercado".


E insiste en que actualmente no hay producto llave en mano en residencial, es decir, prácticamente las promociones están vendidas antes de que se entreguen las llaves "y eso es síntoma de salud", según Semerdou.

En opinión de Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, "no era ni saludable ni sostenible registrar incrementos de precios como los que hemos vivido en los últimos años. Sin embargo, hay que ser muy cautelosos. No se puede hablar ni de crisis ni de recesión. Creo que 2019 lo cerraremos en niveles muy similares a los del año pasado, en torno a medio millón de transacciones, un dato que confirmaría la normalización del mercado, y creo que en 2020, el sector seguirá creciendo a ritmos similares a los de este año. Habrá que ver cómo evolucionan las ventas el año que viene para ver si el sector se estanca o no, y para poder anticipar cómo será 2021".

¿Podrían caer los precios en el futuro?

En su opinión, "será el contexto internacional el que lo determine todo, no tanto la situación económica en España, donde se seguirá creciendo, la financiación está controlada y hay demanda para la obra nueva".

No solo las ventas comienzan a estabilizarse, también se observa menor dinamismo en los incrementos de precios, especialmente en las plazas más calientes como Madrid, Barcelona —donde se ha registrado la primera caída de precios en seis años—, pero también en ambos archipiélagos y zonas del Mediterráneo. Los últimos datos del índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE muestran esta incipiente desacleración y en el segundo trimestre de 2019 registra el menor incremento en dos años y medio.

Y tal y como muestra el gráfico inferior, en el que se muestra el incremento anual de precios en función de la tipología de vivienda, se observa cómo tras un fuerte incremento de la obra nueva, especialmente durante el primer trimestre de este año, dicha subida se ha suavizado en los últimos meses. Lo mismo sucede con la segunda mano, las subidas de precios también son más moderadas.

"Los incrementos de precios que hemos estado viendo en los últimos años no eran ni sostenibles ni normales", explica Toribio. Opinión que comparte Gómez-Pintado, el presidente de los promotores quien insiste en que "tras cuatro años de fuertes incrementos, es normal que el porcentaje de subida sea menor, pero eso no significa que caigan los precios".

De hecho, las previsiones de los promotores y diferentes expertos hablan de incrementos este año del precio de la vivienda entre el 3% y el 5%. En concreto, departamento de análisis de Bankinter apunta a una moderación del 5,5% del incremento para 2019 y entre el 1% y el 2% en 2020 y 2021.

¿Y posibles bajadas? Los promotores no quieren ni oír hablar de esta posibilidad y no contemplan dicho escenario basándose en que aún queda recorrido alcista y nos encontramos lejos de los máximos de 2007. No obstante, según Bankinter, ya hay 21 zonas en España en las que el precio de la vivienda marcó máximo histórico en junio de 2019. Se refiere, por ejemplo, a los distritos más cotizados de Madrid como Salamanca, Chamberí, Arganzuela, Centro y Retiro están a menos de un 1% de máximos, además de varias localidades de Baleares (Calviá, Palma de Mallorca, Ibiza, Es Mercadal y Manacor), Málaga (Estepona, Fuengirola y Marbella), Alicante (La Mata y Pilar de la Horadada) y Girona (Rosas).

Una veintena de zonas, en máximos históricos

Y explican que se trata en todos los casos de precios de viviendas de segunda mano en zonas exclusivas y "en las que los inversores se han lanzado a posicionarse cuanto antes para aprovechar la recuperación y también como inversión para alquilar. Fueron en su día las zonas que mejor aguantaron las caídas y han sido las primeras que han recuperado los máximos". Si bien, desde Bankinter insiste en que son zonas aún muy concretas, "con una realidad totalmente diferente al resto del mercado español y que porcentualmente representan un pequeño porcentaje de la geografía española, pero que son indicativos de la tendencia del mercado".

Según los expertos consultados, no se dan las condiciones para que se produzca una caída de precios generalizada como sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria hace más de una década, si bien, no descartan que en zonas muy concretas o en proyectos puntuales se puedan producir determinados ajustes. No obstante, si el ciclo mantiene su curso, la fase de estabilización dará paso a la de contracción del mercado y a la caída de las ventas se sumará la de los precios.

Los expertos descartan caídas de precios de la vivienda generalizadas, pero sí contemplan algún ajuste puntual

De la intensidad de dicha contracción dependerán varios factores como la evolución de la situación económica internacional o la evolución económica y política en España. "La parálisis del Congreso y del Senado es un problema para el mercado residencial, ya que el Estado debería ser parte relevante en la liberación de suelo y en aprobar ayudas a la financiación", señala Juan Fernández-Aceuytuno, quien insiste en solucionar el gran problema del mercado residencial español: llegar al público final de la vivienda.

"Hay que poner en el mercado vivienda a precios asequibles y existen enormes dificultades para acceder a una vivienda, especialmente entre la gente joven. Es un problema al que urge dar respuesta. Debemos invertir toda nuestra energía en buscar soluciones a un problema que está en la calle". Una solución que, en su opinión, además de construir vivienda asequible, pasa, necesariamente, por la mejora de los salarios de la gente joven. "Los salarios actuales no pagan la vivienda en aquellas zonas donde hay trabajo", lamenta el directivo de Sociedad de Tasación.

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