VUELVEN A ESTAR MUY ACTIVAS

Las cooperativas salen de la retaguardia en la traca final de la vivienda

Se han frenado los ritmos de venta y los promotores se muestran dubitativos a la hora de comprar suelo. Se cierran menos transacciones y la banca pide mayores preventas

Foto: Residencial Becroux, proyecto de Grupo Ibosa para la calle de los Astros
Residencial Becroux, proyecto de Grupo Ibosa para la calle de los Astros
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Donde las promotoras no llegan, ahí están de nuevo las gestoras de cooperativas. Hace seis años, cuando el sector inmobiliario comenzaba a ver la luz al final del túnel tras el estallido de la burbuja, fueron precisamente estas compañías las que protagonizaron las escasas operaciones que se cerraban en el mercado. Entonces, en 2013 y 2014, el sector promotor estaba muy tocado y aunque algunos supervivientes intentaban comprar suelo y seguir promoviendo, no podían competir con las cooperativas. Por muchos motivos.

Aunque los precios que pedían por aquel entonces los propietarios de suelo distaban mucho de los niveles alcanzados del 'boom' o de los que vuelven a verse en el mercado en la actualidad, la banca seguía muy tocada por los excesos cometidos con la financiación al sector promotor y ninguno quería ni oír hablar sobre ello. El suelo se había convertido en un activo tóxico y los promotores, un sector al que nunca volvería a prestar con tanta alegría.

El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor

Las gestoras lo tenían mucho más fácil por aquel entonces. El dinero de los cooperativistas permitía la compra del suelo y la construcción de viviendas mucho más baratas de lo que habrían costado con un promotor tradicional. Además, la banca sí estaba dispuesta a financiar un proyecto vendido al 100% siempre y cuando los clientes fueran solventes. Y la demanda lo era, ya que muchos de los que se embarcaron en aquellos años en la aventura de cooperativismo, llevaban años esperando a comprar en zonas donde hacía años que no llegaba ni una grúa, y el escaso producto a la venta de obra nueva seguía teniendo unos precios desorbitados.

La primera gran compra de suelo tras la crisis

La venta del solar situado en la calle Guatemala propiedad del Ayuntamiento de Madrid a un grupo de cooperativistas gestionados por Domo Gestora por 65 millones de euros, fue el pistoletazo de salida al goteo de operaciones protagonizadas por una cooperativa que aún hoy en día se siguen produciendo y siguen ocupando espacios en los medios de comunicación.

La operación fue redonda para los compradores. Nadie pujó por el solar. No hubo competencia. De hecho, la subasta quedó desierta y el Ayuntamiento, que quería vender, lo hizo mediante venta directa a la cooperativa, igual que hizo con tantos otros activos durante esos años. Vendió barato y permitió a los cooperativistas levantar viviendas a 3.400 euros el metro cuadrado, un precio sensiblemente inferior a los más de 4.000 euros de los pisos de segunda mano de la zona y los más de 7.000 de la escasa oferta de nueva construcción en el barrio. Con una lista de espera de más de 100 personas, se convirtió en la promoción más demandada de todo Madrid.

Infografía del proyecto de Domo para el solar de Iberdrola
Infografía del proyecto de Domo para el solar de Iberdrola

A aquella operación le siguieron la venta del solar del Ministerio de Defensa en Raimundo Fernández Villaverde, en la que Domo Gestora se impuso a Pryconsa, Ferrovial y Amenabar, con una oferta de sus cooperativistas de 111 millones, y las cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos, proceso en el que la cooperativa gestionada por Grupo Ibosa ofreció 88 millones de euros, una oferta que no fue superada por Pryconsa, una de las grandes supervivientes de la crisis y una promotora muy activa también durante el último lustro. Para que nos hagamos una idea, Grupo Ibosa ha construido casi 1.000 viviendas desde 2013, mientras que Domo tiene en gestión casi 1.100 viviendas repartidas en 12 promociones. Ambas gestoras han sido, sin duda, dos de las grandes protagonistas del mercado inmobiliario de Madrid durante el último lustro.

"Las cooperativas son de los pocos modelos de promoción inmobiliaria que tienen cierta actividad durante épocas bajistas", explica Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de la consultora CBRE. "Cuando están cubiertas al 100%, se minimiza el riesgo comercial y, por ende, el riesgo promotor. Además, la banca, con ese nivel de preventas, concede financiación, eso sí, siempre y cuando, los cooperativistas pasen el 'scoring' de la entidad financiera".

Dos años después, el despegue residencial, la existencia de una gran demanda embalsada ansiosa por comprar, la subida imparable de precios y la forma de pago de las promotoras más solventes, restó algo de protagonismo a las gestoras, si bien, siempre estuvieron en la retaguardia. La posterior irrupción de los fondos de inversión en el sector promotor y su enorme apetito por comprar suelo —además de su gran liquidez para acometer importantes desembolsos de dinero—, aumentó significativamente la competencia en los procesos de venta.

Punto de inflexión en 2016

En 2016, antes de que Värde entrara en el capital de Vía Célere, la compañía que presidía Juan Antonio Gómez-Pintado se presentó en solitario, primero a la subasta de un solar de Hacienda en la Avenida Santo Ángel de la Guarda tras ofrecer 19,6 millones, un 14% por encima del precio de salida, y posteriormente a un solar en Méndez Álvaro propiedad de Adif y Repsol a quienes ofreció algo más de 29 millones de euros.

Las grandes ausentes en ambas pujas fueron las gestoras de cooperativas, que durante un par de años optaron por quedarse al margen de las nuevas operaciones de suelo debido a los problemas para llevar a cabo sus proyectos sobre terrenos públicos en la capital —Raimundo Fernández Villaverde y Cuatro Caminos—. Pero también sorprendió la ausencia de ofertas por parte de otras promotoras tradicionales y muy activas como Pryconsa o Amenabar. Era la antesala de la salida a bolsa de las tres grandes cotizadas: Neinor, Aedas y Metrovacesa, que no irrumpirían con fuerza en el mercado hasta dos años más tarde.

La forma de pago inclinó temporalmente la balanza del lado de los promotores y fondos de inversión. "Los fondos compran suelo al contado, mientras que la forma de pago de las cooperativas se alarga en el tiempo, de tal manera que algunos vendedores prefieren la primera opción", explica Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores.

La forma de pago inclinó temporalmente la balanza del lado de los promotores y fondos de inversión que pagaban al contado

La venta de la sede de Cecabank fue un claro ejemplo, pero no el único. Cecabank vendió a finales de 2016 a Pryconsa y Amenabar el edificio en Parque de las Avenidas en Madrid, por 30 millones de euros, por debajo de las ofertas de varias gestoras de cooperativas —Tau Gestión, Ibosa...—. La forma de pago fue determinante, tal y como explicaron por aquel entonces a El Confidencial varias fuentes del sector.

Las promotoras podían afrontar la compra con fondos propios y sin necesidad de financiación y Cecabank prefirió poder ingresar el dinero lo antes posible. Es decir, primó la forma de pago sobre el importe. También en la última venta en Operación Calderón, firmada hace apenas dos semanas, habría primado la forma de pago. Mahou se inclinó por Pryconsa para venderle una de sus tres parcelas en el ámbito, porque la fórmula de pago ofrecida por Marco Colomer le habría parecido mejor que la propuesta por las cooperativas —Concovi—, aunque estas pudieran terminar elevando un poco más la puja.

Las gestoras vuelven a la carga

Ahora, cinco años después de aquella operación en la calle Guatemala, en un momento en el que el mercado comienza a dar síntomas de agotamiento y el precio del suelo —un activo de nuevo muy codiciado—, vuelve a estar por las nubes en determinadas ubicaciones, las gestoras de cooperativas se han convertido, una vez más, en el rival a batir por los promotores, que no pueden llegar a determinados precios sin comprometer sus márgenes y que, además, se arriesgan a no contar con el respaldo de la demanda.

"El promotor asume el riesgo de la operación, mientras que en la cooperativa son los cooperativistas quienes asumen los riesgos puesto que se convierten en promotores. El promotor traslada el riesgo al precio de venta, mientras que en la cooperativa, ese margen promotor no existe, por lo que al mismo precio del suelo, las viviendas son más baratas", explica Población. "El promotor vende a precio cerrado, aunque aumenten los costes de construcción, mientras que en el caso de la cooperativa, si esto sucede o si se producen retrasos en la entrega de las viviendas, quien asume los sobre costes son los cooperativistas", añade.

Para que nos hagamos una idea, el margen del promotor suele moverse entre el 15% y el 20%, mientras que los honorarios de una gestora de cooperativas se sitúan entre el 7% y el 12%, dependiendo del volumen, el plazo y la complejidad del proyecto.

El promotor asume el riesgo de la operación, mientras que en la cooperativa son los propios cooperativistas quienes asumen la responsabilidad

"Las cooperativas han tenido ya desde hace muchos lustros un peso importante en la promoción residencial, en algunos momentos incluso por encima del 50%, pero en los últimos años además este sistema ha cogido mucha fuerza en vivienda de alto standing en ubicaciones 'prime', habiéndose especializado algunas de las gestoras en este nicho, como lo demuestra que en las últimas subastas de suelo las ofertas de cooperativas han sido ganadoras, véase Raimundo Fernández Villaverde, Cocheras de Cuatro Caminos, Doctor Esquerdo... gracias a que la diferencia entre el margen del promotor y los honorarios de la gestora, permite que el cooperativista compre más barato y el vendedor de suelo también cobre más por su suelo", apunta Juan José Perucho, vicepresidente de la Asociación de Gestoras de Cooperativas.

Ahora, con el precio del suelo en máximos y una demanda que no está dispuesta a sobrepasar un determinado umbral de precios, las cooperativas han regresado con fuerza. La última gran demostración de las cooperativas se produjo hace un año. El solar objeto de deseo era propiedad de la Fábrica Nacional del Moneda y Timbre y se encontraba situado en la calle de los Astros 2, muy cerca del parque de El Retiro. En aquella subasta se vieron las caras 16 contrincantes —Nozar, Arcano, Vía Célere, Premier, Lar, Aedas Homes, Ebrosa...— y de nuevo, una cooperativa se quedó con este activo con una oferta de 33,5 millones de euros, casi el doble de lo que había fijado Hacienda como precio de salida y por encima de la segunda mejor oferta, la de Nozar, de 32 millones de euros.

Residencial Becroux, proyecto del Grupo Ibosa en la calle de los Astros
Residencial Becroux, proyecto del Grupo Ibosa en la calle de los Astros

Un año después de aquella situación y a apenas 500 metros, se está gestando una nueva operación inmobiliaria y todo apunta a que una cooperativa podría hacerse de nuevo con el trofeo. Se trata de un terreno propiedad de Iberdrola en la calle Alcalde Sáinz de Baranda por el que la eléctrica pide, al menos, 30 millones de euros. Un precio que, según las fuentes consultadas, ha echado para atrás a las promotoras más activas en la capital, pero que ha vuelto a despertar el interés de las cooperativas.

De hecho, tal y como explican a El Confidencial fuentes del mercado, ha puesto en marcha un proyecto residencial pensado para inversores que contempla la construcción de 154 estudios —26 de esas unidades serán apartamentos de dos habitaciones— diseñados para que el futuro propietario los destine al alquiler. Los precios de las unidades parte de 263.00 euros (más 25.000 por la plaza de aparcamiento) para los estudios y desde 483.000 euros (más 25.000 por la plaza de aparcamiento) de dos dormitorios. La cooperativa cuenta con 2.000 potenciales inversores de los cuales, cerca de 400 se dieron cita hace unos días en Madrid para conocer los detalles del proyecto.

"Se han frenado los ritmos de venta y los promotores se muestran dubitativos a la hora de comprar suelo. Se cierran menos transacciones y la banca comienza a pedir mayores niveles de preventas para concederles financiación", apunta Luis Corral quien, no obstante insiste en la importancia de que el comprador de una vivienda en régimen de cooperativa sea consciente de que es él quien asume el riesgo promotor.

Y, entre medias, las gestoras también han intentado meter cabeza en algunos de los grandes desarrollos o ámbitos más importantes de Madrid como Operación Calderón, sin que por el momento hayan conseguido hacerse con alguno de los terrenos a la venta y donde, por el momento, se les han anticipado compañías como Azora o Pryconsa, si bien, aún quedan dos caramelos por vender y no quieren quedarse sin su parte del pastel.

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