EL SECTOR ENTRA EN FASE DE ESTABILIZACIÓN

Curso clave para la vivienda: debilidad en ventas y agotamiento de precios

El cambio de ciclo dentro del mercado, que desde hace meses vienen adelantando las estadísticas y los expertos, parece que podría ser una realidad en la recta final de 2019

Foto: Las ventas de coches se resienten y lanzan una advertencia al mercado de la vivienda. (Foto: iStock)
Las ventas de coches se resienten y lanzan una advertencia al mercado de la vivienda. (Foto: iStock)

Ya está aquí. El cambio de ciclo dentro del mercado inmobiliario que desde hace meses vienen adelantando las estadísticas oficiales y los expertos parece que podría ser una realidad en la recta final de 2019. Tras un periodo de expansión, caracterizado por el aumento de las ventas y de los precios, el sector habría virado hacia la desaceleración —los expertos prefieren hablar de estabilización— con caídas o estancamiento de las ventas y subidas, pero más suaves, de los precios.

Los datos hablan por sí solos. Ya en el primer trimestre se firmaron prácticamente las mismas transacciones que durante el mismo periodo de 2018, mientras que los datos acumulados de enero a junio, vuelven a mostrar dicho estancamiento, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior.

La entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario el pasado mes de junio, la desaceleración económica a nivel mundial y el posible parón en España, el estancamiento en la creación de empleo, la falta de Gobierno o el Brexit son factores que, en opinión de los expertos, han repercutido negativamente en la evolución de las transacciones y, mientras la nueva ley hipotecaria podría haber provocado un parón coyuntural, los demás factores seguirán afectando negativamente a largo plazo a la evolución de las ventas y a la confianza de los consumidores.

"Es un hecho que los vaivenes económico-políticos a nivel nacional e internacional minoran los índices de confianza en los potenciales compradores de vivienda, demorando la toma de decisiones compradoras. A esto se añaden otros factores como una mayor oferta de obra nueva en determinadas áreas, tensionamiento en los precios, madurez de los principales mercados, demanda de reposición limitada y difícilmente sustituible vía recursos financieros primera vivienda", apunta Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

Por su parte, Sandra Daza, directora general de la tasadora Gesvalt opina que "la ley hipotecaria, aunque su objetivo es aportar mayor transparencia e información para quienes quieren contratar una hipoteca, lo cierto es que ha ralentizado la concesión de hipotecas y, por ende, en la venta de casas. Pero tiene más que ver con la incertidumbre y la adaptación de la banca a la nueva ley".

Respecto a la situación económica de España y a la incertidumbre política, Daza considera que "aunque podemos enfrentarnos a una cierta desaceleración económica, existe un problema que no hemos resuelto. El del mercado laboral, muy débil, de poca calidad y con salarios muy bajos. Y es un tema que es necesario afrontar cuanto antes".

Por lo pronto, los temores hacia una posible desaceleración económica ya se deja sentir en algunos datos, como el de las ventas de coches, que se han convertido en un indicador adelantado sobre cómo se comportará el mercado de la compraventa de viviendas, y que ya anticipan el freno de las ventas de casas. Y es que, en un contexto de incertidumbre económica, el consumo de productos que suponen un enorme desembolso económico es el primero en frenarse. Por lo pronto, las matriculaciones de turismo por parte de particulares han registrado su peor mes de agosto en más de una década, mientras que la cifra acumulada desde enero es un 14% inferior a la registrada hace un año (395.055 frente a 461.136), según las cifras conocidas esta semana.

En Barcelona, por ejemplo, y según el último informe de Forcadell, el ritmo de crecimiento del mercado de obra nueva se ha visto ralentizado debido, entre otros factores, "a la competencia entre promotoras y la reducción de una parte de la demanda que había estado paralizada por la falta de promociones y que, en los últimos 3 años, ha podido satisfacer su compra. Este panorama está provocando que los ritmos de absorción de las promociones residenciales estén siendo más lentos: pese a que la demanda esté decidida a comprar, antes de hacerlo realiza visitas en todas las promociones residenciales de la zona, hecho que dilata el periodo de decisión".

Los incrementos de precios pierden fuerza

Una situación similar a la que se vive en Madrid donde, al igual que sucede en la Ciudad Condal, los precios han subido con gran fuerza desde 2014 hasta situarse a las puertas de los máximos de la burbuja, deteriorando la accesibilidad a la vivienda de la demanda y complicando, por tanto, la compra de una casa. La venta de casas se estanca, pero ¿qué sucede con los precios?

Madrid y Barcelona se encuentran cerca de los máximos del 'boom'. Los datos comienzan a mostrar un enfriamiento en el ritmo de las subidas. La vivienda nueva ha pasado de subir al 10% al 7,2%, mientras que la segunda mano lo hace del 6% al 5%. Según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el último trimestre, los precios apenas han crecido un 1,2%, por debajo del 1,5% del trimestre anterior.

Y es que la capacidad económica de las familias y las dificultades para acceder a financiación por encima del 80% del valor de adquisición, lo que, según los expertos también está afectando a la ralentización de las operaciones ya que la demanda de reposición, es decir, hogares que venden su casa para poder comprar otra, y que han estado tirando del mercado en los último años, "prácticamente se ha agotado o no quieren comprar a los precios actuales", señalan los expertos. Un dato: en Madrid, una de las ciudades que ha liderado la recuperación inmobiliaria, los precios se encuentran apenas un 1% por debajo de los máximos del 'boom', según datos de Knight Frank.

Los precios en Madrid se encuentran apenas un 1% por debajo de los máximos del 'boom'

"En términos de precios es un momento de cierta estabilidad, si bien hay que distinguir Madrid, Barcelona y zonas costeras del resto de España. El stock en las grandes ciudades es limitadísimo, la actividad promotora es mucho mayor y los precios están cerca de tocar techo, por lo que los incrementos serán bastante moderados y estables", asegura Sandra Daza, quien destaca cómo "las zonas limítrofes de esas grandes ciudades, con viviendas a precios más asequibles, se han visto afectadas por el desplazamiento de la demanda, lo que, a su vez, ha presionado al alza los precios".

¿Y en el resto de España? "En el resto de zonas, aún existe stock, aunque sea de difícil salida, pero la demanda no es tan fuerte por lo que no esperamos grandes variaciones en los precios", añade Daza quien, sin embargo, alerta de que "no hay que sobrerreaccionar a la moderación de los incrementos. Lo que no era un comportamiento sano es que estuvieran creciendo a unos ritmos tan fuertes. Las subidas que empezamos a ver son mucho más sanos, propios de un mercado maduro y estable".

Para Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, "aunque aún estamos lejos de los niveles alcanzados en la burbuja, el precio de la vivienda ha crecido a un ritmo muy fuerte y muy superior al del poder adquisitivo de los ciudadanos que, a la vez tienen menos capacidad de ahorro y menos posibilidades de acceder a la financiación, lo que explica las dificultades de acceso al mercado de la compra".

La vivienda ha crecido a un ritmo muy fuerte y muy superior al del poder adquisitivo de los ciudadanos

Toribio añade que esa moderación del crecimiento de los precios "se intensificará a medida que avance el año como consecuencia del contexto macroeconómico nacional e internacional, pero la evolución seguirá siendo positiva y muy dispar según las zonas". Por lo pronto, desde Solvia prevén un aumento de entre el 2% y el 4% del precio de la vivienda en España este año.

¿Bajarán precios?

Por lo pronto, si la evolución del ciclo inmobiliario se cumple, el sector podría afrontar un par de años una fase de desaceleración con caída de las ventas y suaves incrementos de precios para dar paso, posteriormente, a la fase contracción, con descensos tanto de operaciones como de precios. Un escenario que los promotores no contemplan.

"Ningún promotor va a anunciar que baja precios. Sería desastroso para el sector y provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras", reconocía a El Confidencial un pequeño promotor antes del verano quien, reconoce, sin embargo, que ya se han producido determinados ajustes sobre las últimas subidas.

No olvidemos que, en algunos proyectos, las promotoras han incrementado precios un 10% un 20% entre fases de una misma promoción. "Tras varios incrementos de precios con buenas ventas, en los últimos meses se han ralentizado las operaciones lo que ha llevado a reajustes sobre últimas subidas", explicaba el director de ventas de una gran promotora que reconocía que estas subidas han provocado que, en algunos productos, "los precios se encuentren ya en niveles que la demanda ya no puede asumir".

Y es que, hablar de futuras bajadas de precios en la vivienda vuelve a ser un tema tabú en España al igual sucedió justo antes del estallido de la anterior burbuja inmobiliaria.

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