Hoy entra en vigor la nueva ley hipotecaria: ¿qué debes tener en cuenta?

El día 'D' ha llegado. Este domingo ha entrado en vigor la nueva ley de crédito inmobiliario que se hará efectiva a partir de hoy lunes, tres meses después de su publicación. La ley transpone, con tres años de retraso la directiva europea de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para la compra de una vivienda y cuya finalidad última es proteger al consumidor de las malas prácticas bancarias que se han venido dando en el campo de los préstamos y créditos concedidos para la adquisición de bienes inmuebles de uso residencial.

La nueva normativa afectará a las hipotecas que se firmen a partir de hoy. Al margen quedan los contratos suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, si bien, las obligaciones de información se aplicarán a las novaciones y subrogaciones de préstamos anteriores.

El cambio normativo introduce mejoras sustanciales para el consumidor que se hipoteque a partir de mañana. Contará con más libertad para elegir, y dispondrá de información más transparente antes de firmar la hipoteca, e incluye novedades como los límites a las comisiones por amortización, gastos vinculados a la constitución del crédito hipotecario o condiciones más duras para que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria.

¿Cuáles son las principales novedades?

1. Se distribuyen de forma imperativa los gastos derivados de estos préstamos. A partir de ahora el banco pagará los referidos a la notaría, el registro y la gestoría, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y serán de cuenta del cliente la tasación y las copias de la escritura que solicite.

2. Respecto al vencimiento anticipado, los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Antes de declararlo vencido, el prestamista está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago. Por otro lado, la ley establece que el interés de demora será, exactamente, el que recoja el préstamo más tres puntos.

3. Las comisiones por amortización total o parcial se reducen. En los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después. En todo caso, solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.

Se limitan las comisiones por amortización, se reparten los gastos de la hipoteca y se endurecen las condiciones para ser desahuciado

Si quieres amortizar deuda antes de tiempo, a partir de la entrada en vigor del nuevo texto podrás hacerlo en condiciones más ventajosas. La penalización por cancelar el préstamo de forma anticipada dependerá del tipo de hipoteca que se tenga y del momento en el que se produzca dicha cancelación. Por lo que respecta a la comisión de apertura, la ley señala que en los casos en los que exista se deberá abonar de una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.

4.- Para pasar de hipoteca de tipo variable a fijo, la nueva ley favorece el cambio ya que rebaja considerablemente la comisión máxima que debe pagarse, que será en cualquier caso inferior al 0,15%.

5.- Queda prohibida la cláusula suelo, previendo igualmente que los intereses nunca serán negativos, es decir, que el banco tampoco nos va a pagar en situaciones como la actual, en que el euríbor está en valores negativos.

6.- La opción de que el cliente pueda saldar su deuda con la entidad bancaria entregando su vivienda, lo que se conoce como dación en pago, no será obligatoria para los bancos. Tal y como recuerdan desde Rastreator.com, "a pesar de que estaba previsto que los distintos partidos políticos negociaran la inclusión de esta opción en la nueva norma, finalmente no ha sido así. Los nuevos préstamos no deberán incluir esta alternativa de manera obligatoria".

TE PUEDE INTERESAR

Los promotores temen un parón hipotecario con la nueva ley de crédito inmobiliario

E.S.

7. Se refuerza la información precontractual, regulándose el contenido de la publicidad del préstamo o crédito, y se obliga al Banco para entregar con una antelación mínima toda la información sobre las condiciones de la financiación. La nueva ley obliga a los bancos, por ejemplo, a enviar la documentación al comprador con diez días de antelación para que los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto, y además se regula el nuevo reparto de los gastos hipotecarios.

Entre estos documentos se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que contiene la información sobre el cliente y las características del préstamo —tipo de interés, comisiones, gastos....— y que tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad. Además, el banco deberá proporcionar al cliente una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se le informe de conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable. En el caso de las hipotecas a tipo variable, el banco debe aportar una simulación sobre la variación de la cuota de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Asimismo, el banco debe aportar al cliente el desglose de todos los gastos asociados a la firma del contrato.

Además, en el caso de interés variable se tiene que entregar otro documento con cálculo de cuotas en distintos escenarios, el proyecto de contrato, y las condiciones del seguro en su caso y de la obligación que tiene el futuro deudor de acudir al notario antes de la firma.

6.- Precisamente y en relación al notario, este ha de ser elegido por el cliente y su primera obligación es comprobar que se le ha entregado en plazo toda la documentación antes referida. El deudor (y fiador si lo hay) debe comparecer ante el notario al menos el día antes al de la firma y en esa comparecencia debe informarle de manera individualizada y con constancia en acta (gratuita) que ha prestado asesoramiento sobre las cláusulas que constan en la FEIN y la FIAE y hará al deudor (y fiador) un test sobre la documentación entregada y la información suministrada.

En definitiva, el notario deberá controlar al autorizar la escritura del préstamo hipotecario y el registrador de la propiedad al inscribirla, el hecho de que efectivamente el banco ha procedido previamente a practicar dicho depósito. En caso de que no se haya producido, se notificará al Ministerio de Justicia y la entidad será sancionada con multa del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado.

Dudas en el aire

La entrada en vigor de la ley lo hará, no obstante, con dudas. Por un lado, algunos expertos dudan de que la nueva ley acabe totalmente con los abusos bancarios. " La ley prohíbe la vinculación de otros productos a la concesión del préstamo, pero al mismo tiempo permite su comercialización si eso representa una ventaja para el prestatario. Lo que no deja de ser una forma encubierta de seguir imponiendo la contratación de productos propios del grupo bancario (tarjetas, seguros...)", apuntan desde reclamador.es.

Desde este portal destacan, además, que "esta Ley, al contrario de lo que se ha extendido, no es una Ley general sobre préstamo hipotecario, ni sobre préstamo con consumidores, sino sobre una modalidad específica de préstamo o crédito, identificada como Contrato de Crédito Inmobiliario —CCI—, que no siempre contará con garantía hipotecaria". Así, por ejemplo, destacan que no sea aplicable a los supuestos más habituales de la llamada hipoteca inversa, "cuando su campo subjetivo es un sector especialmente vulnerable como las personas mayores".

TE PUEDE INTERESAR

Moody's: las nuevas hipotecas están hoy más expuestas al impago que antes de la crisis

Agencias

Por otra parte, explican en la compañía de servicios legales 'online', es censurable que la Ley no atienda a la doctrina tanto europea como del Tribunal Supremo en determinadas materias. "Así, pese a que el Tribunal Supremo ya declaró el año pasado que cuando los intereses de demora superan el 2,5% del interés vigente son abusivos y, por lo tanto, no pueden aplicarse, la Ley establece un interés de demora resultado de la suma del remuneratorio y el 3%".

"Tampoco se entiende la diferente eficacia del valor de tasación, según nos encontremos ante una subasta judicial o venta extrajudicial: mientras que en esta última siempre ha de respetarse el 100% de dicho valor como importe mínimo de la venta, sin embargo la ley, al no modificar el artículo 682.2,1o de la Ley de Enjuiciamiento Civil, permite rebajar el tipo al 75%. Resulta así que el deudor sometido a una ejecución hipotecaria y que, en principio, podría pensarse que goza de mayores garantías en su defensa, resulta perjudicado".

¿Se encarecerán las hipotecas?

Por otro lado, han sido muchas las voces que advierten de un encarecimiento de las hipotecas. Desde reclamador.es señalan que "la ley, aunque deje esta materia a su desarrollo reglamentario, impone la obligación de examinar la solvencia del solicitante, y se prevén sanciones en caso de incumplimiento. Es evidente, que esto va a repercutir en un menor número de préstamos concedidos, pero también más seguros en cuanto a su cobro, evitando así lo que fue el origen de la gran crisis de las hipotecas a partir de 2007-2008, la concesión irresponsable y de cualquier manera de financiación desembocó en una crisis generalizada de la propia solvencia de los bancos y a la vez en una oleada de ejecuciones y desahucios".

Y, aunque se prevé un pequeño freno en la concesión de hipotecas, hay expertos que consideran que asistiremos a una nueva guerra hipotecaria entre las entidades más competitivas.