La banca española se va a Irlanda para colocar sus hipotecas 'subprime'

La banca prepara una oleada de ventas de hipotecas 'subperforming', las 'subprime' españolas. Distintas entidades están estudiando proyectos para empaquetar decenas de miles de préstamos inmobiliarios con problemas, y colocarlos a los fondos oportunistas, según fuentes financieras consultadas por este medio.

La estructura elegida para vender las carteras son las titulizaciones irlandesas, un vehículo más eficiente fiscalmente y operativamente. La alternativa de la CNMV está por el momento cerrada por la rigidez y obstáculos del supervisor español a este tipo de productos, según fuentes de los fondos.

La primera piedra

La primera y mayor de estas operaciones se hizo en España y se registró en la CNMV, con la venta de las hipotecas problemáticas de Catalunya Banc a Blackstone en 2014. El Fondo de Reestructuración (Frob) público estaba de por medio, lo que hizo descartar que se titulizara en Irlanda. Este vehículo que gestionaba inicialmente 95.000 hipotecas con distinto grados de impagos concedidos por las cajas catalanas. Pero la experiencia de los fondos con el supervisor español no ha sido buena, lo que les hace mirar junto a los bancos hacia Irlanda.

Tras esta operación, que se hizo para poder vender Catalunya Banc a BBVA sin la losa de los peores créditos, el sector financiero dejó de lado la venta de hipotecas 'subprime'. Se han ido vendiendo en distintas carteras de créditos 100% morosos y los activos (pisos) ya ejecutados, pero no las hipotecas 'subperforming': aquellas al corriente de pago pero que han sido morosos en algún momento reciente -refinanciadas-, y en las que el valor de la garantía es muy inferior a la del crédito.

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Todo ha cambiado con la presión que ejercen desde 2018 el BCE y la normativa internacional IFRS 19 -de cálculo de provisiones-. Desde el año pasado, una hipoteca que impague su presente debilidades -impago- tarda al menos 12 meses en salir de la categoría de dudosos, con un calendario de dotaciones más exigente que el que imponía el Banco de España. De ahí las prisas de las entidades por traspasar estos préstamos, y más ante un escenario como el actual de desaceleración económica y presión en los márgenes.

Mayores provisiones, presión para vender e interés de los fondos por España hacen un cóctel que vayan a provocar que 2019 sea el boom en este tipo de operaciones. Algunas entidades como BBVA lo intentaron el año pasado, con el canadiense CPPIB, pero se echó atrás por diferencias en el precio.

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Las estructuras en Irlanda permiten añadir un plus en precio y flexibilidad que sorteen las diferencias de 2018. Con las titulizaciones, no se traspasa la propiedad de las hipotecas sino sus derechos económicos. De esta forma, se evitan papeleos interminables moviendo una a una la propiedad de los créditos, y el coste que eso llevaría implicado. Además, estas estructuras son más baratas y cuentan con deducciones en Irlanda que no tienen en España. De ahí que los bancos, sus asesores - principalmente 'Big Four' y Alantra- y los fondos apuesten por estas titulizaciones.

De momento, la primera entidad que ha puesto este tipo de hipotecas 'subperforming' en venta este año es Unicaja, con una operación con 3.700 créditos con debilidades, en el 'Proyecto Biznaga'. Pero a la entidad malagueña le seguirán muchas otras. La previsión del sector es que se traspasen durante el año carteras -incluyendo todo tipo de activos- por unos 20.000 millones, de los que en torno a tercio podrían ser hipotecas.