EL RESIDENCIAL ENTRA EN UNA NUEVA FASE

Aviso a promotores: la venta de casas echa el freno y se estanca en el primer trimestre

Los precios de las viviendas han frenado las subidas, especialmente en las plazas más activas, mientras que las transacciones también han perdido dinamismo

Foto: Aviso a promotores: la venta de casas echa el freno y se estanca en el primer trimestre
Aviso a promotores: la venta de casas echa el freno y se estanca en el primer trimestre

El mercado residencial ha comenzado a dar los primeros síntomas de agotamiento después de seis años al alza. Los precios de las viviendas han frenado las subidas, especialmente en las plazas más activas, mientras que las transacciones también han perdido dinamismo.

Así, por ejemplo, durante el primer trimestre del año se firmaron algo menos de 136.500 transacciones, prácticamente las mismas que durante el mismo periodo de 2018, según datos del Consejo General del Notariado. Aquel año, el incremento interanual respecto a 2017 fue del 8%, mientras que en 2016 y 2017, los incrementos interanuales en las transacciones fueron del 20%, si bien, el mercado venía de marcar mínimos tras la crisis.

Además, si en los meses de enero y febrero de los dos últimos años, las ventas de casas han crecido a ritmos de dos dígitos, en 2019, el incremento no ha llegado al 2%, mientras que en marzo, el incremento se ha producido una caída del 3% con 50.659 transacciones -una tímida subida del 0,3% en la serie corregida de estacionalidad-.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una fuerte reducción interanual del 5,4% (2,5% en la serie corregida por estacionalidad). El descenso ha sido generalizado, en obra nueva y en segunda mano. Estas últimas representan algo más del 80% de las transacciones. Las ventas de pisos de nueva construcción han caído un 9,3%, mientras que la segunda mano, principal motor de las operaciones, se han resentido un 6,2%.

En los últimos meses, el goteo de datos estadísticos e informes ya estarían anticipando este cambio de tendencia del mercado hacia una fase de estabilización, sin incrementos tan acusados ni en las transacciones ni en los precios como los que se han vivido en los dos últimos años.

Los datos de los propios notarios muestran cómo el precio promedio del metro cuadrado de las viviendas compradas en marzo apenas subidón un 1,7% interanual. Por su parte, la tasadora Tinsa anunciaba recientemente que los precios de la vivienda nueva y usada en abril se han estancado en abril, con un tímido aumento del 2,9% en tasa interanual, mientras que a nivel mensual, se ha producido una ligera caída de apenas el 0,13%, encadenando el tercer mes consecutivo con ligero descenso nacional de precios en términos mensuales.

¿Estabilización o desaceleración?

“Todos los agregados geográficos extraídos del índice general se encuentran algo por debajo de los valores de enero de 2019, lo que confirma la tendencia de estabilización de precios del mercado residencial español”, afirmaba recientemente Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Por su parte, los datos de segunda mano de Fotocasa, también han mostrado una caída ligera de precios del 0,5% en abril respecto al mes anterior, el primero que se produce en los últimos 27 meses. Hay que remontarse a diciembre de 2016 cuando se registró el último descenso mensual en el precio de la vivienda de segunda mano. Entonces, el precio cayó un 0,3%.

No obstante, a nivel interanual, según este portal inmobiliario, el precio de la vivienda de segunda mano subió un 7,1%, encadenando 31 meses de subidas interanuales consecutivas. De hecho, los últimos 10 meses la variación interanual se sitúa por encima del 7% y el pasado mes de marzo se registró la variación interanual más acusada de todo el histórico del Índice Inmobiliario Fotocasa con un 8,4%.

Reloj inmobiliario de CaixaBank.
Reloj inmobiliario de CaixaBank.

"El precio de oferta de vivienda de segunda mano sigue subiendo con fuerza a nivel interanual, pero los datos mensuales muestran la tendencia hacia la moderación que avanzábamos para 2019 propia de la situación económica y de más de dos años de subidas ininterrumpidas de precios", explica Beatriz Toribio, directora de Estudios de Fotocasa.

Este goteo de datos estaría adelantando la entrada del mercado en una nueva fase. Si atendemos al reloj inmobiliario de CaixaBank, el mercado de la vivienda en España es cíclico y pasa por diferentes fases que se repiten a lo largo de los años en el sentido de las agujas de un reloj: expansión, desaceleración, contracción y estabilización. En la actualidad, o al menos hasta hace unos meses, nos encontraríamos en plena expansión con incremento de las ventas y de los precios, pero los datos podrían estar indicando la entrada en una nueva fase, la de la desaceleración, con subidas de precios pero con caídas en las ventas.

El reloj inmobiliario de CaixaBank podríamos estar rntrando en la fase de desaceleración, con subidas de precios pero con caídas en las ventas

No obstante, los expertos insisten en hablar en estabilización del mercado, especialmente en cuanto a la evolución de precios. De hecho, Solvia prevé incrementos del precio de la vivienda en 2019 entre el 2% y el 4% y un estancamiento de las transacciones en torno a un 5%.

"Este comportamiento de los precios y operaciones, con crecimientos más suaves en general, es positivo y refleja una evolución coherente del mercado, despejando las especulaciones sobre la generación de una nueva burbuja", asegura Guillermo Estévez, director de estrategia, desarrollo de negocio y consultoría de Solvia. En su opinión, "nos encontramos a mitad de ciclo, hay gran dinamismo en el ámbito residencial y España se ha convertido en un mercado maduro y atractivo para el inversor”.

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