La venta de coches se resiente y lanza una advertencia al mercado de la vivienda

¿Qué sucederá durante los próximos meses en el mercado de la vivienda en España? Algunos expertos, pero fundamentalmente las estadísticas, vienen mostrando un inminente cambio de ciclo en el sector. De la expansión hacia la estabilización. Los precios de las viviendas han frenado las subidas, especialmente en las plazas más activas, como Madrid o Barcelona, mientras que las transacciones han perdido dinamismo.

Sin embargo, hay un dato que conviene seguir muy de cerca, ya que se ha convertido en un indicador adelantado sobre cómo se comportará el mercado de la compraventa de viviendas. Hablamos de las matriculaciones de coches por parte de los particulares. Los mismos que son los potenciales compradores de una casa en España.

Tal y como se puede apreciar en el gráfico superior, y según los datos históricos disponibles, las curvas de las matriculaciones y ventas de casas muestran una importante correlación desde hace casi una década, con algunos meses de decalaje, lo que puede ayudarnos a anticipar el tan temido cambio de ciclo en el sector residencial.

En los últimos meses, los datos de matriculaciones por parte de particulares ya vienen lanzando síntomas de alerta. Así, por ejemplo, han registrado su peor mes de agosto en más de una década. Además, la cifra acumulada desde enero es un 14% inferior a la registrada hace un año (395.055 frente a 461.136), según los datos de los fabricantes (Anfac), concesionarios (Faconauto) y vendedores (Ganvam).

La venta de coches se ha convertido en un indicador adelantado sobre cómo se comportará el mercado de la vivienda

Un descenso que achacan a la entrada en vigor, hace un año, de la nueva normativa sobre emisiones contaminantes WLTP, lo que ha generado incertidumbre entre los consumidores a la hora de comprar un coche, pero también a las noticias en torno al menor crecimiento de la economía española y el miedo a una crisis económica global. Factores todos ellos que han provocado que la demanda se retraiga, ya que la compra de un coche supone un desembolso económico muy elevado para muchas familias.

De hecho, al igual que sucede con la compra de una casa, la adquisición de un automóvil suele ir de la mano de un crédito —en este caso, al consumo—, un producto que, después de tres años de fuertes crecimientos, también ha echado el freno ante la ralentización económica.

La recta final del año a nivel residencial se espera, por tanto, con curvas. "El consenso es más pesimista que hace un año, y la verdad es que nadie sabe muy bien por qué. Pero lo cierto es que para después del verano se espera una corrección", apuntaba a mediados de julio Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, quien destacaba al mismo tiempo cómo los niveles de producción de vivienda se encuentran aún ocho veces por debajo de los niveles del 'boom', se firma un 70% menos de hipotecas que entonces y se cierra un 30% de transacciones y, sin embargo, los precios se encuentran a un paso de los máximos de 2007 a nivel nacional —apenas un 4% por debajo, según constataba recientemente Eurostat—, e incluso en algunas zonas dichos máximos ya se han superado o están a las puertas de hacerlo.

¿Cómo será este cambio de tendencia? CaixaBank prevé la entrada en una fase de caída de las ventas e incremento de precios, antesala de la siguiente fase de caída de ventas y precios. Consciente de ello, el sector promotor ya ha comenzado a diseñar nuevas estrategias para adaptarse a las nuevas condiciones del mercado y salir ileso, bien apostando por ampliar su negocio y buscando nuevas fuentes de ingresos. Metrovacesa, por ejemplo, ha apostado por la creación de sociedades conjuntas con otras compañías para acelerar la promoción de sus suelos; mientras que Aedas va a desarrollar proyectos llave en mano para otros fondos y Neinor intentará crecer con actividades de 'servicing' y gestión delegada.

Por lo pronto, la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que agrupa a un total de 850 agencias inmobiliarias con representación en las diferentes comunidades autónomas, ha detectado ya un descenso medio interanual de un 12% en las operaciones de compraventa de viviendas durante el segundo trimestre de 2019.

Comprar casa, más difícil por los altos precios

Un descenso que achacan a la fuerte subida de precios desde 2015, al fuerte incremento en la tasa de esfuerzo que debe realizar una familia para poder comprar casa y, por tanto, a los nuevos criterios de evaluación del riesgo de los deudores, así como al aumento del precio de las hipotecas tras la entrada en vigor de la nueva ley de crédito hipotecario.

De hecho, desde Casaktua, señalan que tras la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, se realizará un análisis mucho más exhaustivo de la solvencia del deudor en la concesión hipotecaria.

"La nueva ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario trae consigo la exigencia de mayor información disponible para el consumidor, reducción de gastos para el prestatario, desaparición de las cláusulas suelo, el papel del notario como gran aliado del comprador, la regulación de las operaciones vinculadas, menos comisiones, más libertad para cambiar de banco… Pero también supone la obligación legal de un estudio de solvencia mucho más exhaustivo del deudor por parte de las entidades bancarias. Esto conllevará que determinados colectivos con rentas más bajas tengan mayor dificultad para acceder a la financiación", señalan desde este portal inmobiliario.

Sin olvidar que el mercado laboral ha comenzado a lanzar señales preocupantes en los últimos meses que evidencian que la desaceleración europea está afectando ya a la economía española. Y la evolución del empleo marca la tendencia del mercado de la vivienda, ya que influye directamente en el aumento o descenso de las ventas de casas.

Estos mismos expertos consideran que se mantiene el atractivo de la inversión en vivienda para destinarla al alquiler, si bien consideran que la moda de los pisos turísticos "puede tener los días contados. El número de propietarios de segunda residencia que optan o tienen pensado apostar por el alquiler turístico se ha reducido a la mitad. La alternativa que ha salido ganando es la de disfrute propio. Y es que el 65% de los españoles que dispone de una segunda vivienda no tiene ninguna intención de ponerla en alquiler a corto o medio plazo", concluyen.