Las promotoras divisan el fin del ciclo alcista del 'ladrillo' español y cambian de estrategias

Algo está cambiando en el mercado residencial español. Después de cinco años y medio de recuperación y en plena fase de estabilización, ¿estamos ante un posible cambio de ciclo? "Los ciclos inmobiliarios en España son de 16 años, ocho años de caídas de precio y actividad, seguidos de ocho años alcistas", ha explicado en más de una ocasión Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

Según esta teoría, dado que en 2014 el mercado tocó fondo y empezó a remontar, podría darse la vuelta en 2022-2023. Es decir, antes del cambio de ciclo, quedarían por delante dos o tres años ciclo alcista. Pero, ¿y si el punto de inflexión está mucho más cerca de lo que la estadística económica sugiere?

El reloj inmobiliario de CaixaBank, según el cual el mercado de la vivienda en España es cíclico y pasa por diferentes fases que se repiten a lo largo de los años en el sentido de las agujas de un reloj -expansión, desaceleración, contracción y estabilización-, aunque en la actualidad nos encontraríamos en plena expansión con incremento de las ventas y de los precios, estaríamos a las puertas de la siguiente fase, la de la desaceleración, con subidas de precios pero con caídas en las ventas.

El creciente convencimiento de que el actual ciclo de bonanza ha entrado en tiempo de descuento está provocando cambios en el 'modus operandi' de promotores e inversores en el mercado residencial y ayuda comprender, precisamente, los últimos movimientos que están dando las grandes cotizadas: Metrovacesa, Aedas y Neinor.

Promover para alquilar, 'servicing'...

Las tres han apostado por ampliar su negocio y buscar nuevas fuentes de ingresos, apuesta que ha llevado a Metrovacesa a apostar por la creación de sociedades conjuntas con otras compañías para acelerar la promoción de sus suelos; a Aedas, a desarrollar proyectos llave en mano para otros fondos; y a Neinor, a intentar crecer con actividades de 'servicing' y gestión delegada.

Por el momento, la compañía dirigida por Jorge Pérez de Leza ha sellado un acuerdo con la estadounidense Tishman Speyer para desarrollar conjuntamente un edificio de oficinas en Las Tablas (Madrid), que permitirá a la promotora desinvertir 56.652 metros cuadrados de suelo; mientras que la promotora capitaneada por David Martínez ha llegado a un acuerdo con el fondo Ares para hacerle 500 viviendas.

Neinor, por su parte, ha iniciado una estrategia dirigida a convencer a entidades financieras de las ventajas de confiarle la gestión de sus activos inmobiliarios ('servicing'); paso que da tras haber descartado la posibilidad de empezar a promover viviendas en régimen de alquiler.

No obstante, la necesidad de pisar el acelerador para sacar el máximo fruto posible antes del cambio de ciclo, unido a los primeros síntomas de agotamiento que ya está dando el residencial, ha llevado a varias promotoras a analizar la posibilidad de construir vivienda para ponerla en alquiler, como alternativa a la compraventa.

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La lista de compañías que están analizando esta opción es larga, creciente y diversa: iKasa, MK Premium, Azora con Áurea Homes, Aquila Capital, Asg Homes, Pryconsa y Avintia con Locare Real Estate, son sólo algunos ejemplos, según la información que maneja Savills.

Por otro lado, la fuerte subida de precios en determinados mercados, está llevando a promotoras e inversores a salirse de proyectos mucho antes de que la entrega de llaves a los compradores. En 20 zonas en España, según datos de Tinsa e Idealista, el precio de la vivienda marcó máximo histórico durante algún momento del segundo semestre de 2018, mientras que el esfuerzo financieron de las familias para poder comprar casa se encuentra al límite o por encima de lo que aconsejan los expertos en los mercados que están tirando del residencial.

Precisamente, en mercados que han liderado la recuperación inmobiliaria como Madrid, Barcelona, la Costa del Sol y las islas y donde se han registrado fuertes incrementos de precios en los últimos dos años, se empiezan a resentir las ventas.

Venta de promociones con licencia y preventas

Según el informe sobre el mercado inmobiliario en la Costa del Sol elaborado por Diana Morales Properties, Knight Frank, las ventas en Marbella y su área de influencia, el conocido como Triángulo de Oro que conforma junto a Estepona y Benahavís, se han estabilizado después de ocho años de crecimiento sostenido, debido, principalmente a la sobreoferta enfocada a un mismo perfil de comprador, a la incertidumbre generada por el Brexit o a la ralentización de la economía global. El estudio pone además el acento en la presión que sufren los promotores para compensar los beneficios tras el aumento de los costes de construcción y del suelo, lo que se ha traducido en un aumento de precio de las propiedades.

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Factores todos ellos que llevan a los expertos de esta compañía a augurar una moderación en el ritmo de ventas y desaceleración de los precios en los próximos meses y que han empujado a algunas compañías a poner a la venta proyectos de promoción residencial con licencia de obra y un porcentaje importante de preventas.

"Muchos mercados han tocado techo o están muy cerca de tocarlo y muchos de estos promotores prefieren que el último euro se lo lleve otro", aseguraban recientemente a El Confidencial varias fuentes que están analizando algunos de estos proyectos en costa. "La Costa del Sol es la zona más caliente del sector y hay promotores que no se creen algunos precios y eso, unido al Brexit, está motivando la salida de algunos promotores", aseguraba el directivo de una de las grandes consultoras inmobiliarias.

Muchos mercados han tocado techo o están muy cerca de tocarlo y algunos promotores prefieren que el último euro se lo lleve otro

Si embargo, en la Costa Blanca comienzan a verse los mismos movimientos que en Estepona o Málaga. "En Calpe y en Orihuela también está comenzando a pasar. De hecho, en algún proyecto concreto, se están cayendo escrituraciones con el 30% ya pagado", apunta un experto inmobiliario de la zona.

La situación, no obstante, aún no es generalizada. De hecho, las promotoras que lo están haciendo no dan mandatos de venta, ni hay procesos competitivos, ni los trabajan las grandes consultoras. Todo se está realizando con la máxima discreción y al ser preguntadas, las promotoras lo niegan tajantemente o lo achacan a otros factores como la falta de financiación bancaria.

No obstante, si tiramos de hemeroteca, el sector promotor, no solo negó la burbuja inmobiliaria de hace más de una década, sino que cuando explotó en 2008, apostaba por un aterrizaje suave. Para muestra, un botón. En junio de 2007, José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios (Asprima), aseguraba que "el sector inmobiliario, a pesar del ajuste exclusivo a la vivienda, seguirá muy fuerte y se seguirán produciendo y comprando más de 500.000 anuales en los próximos años". Un año después, la burbuja, explotó.

Las fortunas latinas quieren dar el pase

En Madrid, el cambio de estrategia en el residencial la están liderando las grandes fortunas latinoamericanas. La estrategia es muy parecida a la de la costa, pero en los edificios del centro de la capital: vender con licencia de obra y con el proyecto aprobado, para optimizar el precio de venta y para que al futuro comprador del edificio le resulte más sencillo hacer los cálculos.

Los venezolanos LemonPrime o Gran Roque Capital, o los colombianos que se encuentran detrás del fondo Logika European Partners, en el que participa Christian Hannover, hijastro de Carolina de Mónaco, son solo algunos de ellos. El primero, LemonPrime, está buscando comprador para un edificio de su propiedad en el número 126 de la calle San Bernardo y otro en Claudio Coello 11.

También los Capriles -Gran Roque Capital- intentaron vender, sin éxito, una de sus adquisiciones en la capital: Alcalá 84, mientras que Logika European Partner, fondo detrás del que se encuentra el hijo de Ernesto de Hannover, busca compradores para Monte Esquinza 5 y Nicasio Gallego 20. La siguiente fase del mercado residencial, ya ha llegado.