Los españoles esperan casi 15 años en vender su vivienda antes de comprar otra

Desde que una familia o un particular compra una vivienda y la vende transcurren, de media, 14 años y 8 meses, casi el doble que en 2009, un año después del estallido de la burbuja inmobiliaria. El dato, que correspondiente a 2018, es el más elevado de la serie histórica que cada año elabora el Colegio de Registradores, y pone de manifiesto cómo, a diferencia de lo que sucedía durante los años del boom, las decisiones de compra son más prudentes y menos especulativas.

"Este dato analiza la utilización de la vivienda como bien de uso o como de inversión. Y el dato muestra que la viviendas se compran para ser usadas y que en la medida en que los compradores compran para vivir y no para revender, indica que el crecimiento es más real, más sano y menos volátil que durante los años del boom", ha señalado Fernando Acedo-Rico, director de relaciones institucionales del Colegio de Registradores.

De hecho, casi el 70% de los propietarios de una vivienda, llevan casi quince años sin vender su casa, mientras que ocho de cada diez llevan con ella más de 8 años, mientras que apenas de un 10% compra y vende su vivienda en menos de cinco años.

El Anuario 2018 de le Estadística Registral Inmobiliaria muestra asimismo cómo la vivienda usada acaparó el 82,5% de las transacciones, frente al 17,5% de las ventas de obra nueva. En plena crisis —de 2008 a 2013— y como consecuencia del enorme stock de viviendas sin vender generado durante la burbuja, las cifras de ventas de ambas tipologías iban prácticamente de la mano.

Sin embargo, en los últimos años, la demanda se ha dirigido prácticamente en masa hacia la segunda mano por varios factores. Por u lado, la enorme escasez de obra nueva. El año pasado se superaron por primera vez en una década las 100.000 licencias de obra, una cifra aún muy lejos de las 150.000-200.000 que el sector promotor cifra para un mercado sano. Es decir, no hay oferta suficiente para una demanda que ha resucitado de su largo letargo.

Pero además, la brecha de precios entre una vivienda usada y una nueva se ha ido ampliando a favor de esta última. Y en un contexto de mayor dificultad de acceso a la financiación, buena parte de los compradores han optado por la segunda mano.

Los dos datos, el de la posesión de la vivienda y el de la tipología de las transacciones, positivos para el conjunto del sector inmobiliario en su conjunto, "porque permiten un crecimiento más sostenido", tal y como ha asegurado Fernando Acedo-Rico, aparentemente no lo son tanto para el sector promotor puesto que el principal comprador de sus viviendas es demanda de reposición, es decir, la demanda que vende su vivienda para poder comprar otra. Y, como muestran los datos de los registradores, cada vez tardan más tiempo en vender su casa para poder comprar otra.

El esfuerzo para comprar casa, al límite

Otro dato llamativo correspondiente a 2018 es el que muestra el esfuerzo económico que deben hacer las familias para poder comprar casa. Un porcentaje que se encuentra ya en el límite de lo que los expertos aconsejan no superar. El porcentaje de dicha cuota sobre el salario fue del 29,7%, si bien en comunidades como Baleares, este porcentaje se encuentra en el 45%. Hay que señalar que en las islas existe una importante presión compradora por parte de la demanda extranjera. Tres de cada diez transacciones tiene como protagonista a un foráneo, lo que está presionando los precios al alza.

En Madrid, por su parte, el esfuerzo para comprar casa se encuentra en el 35%, y en Cataluña, en el 33%. Los expertos señalan que el nivel esfuerzo no debería superar el 30%, ya que porcentajes superiores podrían comprometer otros gastos familiares e incluso producir la morosidad en las cuotas mensuales de la hipoteca. No obstante, para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que dicho porcentaje se movieran entre el 20% y el 25%. Así, por ejemplo, para una familia cuyos ingresos fueran de 2.000 euros netos mensuales, la cuota de la hipoteca no debería superar los 600 euros al mes.

Observando de nuevo la evolución desde los años de la llamada burbuja inmobiliaria, se aprecia que desde 2014 se produce una gran estabilidad en el valor medio de este indicador alrededor del 30%, muy lejos también del casi 50% del salario que llegó a suponer en 2007.