¿Se avecinan curvas? Los promotores venden proyectos, con licencia y preventas

"Todos te lo van a negar. Pero está pasando". La persona que suscribe estas palabras ha cerrado varias operaciones en los últimos meses en la costa española, en concreto en la Costa del Sol. Una pequeña parte del sector promotor español —grandes y pequeños— ya sea por falta de financiación, por un cambio en la estrategia de la compañía o bien porque pueden estar preparándose para un posible cambio en la tendencia del mercado inmobiliario, están poniendo a la venta proyectos de promoción residencial con licencia de obra y un porcentaje importante de preventas.

"Muchos mercados han tocado techo o están muy cerca de tocarlo y muchos de estos promotores prefieren que el último euro se lo lleve otro", aseguran a El Confidencial diferentes fuentes. Sin embargo, oficialmente, nadie lo quiere confirmar y entre los grandes, hay quienes lo achacan a otros factores. De hecho, este diario ha contactado con varios promotores con proyectos a la venta en la costa que o lo han negado, o no han contestado a la petición de información.

Son ventas 'low profile' y evitando hacer mucho ruido en el mercado para no perder la credibilidad si no se terminan con éxito

"La Costa del Sol es la zona más caliente del sector y hay promotores que no se creen algunos precios y eso, unido al Brexit, está motivando la salida de algunos promotores", asegura el directivo de una de las grandes consultoras inmobiliarias.

Pero ¿por qué tanto secretismo? "Son ventas que se realizan con mucho 'low profile' y evitando hacer mucho ruido en el mercado para no perder la credibilidad si no se terminan con éxito", comenta una de las fuentes consultadas. "Por eso no dan mandatos de venta, ni hay procesos competitivos, ni los trabajan las grandes consultoras", añade la misma fuente.

Madrid, Barcelona y la Costa del Sol son los mercados donde los promotores han puesto en marcha esta estrategia. Especialmente en Estepona y Málaga, donde los precios habrían alcanzado o estarían cerca de tocar techo, según los expertos consultados.

"En la Costa del Sol, ante el aluvión de proyectos inmobiliarios, algunos promotores pueden estar encontrándose con problemas para acceder a financiación bancaria. La mayoría de los compradores de esas viviendas suelen ser extranjeros, por lo que el grado de subrogación final para la entidad financiera no es muy elevado y no siempre les compensa. Si uno de esos promotores no consigue dinero del banco, solamente le queda recurrir a la financiación alternativa, como hemos visto últimamente, o vender el proyecto", asegura el directivo de una gran promotora española que prefiere mantener el anonimato. Un dato, según el Colegio de Registradores, en 2018, los extranjeros compraron casi un tercio de las viviendas en las islas.

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E. Sanz

"También es posible", añade otro promotor mediano, "que algunos proyectos no encajen en la política de la empresa. Suelos pequeños que se compraron hace años, para 20, 30 o 40 viviendas, pero que en la actualidad, a una gran promotora, no le compensa desarrollar. En estos casos tampoco sería extraño que decidan vender, incluso con licencia de obra. Además, también están aquellos que, inicialmente no se plantean vender, pero no pueden rechazar una buena oferta sobre la mesa".

¿Quién ha dado el pistoletazo de salida?

En Madrid capital, esta tendencia la lideran las fortunas latinoamericanas que están intentando acelerar la venta de varios proyectos residenciales con licencia de obra ya concedida y proyecto de arquitectura aprobado. Muchos de estos inversores aterrizaron en España a finales de 2013 y principios de 2014 cuando ningún otro inversor quería pisar España. Compraron a precios muy bajos y ahora están intentando 'dar el pase' a alguno de esos edificios antes de que el mercado se dé la vuelta y sea demasiado tarde.

Al igual que sucede con los proyectos en costa, lo están haciendo, en la mayoría de los casos, con licencia de obra y con el proyecto aprobado, para optimizar el precio de venta y para que al futuro comprador del edificio le resulte más sencillo hacer los cálculos. "En esos casos, parece evidente que están recogiendo las plusvalías de unas inversiones, y lo mismo puede estar sucediendo en costa, no tiene que ser necesariamente que el mercado vaya a darse la vuelta", señalan las mismas fuentes.

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E. Sanz

Por su parte, Blacskstone, el gran casero de España prepara una oleada de ventas masivas, tal y como adelantó en exclusiva El Confidencial. El fondo norteamericano ha colgado el cartel de 'se vende' para dar salida a las primeras inversiones que realizó en nuestro país, como la socimi Corona o las viviendas de Fidere.

¿Se avecinan curvas? Las estadísticas no apuntan aún hacia un cambio de ciclo, pero sí hacia una estabilización en aquellas ciudades que habían tirado hasta ahora del mercado. Los últimos datos de Tinsa muestran cómo tanto Madrid y Barcelona han moderado el incremento de precios en el último año, si bien, los porcentajes, al menos en el caso de la capital del España siguen siendo significativos.

Las casas son casi un 10% más caras que hace un año, lo que sitúa Madrid como la octava capital española donde más se encareció en el último año. En Barcelona, sin embargo, el incremento fue más moderado, de casi el 7%, situándose en el puesto 24. No obstante, ambas ciudades aún han registrado un crecimiento intertrimestral prácticamente nulo. En Málaga, por su parte, los precios crecieron ligeramente por encima del 10%.

Aún queda recorrido para volver a los máximos de 2007, pero los precios alcanzados durante la burbuja no deberían ser una referencia

"Muchos mercados están cerca de tocar techo", aseguran los expertos. Según datos de Tinsa, los precios en Barcelona han subido más de un 50% desde que tocaron fondo en 2007, mientras que en Madrid, la subida roza este porcentaje. En Málaga, por su parte, el rebote se acerca al 40%. "Todavía queda recorrido para volver a los máximos de hace una década, pero los precios alcanzados durante la burbuja no deberían ser la referencia para justificar la subida de la vivienda", añade otro experto.

Por otro lado, aunque las ventas de viviendas no paran de crecer, lo cierto es que ocho de cada diez unidades vendidas son de segunda mano. Malas noticias para el sector promotor. No en vano, la escasez de producto de obra nueva, la brecha de precios entre ambas tipologías y el estancamiento de los salarios han provocado que la mayoría de los nuevos hogares que quieren acceder a una vivienda en propiedad, se vean obligados a acudir a la segunda mano para poder comprar.

Y es que la demanda de reposición, es decir, aquella que vende su casa para poder comprar otra, se ha convertido en el motor del mercado de obra nueva en España. Pero tal y como recuerdan los expertos consultados, se trata de una demanda con fecha de caducidad.