Enero arranca con un frenazo en la venta de viviendas: ¿AJD, precios disparados...?

El mercado residencial español ha arrancado 2019 sin mucha fuerza. Durante el primer mes del año se vendieron en España 40.388 transacciones, lo que supone apenas un aumento interanual del 0,3% (del 0,8% en la serie corregida de estacionalidad). Es decir, en pleno momento alcista del mercado, durante el pasado mes de enero se vendieron casi tantas casas que durante el mes de enero de 2018. Un frenazo en toda regla si tenemos en cuenta que en enero de 2016 se produjo un incremento del 32%; en 2017 del 21,5% y el 2018, del 15%.

Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un caída interanual del 1,3% (1,0% en la serie corregida por estacionalidad), mientras que la venta de viviendas unifamiliares mostró un incremento del 6,6% interanual.

Son datos del Consejo General del notariado, es decir, muestra las compraventas que se firmaron ante notario durante el mes de enero. Los notarios achacan esta caída en la venta de pisos a la contracción de las de pisos de segunda mano, cuyas transacciones se redujeron un 1,5% ya que la venta de pisos nuevos sí aumentó de manera ligera (0,1%). Hay que recordar que la vivienda de segunda mano es ha convertido en el motor del mercado residencial ya que representa cerca del 90% de las transacciones.

¿Estamos ante los primeros síntomas de agotamiento del mercado? La semana pasada, el Ministerio de Fomento publicó los datos de la compraventa de viviendas de todo 2018. A pesar de que el año pasado se alcanzaron cifras no vistas desde 2008, lo cierto es el ritmo de crecimiento fue mucho más moderado que en los dos últimos ejercicios. no obstante, una cierta ralentización de las transacciones, ya que en los dos últimos ejercicios las ventas crecieron a doble dígito, un 16,2% en 2017 y un 14% en 2016. En 2018, sin embargo, el incremento fue del 9,3%, casi la mitad que un año antes.

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¿A qué se debe dicha ralentización?, ¿estamos ante un posible cambio de tendencia en el mercado? Algunos expertos acahacan al caos generado por el Tribunal Supremo respecto al impuesto de las hipotecas (AJD). EN este sentido, los últimos datos del INE sí han mostrado un desplome en la firma de hipotecas, mientras que los datos de los notarios mostraron un pequeño parón de las ventas durante el mes de noviembre y una ligera recuperación en diciembre, con un incremento del 3% las transacciones respecto a diciembre de 2017.

Por otro lado, hay expertos que alerta que los precios de la vivienda en algunas localizaciones se han disparado y son muchas las familias que no pueden comprar casa debido al estancamiento de los salarios y a la falta de financiación.

En este sentido habrá que seguir muy de cerca la estadística para comprobar si estamos ante un frenazo coyuntural o ante un cambio de tendencia. Así lo advertía este fin de semana el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno. "Un dato no hace serie. Deberíamos disponer de un periodo mayor de datos para validar un cambio de tendencia. En este sentido, recomendamos esperar a disponer de algún dato más que despeje dudas sobre si estamos ante un cambio de tendencia o si en cambio puede ser algo coyuntural, relacionado por ejemplo con las sentencias o reales decretos relacionados con los Actos Jurídicos Documentados (AJD)".

Precios disparados

Lo que, sin duda, no juega a favor de las ventas son los precios que se están alcanzando en algunas ciudades españolas. Ibiza ya está en máximos del boom, pero le siguen de cerca muchas otras localidades como San Sebastián, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Castelldefels, Alcobendas o Majadahonda. Precios que muchas familias ya no podrían permitirse pagar.

Los datos de los notarios muestran cómo en términos de precio promedio, el metro cuadrado de las viviendas compradas en enero alcanzó los 1.424 euros, reflejando así un aumento del 2,6% interanual. Este incremento del precio por metro cuadrado de las viviendas se debió tanto al aumento del precio de las viviendas unifamiliares (4,1%) como al de los pisos (2,7%).

La clave del parón de las ventas hay que buscarla, en buena medida, en las transacciones de segunda mano. Las ventas han caído y los precios se han estancado. En concreto, el precio medio de la vivienda usada se situó en 1.555 euros, con apenas una subida del 1,0% interanual, frente al fuerte incremento del 18,5% en obra nueva hasta un precio medio de 2.186 euros el metro cuadrado. La enorme escasez de obra nueva, el fuerte incremento de los precios del suelo y los elevados costes de construcción siguen trasladándose a los precios finales de estas viviendas.