Barcelona abre la caja de Pandora: la vivienda cae por primera vez desde 2013

La ciudad de Barcelona registra la primera caída interanual en el precio de la vivienda desde 2013. Los síntomas de freno en el mercado residencial se hacen ya patentes en Madrid y Barcelona, las dos ciudades que lideraron la recuperación y donde más se han incrementado los precios desde que tocaran fondo en 2013 y donde, en algunas localizaciones, se han superado, incluso, los máximos de 2008.

Así lo revela la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del tercer trimestre, que refleja cómo en la Ciudad Condal, la vivienda se abarató un 1% interanual entre julio y septiembre de este año respecto al mismo periodo del año anterior. En Madrid, por su parte, el valor medio es un 3% superior al de un año antes, pero se ha reducido un 1,7% entre el segundo y el tercer trimestre. Esta tasa de crecimiento es la segunda más baja desde que la ciudad tocara suelo a principios de 2015.

“Barcelona anticipa ajustes intertrimestrales en la mayoría de sus distritos”, apunta Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de la tasadora. Seis de los diez distritos de la ciudad catalana registraron ajustes de precio a la baja entre el segundo y el tercer trimestre del año. La excepción la marcaron Les Corts, Sant Andreu, Sants-Monjuic y Horta-Guinardó. Estos dos últimos distritos, sin embargo, están en niveles de precio inferiores a los de un año antes (-1,4% y 0,2%, respectivamente) También se registraron caídas interanuales de valor en el tercer trimestre los distritos de Ciutat Vella (-1,6%), Gràcia y Nou Barrris (-1% en ambos casos). Por el contrario, Les Corts (+6%) y Sant Andreu (+4,5%) destacan en el tercer trimestre con los mayores incrementos interanuales de precio.

En Madrid, por su parte, dos de los principales (y más caros) distritos residenciales del centro de la ciudad, Salamanca y Chamartín, redujeron ligeramente sus precios medios en tasa intertrimestral (-0,2% y -0,7%, respectivamente), aunque todavía se mantienen entre un 8% y un 9% por encima del nivel de precio del año anterior. Salvo en San Blas (-0,4%), los valores medios de la capital crecen en tasa interanual en todos los distritos, localizándose los mayores incrementos en Carabanchel (+10,8%), Tetuán (+10,2%) y Vicálvaro (+9,5%).

Agotamiento del ciclo expansivo

“La evolución del valor de la vivienda por regiones deja de componer un mapa homogéneo de encarecimiento anual, entrando varias en terreno negativo. Percibimos señales de agotamiento del ciclo expansivo, a causa de un debilitamiento de la demanda asociado al enfriamiento macroeconómico. Una situación que podría derivar en futuras caídas de demanda y de precios, que no deberían ser fuertes salvo en el caso de una intensa recesión económica”, explica Rafael Gil. Las caídas interanuales se extienden en el tercer trimestre del año a seis comunidades autónomas, 19 provincias y 15 capitales, incluyendo Ceuta y Melilla.

El debilitamiento de la demanda y el enfriamiento macroeconómico podrían derivar en futuras caídas de demanda y de precios

A diferencia de trimestres anteriores, ya no se registran incrementos anuales de dos dígitos en ninguna de las principales capitales de provincia. Entre las grandes ciudades, Valencia y Palma de Mallorca mantienen un crecimiento de precios superior al 8%, Sevilla y Málaga algo más de un 5% y Zaragoza un 3,2%.

Los diferentes indicadores del mercado inmobiliario llevan meses lanzando señales de alerta ante un inminente cambio de ciclo. Ya en el primer trimestre se firmaron prácticamente las mismas transacciones que durante el mismo periodo de 2018, mientras que los datos acumulados de enero a junio, vuelven a mostrar dicho estancamiento. Además, el frenazo del consumo ha comenzado a dejarse notar en la venta de coches cuya evolución está muy relacionada con la venta de viviendas. Es decir, un parón de las matriculaciones anticipa un parón en las ventas de casas.

Fuertes subidas desde mínimos históricos

Muestra de las diferentes velocidades a las que se ha desarrollado el mercado residencial en los últimos tiempos es que mientras que en la mitad de las capitales españolas el incremento del precio desde el punto más bajo del ciclo no alcanza el 10%, en siete ciudades la revalorización supera el 30%. Es el grupo formado por Palma de Mallorca, Málaga, Pamplona, San Sebastián y Valencia, y lideradas por Barcelona y Madrid, que se han encarecido un 52,8% y un 48,7% desde mínimos, respectivamente. En el extremo opuesto, cinco capitales (Ciudad Real, Oviedo, Badajoz, Pontevedra y Teruel) están en este momento en sus mínimos históricos de precios desde que comenzó la crisis.

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No obstante, la vivienda sigue arrastrando caídas acumuladas superiores al 50% respecto a 2007 en once capitales, incluyendo ciudades de tamaño importante, como Zaragoza. Por el contrario, los valores más próximos a los máximos de la década pasada se localizan en las ciudades de Palma de Mallorca, Ourense, San Sebastián, Madrid y Barcelona. En estas dos últimas capitales, la caída acumulada desde máximos se mueve en el entorno del 25%, frente al 18,8% de Palma.

San Sebastián (3.406 euros el metro cuadrado) se mantiene como la ciudad más cara del país, seguida de Barcelona (3.349 euros) y Madrid (2.962 euros), a distancia de Palma de Mallorca y Bilbao, donde la vivienda muestra valores en el entorno de 2.170 euros el metro cuadrado. Entre las más baratas se encuentran Lugo, Castellón, Ciudad Real y Lleida, todas ellas por debajo de 900 euros el metro cuadrado.

Los distritos más caros de las cinco mayores capitales, con un valor medio superior a 4.000 euros el metro cuadrado, son los madrileños de Salamanca, Chamberí, Centro, Chamartín y Retiro, y, en la Ciudad Condal, los de Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts y Eixample. El madrileño Barrio de Salamanca es el único que supera los 5.000 euros de media (5.148 euros el metro cuadrado).

En Sevilla, Valencia y Zaragoza la mayoría de distritos está por encima de los valores del tercer trimestre de 2018, aunque alguno de ellos ha registrado ajustes trimestrales.

Doce trimestres de subidas

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada en España) registró un incremento del 3,8 % interanual en el tercer trimestre del año, tras experimentar una subida del 1,2% entre el segundo y el tercer trimestre. 

A pesar de los síntomas de freno en el mercado, la vivienda encadena su duodécimo trimestre consecutivo de encarecimiento de precios a nivel nacional (el mencionado 1,2% respecto al segundo trimestre), lo que sitúa en el 14,2% la subida media desde que tocara su mínimo en la crisis.

Respecto a los valores máximos de 2007, la vivienda acumula una caída media del 33,3% en España