COMIENZAN A VERSE PEQUEÑOS AJUSTES

¿Ha llegado el momento de que los promotores bajen los precios de los pisos?

"Ningún promotor va a anunciar que baja precios. Sería desastroso para el sector y provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras"

Foto: ¿Ha llegado el momento de que los promotores bajen los precios de los pisos? (iStock)
¿Ha llegado el momento de que los promotores bajen los precios de los pisos? (iStock)

"Ningún promotor va a anunciar que baja precios. Sería desastroso para el sector y provocaría un efecto dominó que perjudicaría a todas las promotoras". Hablar de futuras bajadas de precios en la vivienda vuelve a ser un tema tabú en España y, tal y como sucedió antes del estallido de la anterior burbuja inmobiliaria, es un escenario que el sector promotor no contempla.

Sin embargo, si hubo un mantra que saltó por los aires tras el estallido de la última gran crisis económica e inmobiliaria en nuestro país fue aquel que afirmaba que "el precio de la vivienda nunca cae". De hecho, tras los máximos de 2007, los precios se hundieron un 40%, un 50%, hasta un 60% dependiendo de las ubicaciones. ¿Por qué, entonces, no podría volver a suceder?

Desde buena parte del sector inmobiliario se insiste en cada foro inmobiliario de que el mercado actual nada tiene que ver con el de hace más de una década. Los niveles de producción de vivienda se encuentran aún ocho veces por debajo de los niveles del 'boom', se firman un 70% menos de hipotecas que entonces y se cierran un 30% de transacciones. Y, sin embargo, los precios se encuentran a un paso de los máximos de 2007a nivel nacional -apenas un 4% por debajo, según constataba recientemente Eurostat-, e incluso en algunas zonas dichos máximos ya se han superado o están a las puertas de hacerlo.

Para el conjunto del sector, el mercado ha entrado o está entrando en una fase de estabilización, con subidas de precios mucho más contenidas. Sin embargo, según el reloj inmobiliario de CaixaBank, estaríamos dejando atrás la fase expansiva del ciclo- con incremento de ventas y precios- y entrando poco a poco en la fase de desaceleración con una caída de las ventas -los datos empiezan a apuntar hacia un estancamiento en las transacciones- y el incremento de los precios. Y la siguiente fase, tal y como muestra el reloj, sería la contracción, con caídas de ventas y también de precios. ¿En qué dirección apuntan las estadísticas?

Reloj inmobiliario de CaixaBank.
Reloj inmobiliario de CaixaBank.

Los datos difundidos hace una semana por el Eurostat mostraban cómo el precio de la vivienda nueva en España vuelve a encarecerse a los ritmos a los que lo hacía en los años del 'boom' debido a la falta de oferta, la fuerte demanda, el encarecimiento del precio del suelo y unos costes de construcción disparados. En concreto, en un año, el incremento ha sido del 10,6%, la mayor subida desde el verano de 2007, justo en el pico de la burbuja. Un fuerte aumento que ha convertido a España en el país en el que más rápido se encarece la obra nueva.

La obra nueva, cerca de máximos

Y no solo eso. Tal y como avanzó El Confidencial, en la actualidad no hay ningún país de la eurozona en el que la vivienda suba más rápido que en España, una situación inédita en Europa, al menos desde que existe la serie histórica de Eurostat, que comienza en 2005. De hecho, es en el único país en el que el precio de la vivienda nueva sube a doble dígito, un ritmo de crecimiento que muchos expertos consideran que no es bueno para el sector y que no es sostenible a corto y medio plazo.

De hecho, para este año, las previsiones de incrementos medios de precios son más moderadas. Solvia, por ejemplo, prevé incrementos del precio de la vivienda entre el 2% y el 4% y un estancamiento de las transacciones en torno a un 5% durante este año.

"El consenso es más pesimista que hace un año y la verdad es que nadie sabe muy bien por qué. Pero lo cierto es que para después del verano se espera una corrección", apunta Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación. "Cuando profundizas en los fundamentales, lo cierto es que no parece que haya motivos que lo justifiquen, pero hay mercados como los de Madrid y Barcelona, dos micromercados, en los que algunos distritos ya están por encima de los máximos, lo que tampoco tiene ningún sentido", señala este experto.

En opinión de Fernández-Aceytuno, hay varios factores que siguen tirando al alza del sector, como la demanda, la confianza, el hecho de que la vivienda siga siendo un valor refugio de los inversores o la fuerte subida de los alquileres, que está empujando a buena parte de la población hacia la compra. No obstante, en Madrid y Barcelona, tras cinco años de fuertes incrementos, comienzan a aparecer las primeras tensiones.

El consejero delegado de Sociedad de Tasación detecta, de hecho, algunos factores que empujan en contra de la tendencia alcista de los precios. "La dificultad de acceso a la primera vivienda, factores demográficos, los bajos salarios..." Otro dato. Según un informe reciente de Fotocasa e Infojobs, desde 2014 el precio de venta ha crecido una media del 13% en toda España —el porcentaje es muy superior en ciudades como Madrid o Barcelona—, mientras que los salarios han permanecido completamente estancados (1%) en este periodo.

Desde 2014, el precio de venta ha crecido una media del 13% en toda España, mientras que los salarios han permanecido estancados (1%)

Para Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, “en determinadas áreas, los precios no tienen más recorrido alcista y la demanda tiene dificultades para obtener financiación en dichos precios pues las tasas de esfuerzo superan el 33%. Si a esto unimos que hay más oferta disponible en esto ámbitos, la demanda optará por aquellas viviendas donde el precio encaje a la entidad financiera”.

De hecho, desde la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), que agrupa a un total de 850 agencias inmobiliarias con representación en las diferentes comunidades autónomas, han detectado un descenso medio interanual de un 12% en las operaciones de compraventa de viviendas durante el segundo trimestre de 2019.

Aunque sus transacciones se centran en segunda mano, desde FAI achacan esta ralentización a una "subida ininterrumpida en los precios de la vivienda desde 2015 -llegando a crecer a ritmo de dos dígitos en algunas ciudades-, a los nuevos criterios de evaluación del riesgo de los deudores, al aumento del precio de las hipotecas tras la entrada en vigor de la nueva ley de crédito hipotecario, como ya alertó el colectivo y recientemente ha confirmado el Banco de España; y a la inestabilidad provocada por un prolongado ciclo electoral".

Primeros ajustes de precios

Pero, ¿se están produciendo ya correcciones de precios o las habrá en el futuro? "Es cierto que sí se está produciendo algún reajuste sobre las últimas subidas", explica el director de ventas de una promotora que prefiere no revelar su identidad. "Tras varios incrementos de precios con buenas ventas, en los últimos meses se han ralentizado las operaciones lo que ha llevado a reajustes sobre últimas subidas", añade. Hay que recordar que en pleno despegue inmobiliario, tras el parón de las ventas y de la producción de viviendas, algunas promotoras en algunos proyectos incrementaban los precios, de fase en fase, un 10% o un 20%. Unos incrementos, tal y como señalan diferentes fuentes, que "han llevado los precios a unos niveles que la demanda ya no puede asumir, por lo que toca ajustar".

Y es que la demanda, en algunas ubicaciones, no da más de sí. El esfuerzo para comprar casa ya ha hecho saltar las alarmas en Baleares, Madrid y Cataluña, donde muchas familias ya destinan entre el 35% y el 40% de sus ingresos mensuales al pago de la hipoteca, porcentajes muy por encima de lo recomendado por el Banco de España.

Se aprecian algunos casos en los que los altos precios de partida son objeto de algún ajuste y los plazos de comercialización se están dilatando

De ahí que las alertas hayan comenzado a planear sobre los mercados más dinámicos, aquellos que han liderado la recuperación como Madrid, Barcelona o Baleares. En el caso de la capital madrileña, según Sociedad de Tasación, en la zona norte como en Alcobendas, Pozuelo y Boadilla "el mercado se caracteriza por la alta calidad de viviendas con la que los promotores intentan superar a la competencia aportando un valor diferencial. Este fuerte incremento de las calidades - domótica, eficiencia energética…- está siendo un factor que, junto con la escasez de suelo y el impulso de la demanda, está tirando al alza de los precios de oferta. Y, en promoción nueva, se aprecian algunos casos en los que los altos precios de partida acaban siendo objeto de algún ajuste, mientras que los plazos de comercialización se están dilatando, lo que está conteniendo estas subidas y empieza a cuestionar si los precios ofertados están llegando a un punto con escaso recorrido remanente".

En Baleares también se aprecia en algunas zonas cierta moderación en el incremento que se viene experimentando en los últimos años, "debido, principalmente, al alto nivel de precios que se está alcanzando las mismas", señalan desde la tasadora.

El sector promotor, sin embargo, niega el ajuste de precios, y las variaciones detectadas a la baja en algunos proyectos las achacan a modificaciones en los proyectos "que provocaron el ajuste de superficies -algunas viviendas más pequeñas- y, por tanto, un precio final más bajo, pero igual por metro cuadrado", señalan desde una de las grandes no cotizadas.

"Se han realizado algunas modificaciones pequeñas de algunos inmuebles -se ha ampliado o disminuido el tamaño de alguna terraza respecto al diseño original, por ejemplo- y por ello se ha hecho una pequeña reorganización de la tarifa, con ajustes puntuales, que en algunos casos ha supuesto subida y en otros bajada, pero que han sido toques mínimos", apuntan desde otra de las cotizadas.

Oficialmente todas niegan incluso este pequeño ajuste. "Las promotoras temen que si se empieza a hablar de bajadas de precios se retraiga la demanda de manera artificial. Temen que se pueda producir un efecto dominó. Por eso, nunca van a reconocer que se están ajustando los precios. Pero lo que es cierto es que aunque no se anuncien bajadas, algunas sí están ofreciendo algunas rebajas o descuentos o variaciones en las calidades de las viviendas sin costes adicionales. Alguna incluso, como ya se vio en el SIMA hace cinco o seis años, está regalando un crucero por el Mediterráneo a los compradores".

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