El esfuerzo para comprar casa hace saltar las alarmas en Baleares, Madrid y Cataluña

Con el precio de la vivienda al alza, un mayor acceso a la financiación y los salarios prácticamente estancados, los niveles de endeudamiento de muchas familias han superado las líneas rojas que, según los expertos, podrían poner comprometer otros gastos familiares e incluso producir la morosidad en las cuotas mensuales de la hipoteca. Hace justo un año, Bankinter alertaba sobre cómo los ratios de esfuerzo financiero para la compra se habían ido deteriorando poco a poco y cómo las cifras de accesibilidad comenzaban a acercarse a niveles que consideraba poco prudentes.

Los expertos consideran que el esfuerzo no debería superar el 30%, y que para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que dicho porcentaje se moviera entre el 20% y el 25%. Los últimos datos del Colegio de Registradores correspondientes al primer trimestre de 2019 revelan que en Baleares, la Comunidad de Madrid y Cataluña, dos de las regiones donde más han subido los precios de la vivienda en los últimos años, los niveles de endeudamiento son preocupantes.

Así, por ejemplo, en Baleares, la relación de la cuota hipotecaria con respecto al coste salarial se dispara al 40,8%, el nivel más alto de toda España, mientras que en la Comunidad de Madrid el porcentaje se sitúa en el 35,9% y en Cataluña, en el 35,1%. En todos estos casos, se habrían superado los niveles considerados prudentes y hecho saltar todas las alarmas.

De la misma manera que sucede en el resto del mercado inmobiliario, existe una gran heterogeneidad entre unas zonas y otras, ya que las condiciones más favorables corresponden a Asturias, con un nivel de endeudamiento del 22,4%; Extremadura, con el 22,7%, y Murcia, donde el porcentaje se sitúa en el 24,3%. La media nacional, por su parte, se sitúa justo en la línea roja, en el 30,6%.

Estos datos vienen a reforzar una tendencia de la que no solo alertaba Bankinter hace dos años. También las estadísticas del Banco de España muestran cómo el esfuerzo económico que realiza una familia ha ido en aumento desde 2013. En el primer trimestre de 2019, era necesario dedicar el salario de siete años y medio para poder comprar una casa en España, el nivel más alto desde 2012. Una variable que ha ido deteriorándose en los últimos cuatro años, debido no solo al fuerte incremento de los precios de la vivienda sino a los bajos salarios, que no han subido al mismo ritmo o han permanecido prácticamente estancados.

"Los indicadores de accesibilidad han empeorado, con lo que ya son cuatro trimestres consecutivos con ascensos", reconocen los registradores, cuyos datos muestran cómo entre enero y marzo la cuota hipotecaria mensual media se situó en 587,5 euros, lo que supone un ligero incremento del 0,8% respecto al trimestre anterior, llevando el coste salarial mensual medio hasta el 30,6%.

Comunidad de Madrid (829,3 euros), Baleares (760,9 euros) y Cataluña (719,4 euros) son las regiones que presentan las cuotas hipotecarias más elevadas, mientras que los importes más bajos se registran en Extremadura (353,4 euros), Murcia (408,4 euros) y Castilla-La Mancha (425,9 euros).

El nivel de esfuerzo no debería superar el 30%, y para llegar con holgura y sin apuros a fin de mes, lo prudente sería que se moviera entre el 20% y el 25%

Todos estos datos ponen de manifiesto la dificultad de muchas familias de comprar una vivienda. Muchas de ellas no consiguen acceder a financiación y muchas de las que lo consiguen lo hacen comprometiendo una parte muy importante de sus ingresos, de ahí el impacto que todo esto puede tener sobre la recuperación del mercado residencial español, que ya ha comenzado a mostrar los primeros síntomas de agotamiento.

Cómo es la hipoteca media

Y, sin embargo, el endeudamiento hipotecario por vivienda se ha reducido en el primer trimestre del año un 2,2% con respecto al trimestre anterior, situándose en los 126.250 euros, después de seis trimestres consecutivos con ascensos. Es decir, el importe medio de las hipotecas, en aumento desde mediados de 2017, se ha estancado.

Según la estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores correspondiente al primer trimestre, las comunidades autónomas con mayores niveles de endeudamiento hipotecario por vivienda durante el primer trimestre del año coinciden, como no podía ser otra manera, con las comunidades con los precios de las casas más elevados. Así, por ejemplo, la hipoteca media en la Comunidad de Madrid es de 194.375 euros; en Cataluña, de 153.324 euros; en Baleares, de 148.771 euros, y en País Vasco, de 144.989 euros. En el otro lado, las hipotecas de importes más reducidos se localizan en Extremadura (74.984 euros), Murcia (84.411 euros) y La Rioja (87.206 euros).

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No obstante, en nueve comunidades autónomas se ha incrementado el endeudamiento hipotecario por vivienda con respecto al trimestre precedente, dando lugar a las mayores tasas de crecimiento en Navarra (7,2%), Murcia (4,6%) y Cataluña (2,4%). Por el contrario, en ocho ha descendido, alcanzando los mayores ajustes Baleares (-13,5%), Extremadura (-7%) y Canarias (-6,4%).

"Los actuales niveles de endeudamiento hipotecario por vivienda todavía se encuentran alejados con respecto a los máximos del anterior ciclo alcista. Sin embargo, desde los mínimos de poco más de 100.000 en 2014, se ha llegado a niveles por encima de los 125.000 euros, lo que supone un incremento significativo durante estos últimos cuatro años", señalan los registradores.

El tipo fijo sigue ganando adeptos

La contratación a tipo de interés fijo ha seguido creciendo en la formalización de nuevos créditos hipotecarios durante el primer trimestre del año, hasta suponer el 40,6% de todas las nuevas hipotecas contratadas. Por su parte, la contratación a tipo de interés variable se ha reducido hasta el 59,4%, y prácticamente en su totalidad han utilizado el euríbor como índice de referencia (57,7%).

En tres comunidades autónomas, Baleares (55,3%), Cataluña (51,6%) y Murcia (50,4%), ya se formalizan más créditos hipotecarios a tipo de interés fijo que a tipo variable, mientras que Extremadura (74,7%), País Vasco (73,9%) y Comunidad de Madrid (70,9%) presentan los mayores porcentajes de nuevos créditos variables.

En cuanto al importe medio de tipos de interés de las nuevas hipotecas, en el primer trimestre se incrementa hasta el 2,5%, frente al 2,3% del trimestre anterior. Los créditos hipotecarios a interés fijo se contrataron con un tipo inicial medio del 3%, mientras que en el caso de los variables, el interés medio se situó en el 2,1%, dando lugar a un diferencial de 0,89 puntos básicos.

El periodo medio de contratación de los nuevos créditos desciende un 1,7% en el primer trimestre del año, hasta una duración media de 23 años y ocho meses, cinco meses menos que en el trimestre precedente. Las comunidades autónomas con mayores periodos medios son Comunidad de Madrid (25 años y nueve meses), País Vasco (24 años y cinco meses), Cataluña (24 años y tres meses) y Andalucía (24 años). Los menores periodos medios se han registrado en Baleares (21 años), Canarias (21 años y tres meses) y La Rioja (21 años y ocho meses).