LA DEMANDA DE VIVIENDA SE RESIENTE

Menos hogares, más pequeños y envejecidos, el enemigo de los promotores no es el suelo

Ni el suelo, ni los costes de construcción, la gran variable de la que realmente depende el futuro del negocio promotor son los hogares que cada año se crean en España

Foto: Menos hogares, más pequeños y envejecidos, el enemigo de los promotores no es el suelo. (Foto: EFE)
Menos hogares, más pequeños y envejecidos, el enemigo de los promotores no es el suelo. (Foto: EFE)

Ni el suelo, ni los costes de construcción, la gran variable de la que realmente depende el futuro del negocio promotor en España es la demanda, o los que es lo mismo, los hogares que cada año necesitan una vivienda para vivir, sea esta en propiedad o en alquiler, vivienda usada o de obra nueva. Y en España, la creación de nuevos hogares sigue cerca de mínimos históricos, mientras que su tamaño medio no para de menguar sin que se atisbe un cambio de tendencia.

Los datos y estimaciones hablan por sí solos. El INE estima que en los próximos 15 años —de 2018 a 2033— pasaremos de 2,50 personas por hogar que hay actualmente a 2,39. Además, uno de cada tres hogares estará ya formado por mayores de 65 años. Factores, todos ellos, que influirán, sin duda, en el diseño y tamaño de las viviendas del futuro.

Las proyecciones del INE estiman, además, una media cercana a 120.000 hogares anuales hasta 2033 —muy lejos de los 500.000 hogares que se formaron en 2007, pero cerca de las cifras que manejan los promotores—, mientras que en Madrid, donde se concentra la mayor parte de la demanda de vivienda, las previsiones se mueven en torno a 24.000 hogares anuales.

En los próximos 15 años pasaremos de 2,50 personas por hogar a 2,39 y uno de cada tres hogares estará formado por mayores de 65 años

¿Cómo afectará esta menor formación de hogares al sector promotor?, ¿cuántas viviendas nuevas será necesario construir? Y, lo más importante, ¿se podrán construir?

Los promotores han reconocido en numerosas ocasiones que no hay financiación ni mano de obra para llegar a dicha cifra, pero ¿y si además no hay demanda para tantas viviendas? No hay que olvidar que actualmente algo más del 80% de las viviendas que se venden en España son de segunda mano debido a la brecha de precios con la obra nueva y a la mayor oferta existente, entre otros factores.

¿Tiene el sector realmente en cuenta el factor demográfico en sus estimaciones de negocio? Esta semana se ha celebrado en Madrid la mayor feria residencial de España, el SIMA, y, aunque los promotores han vuelto a incidir en un tema que les preocupa desde hace un par de años, el difícil acceso a la vivienda de los jóvenes y la necesidad de construir viviendas a precios asequibles, lo cierto es que todos ellos han pasado de puntillas sobre el análisis demográfico. No obstante, en una de las conferencias previas al comienzo de esta feria Juan Antonio Módenes, investigador y profesor titular del Departamento de Geografía de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) ha puesto sobre la mesa varios datos y reflexiones relevantes para el futuro, no solo del sector, sino del país.

La creación de hogares no deja de caer

"La menor creación de hogares jóvenes es estructural, como también lo es el envejecimiento de la población. Todo ello va inevitablemente unido a una menor demanda residencial", ha explicado Módenes. En su opinión, las necesidades de vivienda dependen directamente del saldo neto entre la creación de nuevos hogares por la base de la pirámide poblacional y la disolución de hogares por la cúspide que, por otro lado, supone la vuelta al mercado de cientos o miles de viviendas de segunda mano que entran, en gran medida en el flujo de oferta de vivienda.

Este saldo neto —entre hogares que se crean y los que se destruyen— ha ido disminuyendo en los últimos años, lo que, sin duda, también influirá en el mercado residencial, ya que cuanto más se acerquen el número de ancianos al número de jóvenes, podría ser menor la necesidad de construir nuevas viviendas, y mayor la importancia de la rehabilitación o la adaptación del 'stock' de viviendas vacías existentes. De hecho, Módenes apuesta por gestionar el parque de viviendas existentes ya que "parte de la demanda va a encontrar vivienda en ese parque ya existente. Habrá que gestionar esas viviendas y garantizar que puedan acceder a ellas".

La disolución de hogares por la cúspide (defunciones) supone la vuelta al mercado de cientos de viviendas de segunda mano

"En el año 75 se produjo la primera caída de la fecundidad y a raíz del estallido de la crisis estamos en mínimos desde los años 80. Debido a ello, las cohortes de población adulta y potencial demandante de vivienda se han visto afectadas", apunta Módenes quien recuerda el importante papel que jugaron en la anterior burbuja inmobiliaria los 'baby boomers' —nacidos entre 1958 y 1977—.

"Éramos tantos que pusimos en tensión el sistema escolar del franquismo, la educación secundaria, provocamos el 'boom' universitario y también las tensiones en el mercado de vivienda a principios del 2000 —a lo que contribuyó también la fuerte inmigración—, y los fuertes incrementos de precios. Ahora, sin embargo, nos hemos retirado del mercado residencial, coincidiendo con una crisis a nivel mundial y dentro de unos años nos jubilaremos. Hemos creado problemas tanto por nuestra presencia como por nuestra ausencia".

Módenes recuerda también el importante papel que jugó hace una década la inmigración en la formación de hogares y, por ende, en la gestación del 'boom' inmobiliario y su evolución futura tras el pinchazo. "Era posible prever que la creación de jóvenes iba a bajar, pero lo que no se podría prever es que la inmigración iba a desaparecer e incluso que íbamos a tener inmigración negativa".

Varias personas visitan el SIMA. (EFE)
Varias personas visitan el SIMA. (EFE)

La solución aparentemente más evidente para acabar con esta paulatina destrucción de hogares parece lógica: conseguir aumentar los nacimientos. "Si conseguimos aumentar la fecundidad tendremos mayor número de hogares, pero es un objetivo a largo plazo. Necesitaríamos entre 25 y 30 años para duplicar el tamaño de la cohorte. Es decir, estaríamos hablando de una demanda de vivienda para dentro de 25 años", apunta Módenes, quien destaca, a corto plazo, el regreso de la inmigración. "Desde 2012-2013 vuelve a haber migración positiva, nada que ver con la de hace 15 años, pero existe un flujo sustancial, con un saldo positivo de inmigrantes que favorecerá la demanda de vivienda". Aunque advierte, "si llega otra crisis, desaparecerá, incluso podría volver a ser negativa y la demanda caería a cero".

Adelantar la emancipación de los jóvenes, clave

Pero, por lo que realmente apuesta este investigador, al igual que el sector promotor en su conjunto y las administraciones públicas, es por facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes para que formen hogares, mediante políticas públicas y estrategias proactivas por parte de los promotores, que permitirían adelantar su entrada en el mercado residencial, o lo que es lo mismo, su emancipación, que será muy bueno, primero, para los propios jóvenes; en segundo lugar, para los promotores, pero también para la economía del país, ya que hay estudios que "demuestran que cuanto más temprana es la edad de emancipación en los países desarrollados, mayor es el incremento del PIB, ya que se genera consumo y demanda interna que incide directamente en la economía".

Cuanto más temprana es la edad de emancipación, mayor es el incremento del PIB, ya que se genera consumo y demanda interna

De hecho, en la UAB han analizado qué pasaría si en Madrid, los jóvenes lograsen emanciparse a la misma edad que en Francia. Y sus conclusiones arrojan un dato muy relevante. En 2028, en lugar de 2,6 millones de hogares, la ciudad llegaría a 3 tres millones, es decir, estaríamos hablando de 400.000 hogares más —40.000 hogares anuales—, lo que podría traducirse en una necesidad similar de viviendas. "Si eso no pasa, tenderíamos hacia 20.000 hogares anuales hasta llegar incluso a cero. Es decir, hay que ofrecer vivienda accesible a los jóvenes, pero también hay que adelantar su emancipación". Para que nos hagamos una idea, según datos del Eurostat, la edad media de emancipación en España se sitúa en 29,5 años, frente a los 23,7 de Francia, debido no solo a los elevados precios de las viviendas y los alquileres, sino la elevada precariedad laboral en este segmento de la población.

Pero ¿cómo conseguir vivienda más asequible? Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de ASPRIMA y consejero delegado de Vía Célere, lleva meses insistiendo en la necesidad de realizar cambios normativos, además de establecer fórmulas de colaboración público-privada que permitan poner en marcha medidas que favorezcan la oferta de vivienda social e incentivos fiscales, insistiendo especialmente en el desarrollo de fórmulas que favorezcan el alquiler, primer acceso natural a una vivienda por parte de la población más joven.

¿Financiación de nuevo al 100%?

Facilitar el acceso a la población joven y a los nuevos hogares a la vivienda es clave para el sector promotor. Especialmente, en un momento en el que comienzan a saltar las alertas de los primeros síntomas de agotamiento. "En los foros inmobiliarios comienza a hablarse más de crisis que de problema de acceso a la vivienda", explica uno de los asistentes a las conferencias.

La venta futura de viviendas preocupa, tal y como han manifestado varios promotores en el marco de la feria, si bien, nadie se atreve a reconocerlo en público. "El mercado sigue yendo bien, se siguen vendiendo bien, pero es cierto que ya no hay tanta alegría como hace unos meses y que las ventas se han ralentizado", comenta una de las promotoras asistente a la feria. Los cambios políticos de los últimos meses, el fuerte incremento de precios en la obra nueva —que ha acentuado su brecha respecto a la segunda mano— y la menor presencia de la demanda de reposición, que era la que estaba tirando del mercado, explican esta ralentización.

"Nosotros apostamos por viviendas para clientes jóvenes y familias, y en ubicaciones donde existe en la actualidad una fuerte demanda. En este sentido, siempre que lanzamos una promoción, y dada nuestra experiencia y conocimiento de mercado, enfocamos el producto a las necesidades del entorno y perfil demográfico", apuntan desde Amenabar, una de las promotoras que mejor ha sabido posicionarse en la capital tras el estallido de la crisis.

"Nosotros apostamos por viviendas para clientes jóvenes y familias, y en ubicaciones donde existe en la actualidad una fuerte demanda"

Los signos de cambio de ciclo son, no obstante, cada vez más evidentes. "La demanda de reposición es finita y estamos comenzando a ver los primeros síntomas de agotamiento, porque parte de esa demanda no está llegando ya al mercado", reconoce a El Confidencial Pedro Soria, director comercial de Tinsa. No obstante, considera que "el mercado está entrando en una fase de estabilización y aún le queda recorrido".

A Soria, como al conjunto del sector, le preocupa el acceso a la vivienda por parte de los jóvenes. "La principal barrera de entrada para quienes quieren comprar es la falta de ahorros", señala y valora positivamente que se estén estudiando fórmulas para compensar esa falta de ahorros, mediante avales del Estado o con la entrada en el negocio hipotecario de las aseguradoras, pero siempre y cuando antepongan la "solvencia del cliente".

"El mercado está entrando en una fase de estabilización y aún le queda recorrido"

Por su parte, Juan Fernández Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, alerta sobre este tipo de medidas, una opción que han puesto sobre la mesa los promotores en las últimas semanas ante la ralentización del mercado. "Hay que ser extremadamente prudentes con el análisis del riesgo. Un alto endeudamiento conlleva poca capacidad de pago de la deuda. Además, 'loan to value' —LTV— demasiado altos conllevan poca querencia por la vivienda adquirida, puesto que el comprador no ha tenido que hacer ningún esfuerzo económico para adquirirla. En estos casos, el riesgo se multiplica", alerta Aceytuno, quien insiste en que "la calidad y la prudencia en las tasaciones son fundamentales para que el riesgo esté bien medido". "Pueden ser buenas fórmulas, pero hay que ser prudentes", añade.

En cualquier caso, son muchos los expertos que alertan sobre el peligro de volver a la financiación al 100%, ya que fue precisamente el excesivo endeudamiento el que alimentó la burbuja inmobiliaria de hace una década. Un exceso de liquidez cuyas consecuencias aún hoy en día muchas familias, promotores y bancos siguen pagando.

Los extranjeros prefieren comprar viviendas de segunda mano

¿Y qué sucede en la costa? Los extranjeros compran más casas que nunca en España. Durante el primer semestre del año, protagonizaron algo más de 53.359 transacciones, una cifra muy superior a las 33.000 compraventas de los primeros seis meses de 2007, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, y la cifra más alta de la serie histórica, según datos de los notarios.

Aparentemente, estamos ante muy buenas noticias para el sector inmobiliario. Sin embargo, la compra de casas de obra nueva por parte de extranjeros se encuentra en mínimos históricos y completamente estancada.

A pesar de que los visados de obra nueva en la costa crecen año a año, el porcentaje de casas de nueva construcción que compran los extranjeros en España, en pleno proceso de recuperación inmobiliaria, no consigue despuntar.

A todo esto, se suma el 'boom' promotor que se ha apoderado de algunas zonas de la costa española —Orihuela o Estepona son un claro ejemplo— donde con un exceso de oferta que podría resultar difícil de digerir como ya sucedió en el pasado.

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