EL MERCADO TIENDE A LA ESTABILIZACIÓN

Barcelona lanza las primeras señales de alerta: caen los precios de la vivienda

El mercado sigue lanzando señales sobre un posible cambio de tendencia. Y Barcelona está abanderando dicho cambio con las primeras caídas trimestrales de los precios

Foto: Paseo de Gracia, Barcelona (Istock)
Paseo de Gracia, Barcelona (Istock)

El mercado sigue lanzando señales sobre un posible cambio de tendencia. Y Barcelona está liderando dicho cambio. Los alquileres han dado ya claros síntomas de agotamiento y ahora es momento de los precios de venta donde se muestran los primeros signos de ajuste. Así, por ejemplo, tras años de subidas significativas, la vivienda es ahora solo un 1,6% más cara que hace 12 meses, mientras que se ha abaratado un 1,7% entre el primer y el segundo trimestre de 2019.

Son datos de Tinsa, que revelan, por otra parte, que no es la primera caída intertrimestral ya que los precios se ajustaron a la baja en el cuarto trimestre de 2017 y también en el último de 2018. Este cambio de tendencia se puede observar en el gráfico inferior y se inició a finales del año pasado.

Fuente: Tinsa.
Fuente: Tinsa.

Si ampliamos el zoom sobre Barcelona, destaca cómo la vivienda se ha abaratado un 2,6% interanual en Ciutat Vella y cómo ningún distrito ha incrementado su precio en el último año por encima del 10% frente a ejercicios anteriores. Al igual que en la Ciudad Condal, los mayores incrementos en Madrid se sitúan en la periferia cercana, con algún caso de ajuste puntual en tasa interanual, como ocurre en Hortaleza, y con subidas de valor de dos dígitos en Carabanchel, Villaverde y Vicálvaro.

El distrito de Salamanca rompe este patrón de crecimiento “descentralizado” al registrar un incremento del 11% en el último año, que lleva su precio medio de vivienda terminada (nueva y usada) hasta 5.161 euros el metro cuadrado, convirtiéndose en el único distrito de las cinco grandes capitales españolas que supera la cota de los 5.000 euros. Con precios también por encima de los 4.000 euros el metro cuadrado están Chamberí, Retiro, Centro y Chamartín, en Madrid, y Sarrià-Sant Gervasi, Eixample y Les Corts (Barcelona). En Valencia, casi la mitad de los distritos registró incrementos superiores al 10%, una tendencia que se observa en Sevilla y Zaragoza tanto en el centro como en la periferia.

Estabilización en precio y demanda

“Se observan síntomas de estabilización tanto en precio como en demanda, tras varios años de recuperación sostenida. El nivel general de precios residenciales en España es prácticamente idéntico al del primer trimestre del año. Las ciudades de Madrid y Barcelona, que han protagonizado fuertes y continuadas subidas en los últimos años, disminuyen de manera inequívoca su tendencia alcista”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

La estadística Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre del año confirma que se consolida y generaliza la moderación en el encarecimiento de la vivienda terminada (nueva y usada). De hecho, a nivel nacional, el precio medio se incrementó un 3% interanual, hasta 1.350 euros el metro cuadrado, solo un euro más que en el primer trimestre del año.

Así, el precio medio nacional encadena once trimestres consecutivos de incremento, pero se trata de una subida más moderada que el 4,9% interanual del primer trimestre y el 5,8% de finales de 2018.

En Madrid, la subida del precio medio en el último fue del 6,6%. Además, el freno experimentado en Barcelona sitúa a aquélla como la capital donde más se ha incrementado el precio de la vivienda desde sus mínimos de la crisis: un 51,3% frente al 51,1% de Barcelona. Frente a estos mercados, hasta ahora más dinámicos, los datos de Tinsa revelan cómo la vivienda es más barata que hace un año en 14 capitales de provincia. Los mayores descensos interanuales se localizan en Teruel (-7,2%), Badajoz (-6,2%), Zamora (-4,4%) y León (-4,3%).

Presión de precios en la periferia

Tal y como explican los expertos, cuando los precios de la vivienda suben, lo hacen del centro hacia afuera. Es decir, del centro de las ciudades hacia la periferia, y lo mismo sucede cuando los precios comienzan a retroceder. El fuerte aumento de los precios en el centro de Madrid y Barcelona -tanto en compra como en alquiler- ha expulsado a buena parte de la demanda hacia las zonas periféricas de estas ciudades, impulsando los precios en ambas zonas.

Tal y como revelaba esta semana un informe de Fotocasa, los alquileres se han disparado en Pozuelo, Las Rozas o Alcobendas, mientras que ahora, la tasadora Gesvalt destaca también importantes incrementos de precios de las viviendas en venta en municipios limítrofes de las grandes ciudades debido, según la tasadora, a la escasez de producto.

"El ranking de precios de venta de estos municipios lo encabeza Getxo con 3.282 euros el metro cuadrado, seguida por Pozuelo de Alarcón con 3.272 euros. La tercera posición es para Sant Cugat del Vallés (3.169 euros el metro cuadrado), la cuarta para Majadahonda (2.867 euros). Cierra este ranking Las Rozas de Madrid, con un unitario de 2.844 euros". Para que nos hagamos una idea, el precio del metro cuadrado en España se situaba a cierre de 2018 en 1.414 euros el metro cuadrado, lo que supone una subida del 2,8% interanual en el segundo trimestre de 2019.

Otras ciudades han cogido el testigo de Barcelona en cuanto a fuertes incrementos de la vivienda

Además, otras ciudades han cogido el testigo de Barcelona en cuanto a fuertes incrementos de la vivienda. Así, por ejemplo, entre las principales capitales de Epaña, cuatro se han revalorizado más de un 10% en el último año: Ourense (13,6%), Girona (13,1%), Burgos (12,4%) y Valencia (11,4%). Esta última es la única entre las grandes capitales españolas que mantiene aún un avance notable. Otras, como Palma de Mallorca, Zaragoza y Sevilla, se mueven en el trimestre en incrementos entre un 8% y un 9% interanual. Las grandes ciudades que durante muchos trimestres lideraron la recuperación, Madrid y Barcelona, siguen registrando actividad, aunque han frenado su evolución.

La fuerte subida de precios desde 2014, ha situado los precios un 12% por encima de los mínimos de la crisis, pero aún se mantienen un 34,1% por debajo de los máximos de 2007. Once capitales muestran precios que siguen estando más de un 50% por debajo de sus máximos pre-crisis, incluyendo ciudades de tamaño relevante, como Zaragoza (-51,6% desde 2007). Por el contrario, en Palma de Mallorca, Ourense, San Sebastián, Madrid y Barcelona la brecha se estrecha hasta entre un 20% y un 25%.

Aumenta el esfuerzo para pagar la hipoteca

Detrás de este cambio de tendencia o desaceleración en el incremento de precios juega un papel muy importante el esfuerzo económico que deben realizar las familias a la hora de pagar la cuota de las hipotecas. Según los datos de Tinsa, los españoles destinan de media el 20,2% de sus ingresos familiares disponibles a afrontar el primer año de hipoteca. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España se situó en 123.282 euros en el primer trimestre de 2019 (último dato disponible). Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 579 euros.

Sin embargo, existen importantes diferencias geográficas. En las Islas Baleares, por ejemplo, se destina un 26,6% de los ingresos para una hipoteca media de 160.862 euros, Málaga (26,5%) y Barcelona (22,9%) son las provincias que realizan un mayor esfuerzo financiero, frente a las provincias de Soria y Lleida (por debajo del 15%).

En las ciudades de Madrid y Barcelona, por su parte, el esfuerzo financiero medio es de un 21,1% y 25,8 %, respectivamente. Si seguimos ampliando el zoom, se observa cómo en varios distritos de ambas ciudades registran cotas entre un 25% y 30% o incluso ligeramente superiores. Es el caso en Madrid de Moncloa-Aravaca (30,6%), Salamanca (30,5%), Chamberí (25,9%) y Chamartín (25,6 %). En Barcelona, destacan Sarriá (29,2%), Ciutat Vella (28,5%), Ensanche (28,1%), Gracia (27,4%) y Les Corts (27,0%).

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