EN 42 DE MUNICIPIOS, SUBIDAS DE MÁS DEL 10%

Ola de calor en la costa: la vivenda supera los máximos del boom en Ibiza y Adeje

Los incrementos de dos dígitos se han instalado en buena parte de los municipios costeros, mientras que en algunos se han superado incluso los máximos del boom

Foto: Foto: EFE.
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El mercado inmobiliario español sigue subiendo con fuerza en buena parte de la costa española. Los incrementos de dos dígitos se han instalado en buena parte de los municipios costeros, mientras que en algunos se han superado incluso los máximos del boom, una situación que hasta hace apenas unos años los expertos descartaban que pudiera producirse.

A pesar de que el mercado sigue siendo muy heterogéneo, lo cierto es que la mancha de aceite de la recuperación cada vez salpica a un mayor número de municipios. Tal es así que, casi el 80% de los 159 municipios costeros analizados por Tinsa, muestran incrementos en los precios de la vivienda en los doce últimos meses. Lo llamativo del informe que acaba de presentar la tasadora, ‘Vivienda en Costa 2019’, son los incrementos por encima del 20% en zonas como Baiona (24,4%), en Pontevedra; Mataró (23,3%), en Barcelona y Antigua (23,2%), en Fuerteventura, lideran las subidas.

Pero además, en otros 42 municipios, localizados principalmente en las islas, Comunidad Valenciana y las provincias de Málaga y Barcelona, se han registrado incrementos en el último año superiores al 10%. Entre ellos destacan Ciutadella de Menorca (19,5%), las tinerfeñas Granadilla de Abona (19,4%) y Adeje (18,3%), y Casares, en la provincia de Málaga, con un incremento del 17,6%.

Precisamente Adeje es, junto a Ibiza, los dos municipios donde ya se han superado los máximos de la década pasada. Según la estadística de precios de Tinsa, el valor medio en Ibiza capital se situó en el primer trimesyte de 2019 en 3.455 euros el metro cuadrado, por encima de los 3.080 alcanzados en el tercer trimestre de 2007, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Ampliando el foco al conjunto de la isla, el valor medio actual en Ibiza y Formentera (3.920 euros el metro cuadrado) supera en un 15% el anterior máximo registrado en el primer trimestre de 2008, mientras que también Adeje, en Tenerife, los precios están un 3,8% por encima del máximo alcanzado en el tercer trimestre de 2007. En la actualidad, el precio del metro cuadrado ha escalado hasta 2.202 euros.

Ibiza, por otra parte, es uno de los enclaves costeros con el precio medio por metro cuadrado (3.353 euros) más caro de España si dejamos al margen las capitales de San Sebastián (3.427 euros el metro cuadrado) y Barcelona (3.389 euros). Prácticamente empata con Sitges (3.355 euros el metro cuadrado) y se sitúa ligeramente por delante de Casteldefells (3.075 euros) y Calviá (2.922 euros). Precios que contrastan muy significativamente con las ubicaciones costeras más baratas de España como Almazora (739 euros el metro cuadrado), en Almería; Burriana (791 euros), en Castellón; Vilagarcía de Arousa (820 euros), en Pontevedra y Benicarló (821 euros), también en Castellón.

Los incrementos de dos dígitos, tan habituales durante los años de burbuja inmobiliaria, han vuelto a instalarse en buena parte de la geografía española, tal y como muestra este informe. De hecho, las estadísticas de Eurostat revelaban ayer cómo el precio de la vivienda nueva en España subió en el primer trimestre un 10,6% en comparación con el mismo periodo del año anterior, la mayor subida registrada desde el verano de 2007, justo en el pico de la burbuja. Un porcentaje que sitúa a España como el país en el que más rápido se encarece la obra nueva de toda Europa lo que nunca había ocurrido en toda la serie histórica de Eurostat, que comienza en 2005. De hecho, es en el único país en el que el precio de la vivienda nueva sube a doble dígito, situando los precios de la obra nueva apenas un 4% de los precios del boom.

Frente a Ibiza o Adeje, la otra cara de la moneda la representan otros municipios con una una importante brecha de precios respecto a los niveles máximos del ciclo anterior. Hasta 16 municipios muestran un valor medio de la vivienda inferior a la mitad del que alcanzaron en la década pasada. Las diferencias más notables se ubican en la provincia de Castellón: Benicarló, con una caída acumulada del 57,8%; Oropesa del Mar (-55,3%) y Almazora (-55,2%).

“Durante el último año ha proseguido el buen ritmo en la actividad de los mercados residenciales costeros, haciéndose extensible la mejoría, así como incrementos adicionales de precio. En términos generales, ha continuado la absorción de buena parte del excedente acumulado en el ciclo anterior, no sólo en las áreas tradicionales más consolidadas”, afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

Muestra de esta mejora en la situación es que las zonas de costa donde la situación es calificada por los técnicos de Tinsa como de “en vías de recuperación” han aumentado respecto al año pasado (del 46% al 51%), al tiempo que se reducen del 6% al 5% las zonas de litoral donde la situación está aún en fase de ajuste, si bien, los ajustes han sido menos intensos.

En concreto, han sido 36 los municipios que abarataron su precio medio en el último año. En más de la mitad de ellos, el descenso fue inferior al 3%. Las mayores caídas se localizan en San Bartolomé de Tirajana, en Gran Canaria, donde el precio medio se redujo un 12,7%, seguido de la onubense Cartaya (con una caída del 9,1%), de Capdepera (-8,2%) y Sant Lluís (-7,3%), ambas en Islas Baleares, y de Lepe, en Huelva, que registró una caída interanual del 5,7%.

Hacia la estabilización

A pesar de los fuertes incrementos registrados en algunos municipios, las previsiones de Tinsa de cara a la evolución futura del mercado son de optimismo moderado. En un 62% de las zonas analizadas los técnicos de la tasadora apuntan que los precios de la vivienda vacacional no variarán sustancialmente este año. “Todo indica que, al igual que en el conjunto del mercado residencial español, se ha llegado a un punto de equilibrio, con salvedades locales, tras el cual se espera la estabilización de las variables principales: incrementos más contenidos de la demanda y tendencia a la moderación de precios”, asegura Rafael Gil.

Otro de los aspectos que destaca el informe es la rápida absorción de todo el stock que se construyó durante los años del boom y que ha costado casi una década en ser prácticamente digerido. Así, por ejemplo, si el año pasado en un 19% de las zonas analizada no se identificaba stock, ahora esa situación se da en un 40%. No obstante, y aunque Tinsa detecta ritmos de venta cada vez más rápidos para las viviendas sin vender, "en ciertas ubicaciones siguen existiendo restos de obras finalizadas a partir de 2008 pendientes de venta para las que se espera una digestión lenta", señala Gil.

¿Dónde están esos puntos negros? Tinsa los sitúa en la costa que transcurre desde Tarragona hasta el delta del Ebro (Tarragona, Salou, Cambrils, l'Hospitalet de l'Infant, L'Ametlla de Mar, Perelló, El, Ampolla, L', Deltebre, Sant Jaume d'Enveja, etc.), aunque también existe oferta con perspectivas de ser digerida a largo plazo en enclaves localizados de Castellón (Marina D’Or), Almería (Cuevas del Almanzora y Roquetas), La Gomera (Valle Gran Rey), Ayamonte (Costa Esuri) o Cantabria, por poner algunos ejemplos.

Boom constructor en Torrevieja y Orihuela

La recuperación de precios en las zonas costeras, de gran abosroción del sotck existente y el apetito comprador de la demanda, ha provocado que las grúas hayan vuelto con fuerza a puntos muy concretos, si bien, en otros, aún se detecta cierta parálisis de la actividad. "Mientras cada vez hay más zonas con una actividad significativa desarrollada principalmente con ayuda de grandes promotores y fondos extranjeros, otras presentan un nivel muy bajo o inexistente de actividad en las que, de construirse nuevas viviendas, las levantan pequeñas promotoras de carácter local", destaca Rafael Gil.

En total, el conjunto de los municipios costeros españoles de más de 10.000 habitantes analizados por Tinsa registró un total de 27.482 visados de obra nueva en 2018, según datos oficiales del Ministerio de Fomento, lo que suponen un incremento del 27,3% respecto a 2017. Andalucía y la Comunidad Valenciana aglutinan el 28,9% y el 26,5%, respectivamente, del volumen de licencias aprobadas el año pasado en municipios de costa, incluyendo en este cómputo las capitales de provincia ubicadas en el litoral.

Si bien, hay zonas que destacan especialmente. Es el caso de Torrevieja (686 licencias, +9% interanual), Orihuela (651 visados, -43%), Mijas (604 licencias, +56% anual), Guardamar del Segura (492 visados, +92%) y Badalona (451 licencias, -44% interanual), según datos de Fomento. También destaca Estepona, con más de medio centenar de promociones en marcha, y en comercialización, y más de 200 desde Málaga capital a Estepona.

Precisamente muchos de estos municipios costeros han sido también los más activos en transacciones durante 2018. Segun datos del Ministerio de Fomento, en Torrevieja se cerraron 5.256 viviendas compraventas, un 3,5% más que en 2017, mientras que en Orihuela se vendieron 4.080 viviendas, casi un 5% menos que hace un año. Un porcentaje similar han caído las ventas en Marbella, hasta 4.077 operaciones, y en Mijas, con 3.047.

En Orihuela, en 2018, se cerraron 904 ventas de vivienda de obra nueva, por encima de ciudades como Barcelona (884), Málaga (834) o Alicante

Como dato curioso destaca, una vez más Orihuela, municipio en el que 2018, al igual que sucedió en 2017, se cerró un mayor número de transacciones de vivienda de obra nueva específicamente, con 904 compraventas, un 9,7% menos que el año anterior. Se trata de un volumen de compra de obra nueva que supera el de capitales como Barcelona (884 compraventas de vivienda nueva en 2018), Málaga (834) o Alicante (719 transacciones de obra nueva). Tras estas capitales, los municipios de costa con mayor volumen de compraventas de viviendas nuevas durante 2018 fueron, Badalona (646), Torrevieja (627) y Manilva (528 compraventas), según datos de Fomento.

El apetito comprador extranjero se desinfla

Tanto los incrementos de precios como del regreso de las grúas se han visto favorecidos por una fuerte demanda. La costa española encadena varios años crecimiento de la demanda que han presionado al alza los precios si bien, desde principios de año se observa cierta ralentización en las compras de obra nueva por parte de extranjeros. Datos recientes del Colegio del Notariado apuntaban hacia una caída en estas transacciones, especialmente en las islas Baleares y Canarias, dos de los mercados que han registrado mayores aumentos de precio en los últimos cuatro años.

Tinsa, de hecho, destaca un mayor dinamismo de la demanda nacional, que ha crecido en el último año en mayor proporción que la foránea. "El crecimiento de las compraventas de extranjeros se ha ralentizado en los últimos trimestres y reducen ligeramente su cuota respecto a las operaciones totales, si bien se sitúan aún en un porcentaje significativo: un 15% de las transacciones de vivienda en España", señala el experto de Tinsa que apunta hacia una ralentización en el crecimiento económico de economías europeas que "podría dar continuidad a esta senda de moderación en los mercados residenciales dependientes de demanda foránea”.

Por lo que respecta al comprador británico, el más potente en el mercado vacacional español, Rafael Gil considera que "podría quedar adicionalmente afectado por las consecuencias del Brexit, dependiendo de la forma en que éste se sustancie. Un Brexit duro conllevaría con alta probabilidad una depreciación de la libra, que repercutiría negativamente en la capacidad adquisitiva británica”.

Y recuerda cómo "ya la votación del Brexit en 2016 produjo ciertos efectos en mercados litorales con fuerte presencia británica, aunque esta repercusión fue estrictamente local, afectando a zonas y promociones concretas de distintos municipios, con rebajas muy puntuales en precios. En 2017 se registró cierta retracción de la demanda británica en España, con una caída de un 10 % anual en transacciones, pero 2018 recuperó los niveles de 2015 y 2016”.

Aún aí, la demanda extranjera es la predominante en un 32% de las zonas de costa analizadas en el informe y procede principalmente de centro y norte de Europa (Inglaterra, Alemania, Bélgica, etc.) y se asienta sobre todo en la costa de Málaga (Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola, Mijas, Marbella, Estepona, etc.), Alicante (Altea, l'Alfàs del Pi, Benidorm, Finestrat, Villajoyosa, etc.) y los territorios insulares.

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