Ni Marbella, ni Estepona, la locura constructora se apodera de Orihuela

Si hay una localidad costera de la que se ha apoderado el 'boom' constructor, por encima de cualquier otra, esa es Orihuela, en Alicante. En 2017, fue el municipio costero de más de 10.000 habitantes en el que más viviendas se construyeron por delante de mercados también muy dinámicos como el de Marbella, Estepona o Ibiza. De hecho, aquel año se emitieron 1.150 visados, por encima de los 877 de Valencia y los 808 de Alicante capital y se quedó muy cerca de los visados concedidos en la ciudad de Málaga (1.283).

En 2018, la construcción ha echado ligeramente el freno, pero aun así fue el municipio de costa —excluyendo las capitales— con mayor número de visados (651) solamente por detrás de otra localidad alicantina, Torrevieja (686 visados), donde el 'boom' constructor de los últimos seis años no ha sido tan acusado como en Orihuela.

Los datos del Ministerio de Fomento y los gráficos hablan por sí solos. Desde 2011, mucho antes de que el mercado tocara suelo, la actividad inmobiliaria despertó en Orihuela y, aunque las cifras están a años luz de las de la burbuja, como sucede en el resto de España, lo cierto es que es el punto más dinámico de toda la costa española, por encima incluso de los puntos más calientes de la Costa del Sol, especialmente Estepona, con 417 visados en 2018.

Este dinamismo en la construcción se apoya en una fuerte demanda de vivienda de obra nueva en la zona. En 2018, según datos de Fomento, Orihuela fue también, solo por detrás de Torrevieja, la localidad costera en la que se vendieron más casas. En concreto, 4.055 unidades frente a las 5.225 de Torrevieja, las 4.077 de Marbella o las 2.515 de Estepona. ¿Qué está pasando en Orihuela?

"En el año 2007, con el estallido de la crisis, se paralizaron las construcciones de obra nueva, hasta 2013-2014, cuando grandes promotores locales que sobrevivieron a la crisis, consiguieron parcelas de terreno de promotores que no consiguieron aguantar. Unas parcelas que adquirieron a buenos precios", explica Joaquín Cabrera Seva, técnico de Tinsa.

"Los primeros promotores que iniciaron su actividad con promociones ubicadas en zonas de costa cercanas a dotaciones y servicios salieron al mercado a precios bajos, que se conseguían vender con facilidad. Esta situación despertó al resto de promotores que veían que existía demanda y que los precios de la obra nueva subían conforme pasaban los meses. Una de las primeras promociones, iniciada en 2013, alcanzó ventas en torno a 90.000-100.000 euros", recuerda este experto, quien asegura que "en la actualidad no hay nada por debajo de 160.000 euros".

En 2013-2014 grandes promotores locales que sobrevivieron a la crisis, consiguieron a buen precio parcelas de terreno de otros que quebraron

Cabrera señala que desde 2014 se han activado todos los agentes "ya que entendieron que el mercado prefería tener obra nueva de calidad a la vivienda de segunda mano". Y es que, según este técnico, "el mercado extranjero demanda casi exclusivamente obra nueva, una demanda que en su mayoría, incluso en los años en los que ha existido dificultad de financiación, ha realizado sus compras sin necesidad de recurrir a ella". Y asegura que "escandinavos, noruegos o belgas demandan viviendas sin necesidad de financiación y quieren que sean de nueva construcción. Y si son de segunda mano, deben estar complemente reformadas. Además, desde hace unos años se ha activado lentamente el mercado nacional, acompañado con las mejoras en la financiación, pero en áreas más cercanas a la costa y principalmente segunda mano", concluye.

¿Hay síntomas de agotamiento?

Según los expertos consultados, a diferencia de lo que empieza a percibirse en otros puntos calientes del mapa, en Orihuela no hay —al menos por el momento— ningún síntoma de agotamiento del mercado. Los precios han subido un 15% en el último año y un 22% desde que tocaron suelo, mientras que aún se encuentran un 30% por debajo de los niveles alcanzados durante el 'boom'.

"Desde 2013, el mercado de obra nueva mantiene un crecimiento continuado, las promociones de obra nueva siguen vendiéndose, el número de las inmobiliarias sigue creciendo y los promotores locales siguen buscado parcelas de terreno para continuar la actividad. No se detecta una disminución de la demanda. Lo que sí se detecta es una gran distancia entre los precios de venta de la obra nueva y la segunda mano, y es que esta última, desde el inicio de la recuperación, no ha conseguido tanto recorrido, aunque hay también gran actividad y demanda", apunta Cabrera.

Alicante se ha convertido, en los dos últimos años, en la provincia española encargada de liderar la recuperación en las zonas costeras. Mientras los focos mediáticos se centraban en Madrid, Barcelona o los dos archipiélagos, dentro de la Comunidad Valenciana, los brotes verdes se extendían por buena parte de la región.

"La provincia de Alicante es, junto a Barcelona, la segunda región de España con mayor número de proyectos en marcha", explica Alfredo Millá, CEO y fundador de Sonneil, 'proptech' inmobiliaria encargada de la comercialización de la venta de viviendas en costa a extranjeros.

Fuerte peso de la demanda extranjera

Alicante es, con 5.915 unidades vendidas, solo por detrás de Madrid (16.972) y Barcelona (7.896), la provincia con mayor número de compraventas de vivienda nueva registradas el año pasado. Superando incluso las 5.812 de Málaga, según datos del Colegio de Registradores. Además, también es la provincia con la mayor actividad inmobiliaria, 21,35 ventas por cada mil habitantes gracias, fundamentalmente "al alto volumen de actividad turística y compraventas por parte de extranjeros", según Millá.

Para que nos hagamos una idea, el 40% de las transacciones las protagonizan extranjeros, el porcentaje más elevado de toda España, por encima del 37% de Tenerife, el 30% de Baleares y el 28% de Málaga.

"Británicos, belgas y franceses son las nacionalidades más interesadas en comprar en Orihuela, mientras que en Torrevieja, en lugar de franceses, observamos un gran interés por parte de los suecos", apunta Alfredo Millá, que calcula ventas de diez unidades al mes, "lo que demuestra que el mercado está tirando y que la demanda sigue creciendo".

El 40% de las ventas en Alicante las firman extranjeros, el porcentaje más elevado de España, por encima de Tenerife (37%) o Baleares (30%)

Por otro lado, tal y como explica Joaquín Cabrera, "el área de Orihuela Costa dispone de mayor potencial, mayor volumen y mayor demanda y arrastra a los municipios colindantes, como Torrevieja, Pilar de la Horadada y Guardamar. El mercado extranjero llega conociendo las bondades del clima de Orihuela Costa y Torrevieja, aunque les cuesta mucho bajar a la provincia de Murcia, municipios cercanos como San Pedro del Pinatar o San Javier".

Según este experto, "el área de costa de Orihuela no tiene nada que ver con su casco urbano, separados más de 30 km, donde ahora se ha iniciado una primera promoción de obra nueva. Es una zona turística donde no hay estacionalidad para el mercado extranjero. Por su parte, el mercado nacional en épocas estivales aumenta las actividades, pero durante el resto del año el mercado extranjero es continuo. Muchos llegan para quedarse, no llegan solo jubilados sino familias completas, con niños que pueden integrarse en el marcado laboral". Y destaca que cómo "la inmensa mayoría de los comercios son regentados por extranjeros, dejando para los españoles principalmente la construcción de obra nueva y servicios profesionales".

Las inmobiliarias de la zona y compañías como Sonneil se han convertido en un auténtico motor para la actividad ya que han sido las encargadas de generar ese flujo de compradores de las viviendas de obra nueva. "Ellas disponen de conexión con los países de captación, disponen de numerosas inversiones en los países extranjeros, lo que hace que cuando llegan solo tienen que escoger entre lo que les ofrecen, confiando en ellas. Son inmobiliarias de extranjeros especializados en sus países nativos", concluye el técnico de Tinsa.

El buen comportamiento del mercado inmobiliario en la Costa Blanca ha permitido absorber prácticamente el 'stock' de vivienda que se construyó durante los años del 'boom'. Según Tinsa, el 'stock' de vivienda vacacional es residual en Guardamar del Segura y en Pilar de la Horadada, y escaso en Torrevieja y Orihuela. Lo que está por ver ahora es cuántos años más de actividad y de recorrido le queda al mercado.