Acciona marca el camino en Valdebebas: Ferrovial intenta vender suelo en máximos

El nuevo curso inmobiliario arranca animado en Madrid. Si hace apenas unos días conocíamos la intención de Iberdrola de vender un suelo en la capital, esta vez la atención informativa se encuentra en Valdebebas, uno de los ámbitos en los que podría decirse que se inició la recuperación inmobiliaria de la capital y donde sigue habiendo gran movimiento inmobiliario, tanto en lo que se refiere a la construcción de viviendas como a la venta de suelo.

De hecho, en los últimos meses se han cerrado varias operaciones relevantes en cuanto al precio. La última, la de Acciona, que ha comprado a la sociedad Celteo Business, una parcela de 31.700 metros cuadrados —26.018 metros cuadrados para residencial y 5.755 para comercial—. Según diferentes fuentes consultadas por El Confidencial, la constructora ha pagado 2.000 euros por metro cuadrado, el doble de lo que se pagaba hace cinco años. Es decir, unos 63 millones de euros por unos terrenos sobre los que podrá levantar cerca de 260 viviendas.

Aunque esta no ha sido la única transacción y a estos precios, lo cierto es que es la más llamativa y marca el camino a seguir por parte de Ferrovial, compañía que habría decidido finalmente aparcar su negocio promotor, según aseguran diferentes fuentes, y sacar a la venta otra parcela en el ámbito, justo enfrente de la parada del Cercanías, "una de las más atractivas del ámbito", según los expertos. Por sus 27.200 metros cuadrados —22.700 para residencial y 4.500 para comercial— pide también 2.000 euros el metro cuadrado, es decir, unos 54 millones de euros. El futuro comprador podrá levantar unas 230 viviendas.

Los precios del suelo contrastan significativamente con lo que se pagaba hace cinco años. Si bien el mercado ha registrado una importante recuperación desde 2014, lo cierto es que en este lustro se han más que duplicado, ya que hace cinco años las transacciones de suelo se cerraban en torno a 800 euros el metro cuadrado de repercusión. Un significativo incremento que se ha trasladado directamente al precio de la vivienda, junto con los elevados costes de construcción que, en este caso, sí tienden a estabilizarse, según los expertos.

"Valdebebas es la única opción para muchas familias de poder adquirir una vivienda de obra nueva, al menos hasta que arranque el desarrollo de Madrid Nuevo Norte, mientras que para los promotores también es de las pocas zonas donde adquirir suelo finalista", señala Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE.

"Es un ámbito que ya está consolidado, a nivel residencial, y queda muy poco suelo disponible", añade Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores. Según un estudio de esta compañía, actualmente hay 11 promociones en marcha —Inbisa, Amenabar, Ibosa, Gestilar, Inmobiliaria Espacio...— que suman 857 viviendas, de las cuales, casi la mitad se encuentra vendida, lo que da idea del apetito comprador que aún existe en la zona. Solo 18 de las 141 parcelas del ámbito están pendientes de desarrollo, poco más del 10% del total.

"Calculamos que queda entre un 7% y un 10% de metros cuadrados edificables en vivienda libre, a lo que habría que añadir los suelos propiedad del ayuntamiento y de la vivienda protegida", apuntan desde Foro Consultores.

Los precios de las viviendas, según los datos de esta compañía, oscilan entre 450.000 y 650.000 euros (dependiendo del tamaño de la vivienda), con precios medios del metro cuadrado entre 3.800 y 3.700 euros. Paradójicamente, el metro cuadrado es más elevado en las unidades más pequeñas.

Imparable ascenso desde 2011

Según explica Luis Corral, Valdebebas es un ámbito especial. "Se han configurado dos submercados. Por un lado, el producto de reposición pensado para un cliente que viene de Las Tablas, Sanchinarro o Montecarmelo, que viene buscando casas más grandes y que gracias a la venta de la suya tiene mayores facilidades de compra. Y por otra, la primera vivienda, con menos metros cuadrados y, por tanto, más barata".

En opinión de este experto, "aún falta la zona comercial para el desarrollo completo de todo el ámbito, mientras que, en el ámbito de infraestructuras, es muy importante la construcción del puente que da acceso al aeropuerto y que ayudará a la zona comercial, así como el gran parque central. Sin olvidar, además, que Valdebebas es el ámbito de Madrid con los mejores proyectos arquitectónicos de los que hay actualmente".

El importante apetito comprador que existe por Valdebebas —desde 2011, ofrece precios muy competitivos— ha 'calentado' los precios del suelo que, junto con el imparable aumento de los costes de construcción, ha impulsado los precios de las viviendas. Si en 2011 se vendía a 2.400 euros el metro cuadrado, hoy esa cifra supera ampliamente los 3.500. Es decir, ha registrado un incremento de casi el 50%, y subiendo. Para que nos hagamos una idea, en 2016 se cerraban operaciones en torno a 1.200 euros, mientras que en 2017 alcanzaban los 1.500 euros y en 2018, los 1.900 euros el metro cuadrado edificable. Diferencias que pocos bolsillos pueden asumir.

Ahora, el precio de referencia son los 2.000 euros el metro cuadrado, una cifra que pocos promotores creían posible hace apenas unos meses y que, sin embargo, está a la orden del día y marca la pauta a seguir en los escasos suelos que aún están a la venta. Sareb, por ejemplo, rechazaba hace unos meses una oferta de 1.900 euros el metro cuadrado para un suelo, mientras que un pequeño promotor cerraba la venta de una parcela pequeña junto al Encinar de los Reyes, una de las mejores zonas de Valdebebas, a 2.320 euros.

"En una operación grande, no sería posible pagar ese precio, pero incluso comprar a 1.900 sería una locura", señalaban fuentes inmobiliarias a El Confidencial antes del verano. Y, sin embargo, se han pagado, como ha puesto de manifiesto la compra de Acciona. "Hay quien está dispuesto a pagarlo. Y aunque no creo que el mercado vaya a darse la vuelta pronto, al menos en Valdebebas, también es cierto que algunos promotores han establecido precios de venta excesivos y probablemente tendrán que recular", apuntaba esa misma fuente.

Por lo pronto, son casi un centenar (92) las promociones que cuentan con licencia de primera ocupación en Valdebebas. Hay casi una veintena de obras en ejecución, una docena de proyectos en marcha y 18 parcelas pendientes de desarrollo. En total, 141 parcelas que sumarán un total de 11.400 viviendas. De estas, casi 6.700 ya son una realidad y en ellas viven unas 18.000 personas.