Acciona, Amenabar y Vivenio se disputan el suelo de Ferrovial en Valdebebas

Ferrovial ha recibido tres ofertas en firme por el solar que sacaba a la venta este verano en Valdebebas, justo enfrente de la parada del Cercanías. Según fuentes consultadas por El Confidencial, Amenabar, Vivenio y Acciona son las tres compañías que han puesto las cartas sobre la mesa con la intención de quedarse con uno de los mejores solares de este ámbito.

Por sus 27.200 metros cuadrados —22.700 para residencial y 4.500 para comercial—, la constructora espera conseguir unos 2.000 euros el metro cuadrado, es decir, unos 54 millones de euros. El futuro comprador podrá levantar unas 230 viviendas. La operación de venta está siendo asesorada por Knight Frank, que no ha querido hacer declaraciones al respecto.

Aunque Ferrovial aún no ha decidido quién será el adjudicatario final, justo después del verano, Acciona compraba a la sociedad Celteo Business una parcela de 31.700 metros cuadrados —26.018 metros cuadrados para residencial y 5.755 para comercial—. Las fuentes consultadas por El Confidencial aseguran que la constructora pagó cada metro cuadrado de esa parcela a 2.000 euros, el doble de lo que se pagaba hace cinco años y una cifra que pocos promotores creían posible hace apenas unos meses. Es decir, unos 63 millones de euros por unos terrenos sobre los que podrá levantar cerca de 260 viviendas.

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E. Sanz

No han sido los únicos movimientos recientes en Valdebebas. Sareb rechazaba hace unos meses una oferta de 1.900 euros el metro cuadrado para un suelo, mientras que un pequeño promotor cerraba la venta de una parcela pequeña junto a Encinar de los Reyes, una de las mejores zonas de Valdebebas, a 2.320 euros.

Precios, todos ellos, que pueden marcar la pauta a seguir en los escasos suelos que aún están a la venta, si bien, no hay que olvidar que el mercado se encuentra ante un inminente cambio de ciclo y podrían ser también las últimas operaciones que se cierran a esos precios.

El suelo, en máximos

"En una operación grande, no sería posible pagar ese precio, pero incluso comprar a 1.900 sería una locura", señalaban fuentes inmobiliarias a El Confidencial antes del verano. Y, sin embargo, se han pagado, como ha puesto de manifiesto la compra de Acciona. "Hay quien está dispuesto a pagarlo. Y aunque no creo que el mercado vaya a darse la vuelta pronto, al menos en Valdebebas, también es cierto que algunos promotores han establecido precios de venta excesivos y probablemente tendrán que recular", apuntaba esa misma fuente.

Por lo pronto, son casi un centenar (92) las promociones que cuentan con licencia de primera ocupación en Valdebebas. Hay casi una veintena de obras en ejecución, una docena de proyectos en marcha y 18 parcelas pendientes de desarrollo. En total, 141 parcelas que sumarán 11.400 viviendas. De estas, casi 6.700 ya son una realidad y en ellas viven unas 18.000 personas.

Desde 2013, Valdebebas ha sido protagonista de grandes operaciones inmobiliarias de la capital, puesto que era uno de los pocos ámbitos con suelo finalista en Madrid. Y ha sido testigo, asimismo, del fuerte calentón de los precios del suelo en la capital. Para que nos hagamos una idea, hace cinco años, el precio del suelo rondaba los 800 euros el metro cuadrado, mientras que las últimas transacciones ya rondan los 2.000.

Para Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, "Valdebebas es la única opción para muchas familias de poder adquirir una vivienda de obra nueva, al menos hasta que arranque el desarrollo de Madrid Nuevo Norte, mientras que para los promotores también es de las pocas zonas donde adquirir suelo finalista", mientras que para Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, "es un ámbito que ya está consolidado, a nivel residencial, y queda muy poco suelo disponible".

Hay 11 promociones en marcha que en total suman 857 viviendas. De todas ellas, prácticamente la mitad tienen ya un comprador

Según un estudio reciente de esta compañía, actualmente hay 11 promociones en marcha —Inbisa, Amenabar, Ibosa, Gestilar, Inmobiliaria Espacio...— que suman 857 viviendas, de las cuales, casi la mitad se encuentra vendida, lo que da idea del apetito comprador que aún existe en la zona. Solo 18 de las 141 parcelas del ámbito están pendientes de desarrollo, poco más del 10% del total. "Calculamos que queda entre un 7% y un 10% de metros cuadrados edificables en vivienda libre, a lo que habría que añadir los suelos propiedad del ayuntamiento y de la vivienda protegida", señalaban recientemente desde Foro Consultores.

El importante apetito comprador que existe por Valdebebas —desde 2011, ofrece precios muy competitivos— ha 'calentado' los precios del suelo, lo que, junto con el imparable aumento de los costes de construcción, ha impulsado los precios de las viviendas. Si en 2011 se vendían a 2.400 euros el metro cuadrado, hoy esa cifra supera ampliamente los 3.500. Es decir, han registrado un incremento de casi el 50%, y subiendo. Para que nos hagamos una idea, en 2016 se cerraban operaciones en torno a 1.200 euros, mientras que en 2017 alcanzaban los 1.500 euros y en 2018, los 1.900 euros el metro cuadrado edificable.

Los proyectos actualmente en marcha, según datos de Foro Consultores, tienen precios que oscilan entre 450.000 y 650.000 euros (dependiendo del tamaño de la vivienda), con precios medios del metro cuadrado entre 3.800 y 3.700 euros. Paradójicamente, el metro cuadrado es más elevado en las unidades más pequeñas.

Imparable ascenso desde 2011

Según explica Luis Corral, Valdebebas es un ámbito especial. "Se han configurado dos submercados. Por un lado, el producto de reposición, pensado para un cliente que viene de Las Tablas, Sanchinarro o Montecarmelo, que viene buscando casas más grandes y que gracias a la venta de la suya tiene mayores facilidades de compra. Y por otra, la primera vivienda, con menos metros cuadrados y, por tanto, más barata".

En opinión de este experto, "aún falta la zona comercial para el desarrollo completo de todo el ámbito, mientras que, en el ámbito de infraestructuras, es muy importante la construcción del puente que da acceso al aeropuerto y que ayudará a la zona comercial, así como el gran parque central. Sin olvidar, además, que Valdebebas es el ámbito de Madrid con los mejores proyectos arquitectónicos que hay actualmente".