Operación de castlelake y ares

Así es la jugada financiera de Ares para quedarse con los pisos de la Iglesia

La venta de 14 edificios de Fundación Fusara, entidad tutelada por la Iglesia, tiene detrás una apuesta a todo o nada de dos de los mayores fondos inmobiliarios que operan en España: Castlelake y Avalon

Foto: Protestas de un inquilino de Fundación Fusara en la calle Santa Teresa.
Protestas de un inquilino de Fundación Fusara en la calle Santa Teresa.
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Juego de fondos en el centro de Madrid. La venta de 14 edificios de Fundación Fusara, entidad ligada a la Iglesia Católica que el año pasado decidió traspasar el grueso de su patrimonio, tiene detrás una estudiada operación financiera cuyos protagonistas son dos de los mayores vehículos inmobiliarios que operan en nuestro país: Castlelake y Avalon (uno de los tentáculos del gigante Ares Management).

Los dos están jugando su partida en la retaguardia de esta operación, una venta que Fusara, entidad cuyo patronato está formado por el arzobispo de Madrid, Carlos Osoro; el alcalde, José Luis Martínez-Almeida; la delegada del Gobierno, Paz García Vera; el decano del Tribunal de la Rota, Carlos Manuel Morán, y dos sacerdotes de la capital, decidió llevar a cabo de manera restringida, invitando solo a unos pocos inversores privados, fundamentalmente 'family offices', según han confirmado fuentes implicadas.

El motivo de que Fusara, asesorada por Chávarri Abogados, optara por un proceso restringido, es que este tipo de inversores son los únicos con capacidad financiera para cerrar una operación de estas dimensiones en cuestión de semanas y de manera discreta, algo que preocupaba especialmente al patronato, ya que Fusara no quería verse en los papeles acusada de una operación especulativa, algo que finalmente no ha podido evitar.

Una veintena de inquilinos de Fusara se han movilizado contra la venta.
Una veintena de inquilinos de Fusara se han movilizado contra la venta.

Y eso que la Iglesia puso como condición para participar en la puja que el comprador se comprometiera a "no ejercitar su derecho de cobro de las rentas que puedan resultar impagadas a partir de la fecha de la presente escritura, hasta transcurrido un año desde la firma de la presente; es decir, hasta el 30 de julio de 2020", según un documento al que ha tenido acceso este medio.

Sin embargo, como adelantó El País, el vencedor de este proceso, el empresario Roberto de Juan González, hasta entonces un desconocido para el gran público, empezó a enviar cartas el pasado otoño a los vecinos, quienes se movilizaron ante la amenaza de tener que abandonar sus viviendas. En su oferta, De Juan iba acompañado por uno de los hombres fuertes de Barclays para el sur de Europa, Álvaro Portanet, junto a quien ya había compartido en el pasado intereses inmobiliarios, por ejemplo, a través de la sociedad Idonea.

Los compradores de las viviendas se impusieron en la puja con una oferta de 74 millones de euros que financiaron con un préstamo del fondo Castlelake

Los dos socios pusieron sobre la mesa una oferta de 74 millones que, en su mayor parte, se financió con un préstamo a seis meses de Castlelake. El fondo estadounidense, famoso en España por ser el creador de la promotora Aedas, tomó como garantía de su préstamo 12 inmuebles de Fusara, activos que a punto estuvo de quedarse gracias a una opción de compra con la que contaba como protección ante un posible impago que se quedó a las puertas.

La movilización de una veintena de vecinos inquilinos de Fusara no solo destapó esta venta, sino que consiguió que, el pasado diciembre, el juzgado de instrucción número 51 de Madrid admitiera a trámite la querella que presentaron por los presuntos delitos de estafa, corrupción y administración desleal. No obstante, el elemento que llevó a la jueza a iniciar una investigación fue que no estaban correctamente inscritos los derechos para ejecutar una operación de compraventa de este tipo en el registro de fundaciones.

De hecho, el Registro de la Propiedad suspendió la inscripción de varios inmuebles, lo que dejó en el limbo toda la operación... y a Castlelake frotándose las manos viendo que podía quedarse con los edificios. Sin embargo, en ese momento, De Juan y Portanet contrataron los servicios de una consultora inmobiliaria para que encontrara un nuevo financiador que se quedara con la opción de compra, jugada que permitió a Avalon entrar en juego.

A principios de febrero, este fondo concedió un nuevo préstamo que, según las fuentes consultadas, rondó los 85 millones de euros, dinero con el que los compradores se garantizaron tanto el pago de la primera parte de la operación, como del segundo y definitivo, que deberán realizar este verano. Y es que, según revelan varias notas simples, el pasado 30 de enero se solucionó el grueso del problema del registro y se terminó reconociendo a los nuevos propietarios, aunque estos comparten titularidad con Fusara hasta que hagan frente al pago aplazo de 37 millones pactado.

El arzobispo de Madrid, cardenal Carlos Osoro. (EFE)
El arzobispo de Madrid, cardenal Carlos Osoro. (EFE)

Este registro permitió al vehículo de Ares entrar a jugar su partida, previa 'due dilligence' (auditoría interna) que le garantizaba la legalidad de la transacción, al tiempo que Castlelake veía esfumarse su oportunidad de quedarse los inmuebles. Eso sí, el fondo estadounidense salía de escena con unas jugosas plusvalías derivadas de su operación financiera, ya que los intereses de este tipo de préstamos suelen ser del entorno de los dos dígitos.

Ares, por su parte, ha concedido la financiación por un año, prorrogable, ya que la principal incógnita que existe actualmente para los protagonistas de esta operación es qué ocurrirá con la investigación abierta en plaza de Castilla, en cuyas manos está, en gran parte, que el fondo juegue un papel únicamente financiador...o también inmobiliario.

La Iglesia puso como condición para participar en la puja que el comprador se comprometiera a no echar a nadie durante un año, aunque impagaran rentas

Si todos los obstáculos desaparecen, el plan de negocio original de los compradores contemplaba vender en un primer momento dos o tres edificios, con los que conseguir el dinero necesario (unos 20 millones) para rehabilitar otra decena de inmuebles que, una vez mejorados, podían traspasarse por importes más elevados.

De hecho, según las fuentes consultadas, los compradores únicamente están interesados en quedarse dos edificios que tienen uso hotelero, en vez de residencial, cambio que promovió hace ya varios años la propia Fusara, consciente del abandono y baja rentabilidad que estaba consiguiendo con el alquiler de sus pisos, poco más del 1%, cuando necesitaba ese dinero para financiar sus proyectos educativos y residencias.

Un mandato que, finalmente, ha preferido llevar a cabo con la venta de estos edificios y la compra de nuevos terrenos donde hacerse con inmuebles más rentables. Pero esa ya es otra historia.

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