¿Cómo repercutirá en tu ciudad la futura ley de vivienda?

Del rechazo absoluto de Madrid —y de todas las comunidades gobernadas por el PP— al aplauso de Baleares. El pacto cerrado ayer por los socios del Gobierno de coalición para el control de los alquileres dibuja un panorama incierto en las comunidades y ayuntamientos porque, más allá de comulgar o no con las medidas avanzadas, entre ellas, un recargo del IBI de hasta un 150% para los pisos vacíos y una bajada de precios que deberán asumir los grandes propietarios en las zonas consideradas tensionadas, la falta de detalles sobre cómo casará la ley nacional con las autonómicas o cuál será el texto definitivo que apruebe el Congreso genera más dudas que las que resuelve. No obstante, conocidos los primeros detalles, el alcalde de Madrid, el popular José Luis Martínez-Almeida, rechazó ayer aplicar cualquier tipo de propuesta que suponga un incremento de la presión fiscal de sus vecinos. Mientras, en las islas, bajo mandato socialista, la noticia fue recibida con un “por fin”.

Las comunidades autónomas gobernadas por el PP se muestran combativas con la nueva ley y ya avanzan que harán todo lo posible por proteger a los propietarios y evitar medidas que "no han servido de nada" en otros países similares. Dirigentes de la cúpula avanzan a este diario que lo más probable es que terminen presentando un recurso ante el Tribunal Constitucional, al entender que la norma supone “un ataque sin precedentes a la propiedad privada” que, además, tendrá efectos muy perjudiciales para la economía y el crecimiento.

Pero, en realidad, son sus autonomías y ayuntamientos quienes tienen la sartén por el mango para tratar de paliar los efectos de la futura ley. Madrid, como viene siendo habitual, deja claro que no aplicará las medidas que estén en sus manos. Martínez-Almeida avanzó que si el Ejecutivo termina “obligándole a hacerlo”, pondrá todos los medios para que los ciudadanos no sientan la repercusión.

En la comunidad madrileña, insisten en que el “intervencionismo” de PSOE y Podemos “pone en riesgo a quienes han ahorrado toda su vida”, dejando claro que el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso “buscará las fórmulas para blindar” a los propietarios afectados, dando por hecho además que “los promotores de vivienda saldrán del país” por la inseguridad jurídica provocada.

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Otras regiones como Andalucía y Murcia dejan claro que “cumplirán la ley” que se apruebe, pero también analizarán las opciones en su mano para “evitar los perjuicios que causará”. La región que preside Fernando López Miras ve con especial preocupación la “vulneración de la propiedad privada” y fuentes próximas al presidente apuntan a que, como ocurrió en el caso de la ley educativa, pondrán en marcha los mecanismos a su disposición para paliar sus efectos sin dejar de aplicar la norma. En el caso andaluz, la Junta de Juanma Moreno también rechaza “el intervencionismo y la hiperregulación” y, aunque esperarán a conocer la letra pequeña, ya avanzan que la solución pasa por poner vivienda pública en el mercado del alquiler y no por limitar los precios, lo que no ha funcionado en países vecinos. Galicia y Castilla y León han evitado todavía mostrar una postura concreta.

Marifran Carazo, la consejera andaluza de Fomento, ha incidido en el posicionamiento de la Junta y ha opinado que la aplicación de estas medidas en otros países ha supuesto "la retirada de inversiones y ha aumentado los precios" de los alquileres, por lo que ha zanjado que esta "no es la solución". Según la consejera, el Gobierno andaluz trabaja en la dirección contraria, es decir en la promoción de nuevas viviendas de alquiler protegida a precio asequible con la participación de los ayuntamientos y de los promotores privados.

Así, y aunque quede todavía mucho camino por recorrer, las ciudades gobernadas por el PP no aplicarán la futura ley. El panorama, sin embargo, es completamente diferente en aquellos lugares en manos del PSOE u otras formaciones.

Sevilla

La capital andaluza no ha hecho ningún pronunciamiento oficial sobre la ley de vivienda a la espera de conocer la letra pequeña de la regulación, pero el alcalde, el socialista Juan Espadas, actual líder del partido en Andalucía y en su momento consejero de Vivienda del Gobierno regional, siempre ha tenido entre sus prioridades estas políticas, informa Isabel Morillo. El consistorio fue de los primeros en regular en sus ordenanzas municipales un gravamen en el IBI para las viviendas vacías. La medida, acordada en 2007, fue muy polémica y en realidad nunca ha llegado a llevarse a la práctica porque el ayuntamiento siempre encontraba el mismo vacío, ninguna norma o reglamento nacional permitía decir con claridad qué es una vivienda vacía. Entonces era concejal de Hacienda el hoy vicepresidente del Congreso, Alfonso Rodríguez Gómez de Celis, que defendió esa propuesta que subía un 50% el IBI de los pisos deshabitados.

Con Espadas ya como alcalde, los planes se han volcado en la compra y alquiler de viviendas vacías para sacarlas al mercado de la oferta protegida. El ayuntamiento encargó además un exhaustivo diagnóstico del parque de inmuebles y puso en marcha una aplicación que permite consultar el índice de precio de referencia de alquiler de cualquiera de los 107 barrios residenciales de Sevilla, que está disponible para los ciudadanos.

Esa herramienta fija, por barrios, índices máximos y mínimos en el mercado y con un mapa interactivo aspira a convertirse en la clave para el desarrollo del Programa de Alquiler Asequible, la estrella del plan de vivienda municipal. El mapa permitirá ahora conocer las zonas más tensionadas para aplicar la futura ley que aspira a regular los precios.

Barcelona

La ley de vivienda de la Generalitat establece un sistema de control del alquiler de aquellos pisos radicados en las zonas que hayan sido declaradas tensionadas por los propios ayuntamientos. Y precisamente este fue el punto que el Gobierno central llevó ante el Tribunal Constitucional por no tener competencias las comunidades en esta materia. Sin embargo, el Gobierno de Pedro Sánchez no suspendió la ley, pese a tener potestad para ello, hasta que se conociese el fallo judicial, por lo que la norma sigue, a día de hoy, en vigor, informa Marcos Lamelas.

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Así, el pasado mes de septiembre, la alcaldesa de Barcelona, Ada Colau, declaró toda la ciudad “área de mercado de vivienda tensionada”. Fue el primer paso para la regulación de los precios, acorde a la ley catalana de contención de rentas. La medida está previsto que esté en vigor cinco años, pero sus efectos en este momento son difíciles de calibrar porque se ha acordado en un momento de pandemia en que los alquileres están bajando. Ese mes de septiembre, el precio de los arrendamientos había descendido un 8,3% en comparación con el mismo mes del año anterior.

Valencia

La Conselleria de Vivienda está a la expectativa de conocer la letra pequeña de la nueva ley para despejar la incógnita de quién tendrá la capacidad de intervenir en los precios del alquiler de los grandes tenedores, si será cada comunidad o el Gobierno central, informa Víctor Romero. El departamento, controlado por Podemos, a través del vicepresidente, Héctor Illueca, cuenta con su propia arquitectura jurídica para intentar incentivar que los pisos deshabitados salgan al mercado. El pasado viernes, el Consell del Botánico aprobó el decreto que sirve de reglamento a la Ley de Función Social de la Vivienda.

Aunque no entra en la intervención de precios por falta de competencias, esta ley establece la obligación para los grandes tenedores, ya sean personas física o jurídicas siempre y cuando tengan más de 10 inmuebles en propiedad, de comunicar si esos pisos están o no vacíos si se encuentran en las llamadas zonas tensionadas. La Generalitat tiene detectados 243 municipios con problemas en el mercado de alquiler y la norma establece “multas coercitivas” para poner esas viviendas en arrendamiento y sanciones si se producen irregularidades en la información remitida a la Administración, según explica el secretario autonómico de Vivienda, Alejandro Aguilar. Las multas oscilan de los 10.000 euros hasta los 950.000 en función de la gravedad.

Opinión

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Ese mapa o registro de pisos vacíos, pendiente de elaborar, servirá para que los ayuntamientos que lo deseen puedan aplicar recargos sobre el recibo del IBI con el mismo fin, penalizar aquellos activos que no estén en alquiler. El Ayuntamiento de Valencia ya tiene aprobado en ordenanza un incremento de hasta el 30% para las viviendas de grandes tenedores declaradas deshabitadas. Se optó por ese porcentaje como cifra de entrada a la espera de ver su efecto, según explica el concejal de Hacienda, el socialista Borja Sanjuán.

“La intención del recargo no es recaudar más, sino incentivar que las viviendas se pongan en el mercado de alquiler”, puntualiza el edil en referencia a la diferencia entre el recargo previsto por el ayuntamiento valenciano y el 150% que como máximo recoge el acuerdo cerrado por los socios del Gobierno central. El consistorio, por cierto, no ha aplicado todavía ese recargo porque está pendiente de que la Generalitat culmine el registro de viviendas vacías.

País Vasco

También recientemente, el pasado junio, el Gobierno vasco aprobó un decreto para propiciar que los pisos vacíos, unos 15.000 en el conjunto de toda la comunidad, salgan al mercado de alquiler. Y entre las medidas que recoge figura un canon para penalizar a los propietarios de estas viviendas. Son los ayuntamientos los encargados de aplicar esta medida, que establece un pago de 10 euros por metro cuadrado por aquellos pisos declarados dehabitados. No obstante, San Sebastián, una de las ciudades con los precios más elevados de toda España, cuenta ya con un recargo del IBI del 100% para los pisos vacíos.

El consistorio, además, ha determinado que a los propietarios de estas viviendas solo se les aplicará una de las dos medidas, o el recargo del IBI o el canon propuesto por el Ejecutivo vasco. El decreto recoge también la posibilidad expropiaciones o alquileres forzosos a las viviendas desahabitadas que se encuentren en zonas tensionadas. Eso sí, para iniciar estos trámites deben cumplirse dos requisitos, que haya un mínimo de 100 personas que hayan demandado un alquiler ante el Gobierno y cuya petición no haya podido ser atendida en los dos años previos y que los precios de esa área superen en un 10% la media de la localidad.

"A falta de conocer los detalles del texto, parece que la ley va a integrar medidas muy en línea con las políticas de vivienda que estamos desarrollando ya en Euskadi, como un gravamen para vivienda vacía, un programa de ayudas al alquiler de las personas jóvenes y una reserva de suelo para la edificación de VPO y vivienda social", explican a El Confidencial fuentes de la Consejería de Vivienda de Euskadi. Las mismas voces señalan que respecto a la regulación de los precios, una cuestión que no contempla la ley regional, "es prematuro pronunciarse porque no se han dado a conocer los términos del acuerdo, habrá que esperar a ver cómo se plasman los detalles en el texto de la ley, qué implicaciones tiene y cómo se habilita a las comunidades autónomas y sobre qué aspectos para llevarlos a efecto".

El baile de las competencias

Además, dibujar el alcance real de la norma es complicado por las competencias de las autonomías. De las regiones dependen las políticas de vivienda, y muchas de ellas ya cuentan con leyes más restrictivas que la prevista por el Gobierno de Pedro Sánchez al contemplar alquileres forzosos o expropiaciones, supuestos que no recoge el acuerdo entre el PSOE y Podemos. Por ejemplo, este mismo verano, el Ejecutivo balear, que ayer aplaudió el pacto, expropió el uso de 56 pisos propiedad de bancos y fondos de inversión. La norma de las islas habilita al Gobierno regional el uso de las viviendas vacías a cambio del pago de un arrendamiento a precio de mercado. Y esta es precisamente una de las cuestiones que deberán aclararse, el encaje de las diferentes leyes.

A este respecto, el ministro de Presidencia, Félix Bolaños, explicó este martes que la norma tendrá en cuenta “las distintas competencias existentes en la materia”, tanto de rango autonómico como municipal, por lo que será cada región la que decida aplicar o no los controles que se aprueben para el precio de la vivienda en las zonas tensionadas de cada ciudad.