DERECHO DE TANTEO PARA LA GENERALITAT

Podemos ensaya en Valencia intervenir en operaciones inmobiliarias de fondos y bancos

Las Cortes aprueban un decreto de los morados que autoriza a la Generalitat a ejercer el derecho de retracto y tanteo y que ha generado rechazo entre promotores y agentes inmobiliarios

Foto: El vicepresidente de la Generalitat, Rubén Martínez Dalmau (Podemos). (EFE)
El vicepresidente de la Generalitat, Rubén Martínez Dalmau (Podemos). (EFE)

La Generalitat valenciana podrá intervenir en operaciones inmobiliarias derivadas de ejecuciones hipotecarias, dación en pago de deudas con garantía hipotecaria o ventas de edificios residenciales en bloque ejerciendo un derecho de tanteo y retracto que le permitirá quedarse con las propiedades al mismo precio pactado entre compradores y vendedores. Así figura en el decreto ley aprobado por las Cortes Valencianas a iniciativa del vicepresidente y conseller de Vivienda, Rubén Martínez Dalmau, de Podemos, y que ha contado con el respaldo del PSPV-PSOE y Compromís, socios del Consell del Botànic que preside Ximo Puig.

Hasta ahora la legislación permitía a la administración autonómica ejercer ese derecho a igualar la oferta y quedarse con el inmueble en el caso de una transmisión de viviendas calificadas originalmente de protección pública, excepto cuando el traspaso es entre familiares. Esta vía se mantiene en el texto legislativo y obliga a los dueños a notificar a la Generalitat su intención de enajenar el activo.

Martínez Dalmau hizo uso de su competencia para frenar este mes el traspaso de 218 viviendas de carácter social repartidas por varios municipios de la Comunidad Valenciana en manos del Banco de Sabadell a Cerberus con un descuento del 20% sobre las valoraciones oficiales. Se trataba de inmuebles que el banco se había adjudicado procedentes de Caja Mediterráneo y que formaban parte de una cartera mucho más amplia adquirida por el fondo estadounidense. Los propios contratos entre el banco que preside y Josep Oliu y el inversor ya contemplan la preferencia y el derecho de retracto por parte de la Generalitat, que ha decidido ejecutarlo por importe de 8,5 millones de euros. Un total de 95 de estos pisos están habitados.

El decreto busca frenar desahucios e intervenir en ventas de bloques de pisos con inquilinos para transformarlos en apartamentos turísticos

Aun así, el vicepresidente de Podemos escenificó su intervención en la operación con un acto público celebrado la semana pasada y quiso ponerla de ejemplo de cómo la Administración puede interponerse en operaciones que considera especulativas para hacerse con la propiedad de inmuebles al precio de la compraventa acordada entre las partes.

Manifiestación contra los edificios y apartamentos para turistas en el centro de Valencia en 2017. (EFE)
Manifiestación contra los edificios y apartamentos para turistas en el centro de Valencia en 2017. (EFE)

Pero el decreto impulsado por Rubén Martínez Dalmau amplía el abanico para incorporar una casuística más amplia que la que alcanza a vivienda de protección pública. El artículo 10 del decreto sancionado este miércoles por las Cortes Valencianas permite a la Generalitat ejercer el derecho de tanteo y retracto en el caso de transmisiones de viviendas y anejos adquiridas por daciones en pago de deuda con garantía hipotecaria, ejecución hipotecaria (desahucios) o venta en bloque del 80% de edificios completos con un mínimo de cinco viviendas de uso residencial y “aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria”. Lo mismo valdrá para venta en bloque de más de diez viviendas. Este artículo será de aplicación en municipios que la Administración autonómica considere que sufren déficit de acceso a la vivienda. Para ello elaborará un censo geográfico que determine esas áreas. Las transmisiones entre familiares estarán excluidas.

Esta medida va claramente dirigida a intervenir en operaciones ligadas a desahucios ejecutados por entidades financieras y también a fondos o grupos de inversión. Y también a tratar de frenar la conversión de bloques residenciales en apartamentos turísticos mediante la expulsión de inquilinos, un fenómeno que se da en las grandes ciudades españolas y al que urbes como Valencia no han sido ajenas. La Generalitat prevé ceder esos inmuebles a los ayuntamientos en el caso de que se interponga.

El decreto justifica la medida en el riesgo de exclusión social derivado de la crisis del covid-19 y en informes del Banco de España que advierten de “cierto incremento del peso de los inversores institucionales y los fondos de inversión especializados”. “Sin embargo, la concentración de la propiedad inmobiliaria, también de la residencial, en un número más reducido de agentes económicos no ayuda a corregir esta situación [el déficit en el acceso a la vivienda], sino que la empeora. En efecto, atendida la escasez de oferta disponible, la cuota de mercado que alcanzan estos fondos es suficiente para asegurarles una posición dominante en el mercado, así como un considerable control de precios”, sostiene el texto normativo.

PP, Ciudadanos y Vox se oponen al decreto y cuestionan su constitucionalidad

“No es necesario que les recuerdo que en muchas de estas casas siguen viviendo familias que en su momento perdieron la propiedad y que ahora ven amenazada su permanencia por la subida de los precios del alquiler o porque a los fondos de inversión no les sale rentable renovar los contratos, ya que quiere dedicar esas casas a un otro uso como el alquiler turístico”, explicaba Dalmau en su intervención parlamentaria en las Cortes Valencianas.

La presencia e influencia real de los fondos de inversión en el mercado de la vivienda es cuestionado desde el sector, que explica que más del 90% del parque inmobiliario de las grandes ciudades sigue estando en manos de propietarios particulares. El decreto de Dalmau, aunque no afecta directamente a los vendedores y les garantiza el precio del acuerdo inicial, ha recibido respaldo de colectivos como la Plataforma de Afectado por la Hipoteca (PAH), pero ha sido rechazado por los representantes de los promotores y agentes inmobiliarios, que creen que tendrá un efecto disuasorio en el mercado y frenará posibles operaciones susceptibles de ser intervenidas por la Administración autonómica. También cuestionan la redacción difusa en el caso de la venta en bloque. ¿Qué ocurrirá con las promociones nuevas si algún inversor decide compras varios pisos o apartamentos?

Las dudas de los sectores económicos han llevado a los socialistas de Ximo Puig a tratar de introducir cambios. El grupo socialista ha intentado que el proyecto se tramite como ley para colocar enmiendas y "mejorar" el texto. Pero finalmente se ha impuesto del criterio de Podemos y el decreto salió adelante sin cambios, tal como fue planteado en el Consell del Gobierno valenciano.

La oposición del Partido Popular, Ciudadanos y Vox votó contra la norma. Los populares han denunciado una posible inconstitucionalidad del decreto y se plantean presentar un recurso ante el Tribunal Constitucional. Sin embargo, Dalmau, profesor de Derecho Constitucional en las Universidad de Valencia, asegura que no hay fallas técnicas en la redacción y que se fundamenta en el propio derecho a la vivienda que recoge la Constitución española.

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