El 'Robin Hood' de la Generalitat valenciana que arrebata pisos a los fondos por un euro

Lo anunció la semana pasada la Generalitat valenciana a través de la vicepresidencia segunda. La Conselleria de Vivienda había escriturado tres pisos ubicados en las poblaciones de Algorfa, Agost y Alicante y adquiridos a precios irrisorios al Banco de Sabadell, dos de ellos a un euro y un tercero a 29 euros. No es que fueran activos para derribar y sin ningún valor. Se trata de apartamentos con una superficie media de 128 metros construidos dos de ellos entre 2007 y 2008 y el tercero en 1970. La tasación oficial los valoraba en 42.496 euros, 30.886 euros y 212.603 euros, respectivamente. La operación incluyó además un cuarto inmueble en Alicante por 14.313 euros, con una tasación oficial de 163.351,43 euros.

Los activos se han incorporado al patrimonio público de la Administración autonómica en virtud de un decreto aprobado en el verano del año pasado por el Consell del Botànic que amplió la casuística de las operaciones inmobiliarias en las que la Generalitat puede ejercer derecho de tanteo y retracto cuando se producen compraventas vinculadas a personas jurídicas de viviendas que se han visto afectadas por ejecuciones hipotecarias, daciones en pago o ventas extrajudiciales en sede notarial. La nueva norma alcanza también a transmisiones de edificios enteros entre operadores privados. Se trata de un derecho de intervención que hasta 2020 la ley solamente facultaba para viviendas en régimen de protección pública.

Desde la aprobación del decreto, controvertido por la crítica acogida del sector inmobiliario, que lo considera intervencionista, la vicepresidencia y Conselleria de Vivienda que ocupa Rubén Martínez Dalmau (Podemos) ha incorporado más de 260 pisos al parque público con el fin de destinarlo a vivienda social. Esto es así porque la ley obliga a los transmitentes a comunicar a la Generalitat la operación de cambio de titular. La conselleria tiene entonces sesenta días para ejecer su derecho de tanteo y retracto y puede quedarse los pisos al mismo precio que el comprador.

Las intervenciones están afectando especialmente a operaciones entre entidades financieras, que todavía conservan inmuebles del pinchazo inmobiliario, y fondos de inversión y socimis. Solamente al Banco de Sabadell se le han comprado 218 pisos que iban a pasar a fondos de inversión. La Generalitat se los quedó al mismo precio ofertado por los compradores.

TE PUEDE INTERESAR

El vicepresidente valenciano de Podemos: “En toda Europa hay gobiernos de coalición”

Víctor Romero. Valencia

Algunas de estas acciones de tanteo han destapado la brocha gorda con la que se ejecutan las grandes operaciones de paquetes de viviendas en el mercado mayorista e institucional de los fondos de inversión. Los pisos de Algorfa y Agost no cuestan un euro porque lleven detrás una deuda asociada, sino porque el área de Vivienda descubrió el precio al revisar la operación, que incluía una bolsa mayor de activos inmobiliarios. Iba a ser vendidos a un sociedad vinculada al grupo de gestión de activos Hipoges Iberia, a su vez ligado a accionistas en Irlanda o Luxemburgo.

"Nos podemos imaginar el motivo. Hace seis meses compramos 98 viviendas en Algemesí al Banco de Sabadell con precio medio de 1.000 euros. En ese momento, la explicación que nos dieron es que a veces si se negocia un acuerdo para 500 viviendas con un precio cerrado, cuando se gestionan uno a uno los pisos para ejecutarlo y se van valorando, en los últimos ya se ha agotado el crédito y los ponen un precio para ajustar", explica a El Confidencial César Jiménez, director general de la Entidad Valenciana de Vivienda y Suelo (EVAH) y que hasta hace pocos días ocupaba también la secretaría autonómica de Vivienda. "Es como cuando un mayorista compra naranjas y llegan con el camión de mil toneladas. Tres capazos más no tienen valor", resume metafóricamente.

“La Conselleria está adquiriendo viviendas pertenecientes a lotes de ventas entre grandes tenedores, donde se transmiten inmuebles en perfecto estado a precios paradójicamente bajos, como el caso de las viviendas de Algorfa o Agost, con un coste de un euro cada una”, explicaba Martínez Dalmau sobre la operación de las dos poblaciones alicantinas.

TE PUEDE INTERESAR

Alquilovers, el último frente en la guerra entre la PAH y Blackstone

Víctor Romero. Valencia

El último caso se ha dado en la venta de un edificio de diez pisos en el barrio del Cabanyal de Valencia que la Sareb había vendido a Tempore Properties. En esta ocasión, el detonante de la intervención no fue el precio. La transmisión se produjo en noviembre del año pasado, pero cuando Sareb comunicó la operación no dijo que el inmueble tenía inquilinos dentro, algo a lo que obliga la norma. Fue meses después, cuando Tempore comunicó la venta de uno de los pisos, que Vivienda descubrió en la escritura con la Sareb que había acuerdos en vigor de arrendamiento. El banco malo que ahora preside Javier García del Río no está renovando contratos de alquiler que vencen este año porque la ley le obliga a cerrar la persiana en 2027, y los inquilinos pueden renovar hasta un máximo de siete años.

Fuentes de la Sareb explican por un "error" de su 'server' Haya Real Estate que no se produjera la comunicación de los inquilinos. Explican que el decreto de tanteo y retracto no supone un perjuicio para el vendedor, porque termina traspasando los activos al mismo precio. Si acaso es un retraso burocrático. Quien paga el pato es el comprador, que pierde su oportunidad de inversión "Para nosotros es indiferente. Lo que da inseguridad es que cambien la legislación. Son varias las autonomías con las que necesitas autorización para hacer la transacción. Normalmente no hay complicaciones", explican desde la Sareb en referencia a Cataluña, que tiene su propia norma de tanteo y retracto. ​

Las mismas fuentes señalan que la relación con la Conselleria de Vivienda es buena y que ahora están negociando la venta directa a la Administración valenciana de pisos en alquiler en poblaciones como Alfafar, Catarroja y Torrent. "Lo del Cabanyal fue un error y pedimos disculpas".

Jiménez admite que la decisión de intervenir con efecto retroactivo la venta del Cabanyal tiene un sentido ejemplarizante. "Si se conoce que está la Administración Pública está actuando, algunos grandes tenedores se cuidarán de hacer esas practicas", señala en referencia especialmente a los casos de transmisiones con inquilinos dentro cuyos contratos que están cerca de vencer.

Pisos para el parque público

No obstante, hay todo tipo de casuísticas. La intervención en el Cabanyal tiene la particularidad que se produce en un barrio en pleno proceso de gentrificación. Ahora la Generalitat tendrá que elegir qué viviendas quedarse y si renueva los contratos. Se estudiarán uno a uno los casos "El tema de la vulnerabilidad es muy relativo porque una familia que paga bien la renta puede pasar a ser vulnerable cuando llega el nuevo dueño y le dice que tiene que abonar un alquiler el doble de caro o marcharse. Ya no tiene casa y se queda en la calle", dice Jiménez.

No obstante, desde Vivienda señalan que el criterio para elegir cuándo ejecer el derecho de tanteo no es tanto que los pisos tengan inquilinos dentro como que surjan oportunidades con precios por debajo de mercado en zonas tensionadas en materia inmobiliaria. La Generalitat tiene presupuestados este año 40 millones para este tipo de operaciones, también para compras directas cuando se producen situaciones de emergencia habitacional. La cuantía económica es testimonial si se compara con los miles de millones que se mueven en el mercado inmobiliario en un año. Los inmuebles se incorporan al parque de vivienda pública para ponerlas en el mercado en régimen de protección o social.

Recurso ante el Constitucional

Uno de los elementos controvertidos de la norma es que Vivienda puede intervenir también cuando el comprador es un particular. Jiménez sostiene que se dejó abierta esta posibilidad para poder actuar cuando aparecen paquetes de operaciones de muchos pisos en los que el comprador es intermediario que en realidad representa intereses de grupos más grandes. "Si un mismo particular compra muchas viviendas, eso no es un particular. Gracias a eso compramos cinco viviendas en Novelda", añade.

La norma fue recibida con crítica por los partidos de la oposición del Botànic. El Partido Popular ha presentado un recurso ante el Tribunal Constitucional que ha sido admitido a trámite. Los populares sostiene que el decreto provoca un atasco en las compraventas, porque la Generalitat tiene sesenta días para decidir si interviene o no una vez recibe la comunicación. En su momento, la ahora dimitida presidenta regional de los conservadores, Isabel Bonig, denunció que pudiera ejercerse el derecho de tanteo en particulares, algo que consideró injusto. También los promotores y los agentes inmobiliarios mostraron su rechazo a la normativa.