¿Qué preocupa a los pequeños caseros? Los impagos y destrozos en su vivienda

Miedo al estado en el que quedará su vivienda cuando se haya marchado el inquilino y miedo a un inquilino moroso. A los pequeños caseros de España, que representan más del 90% del mercado del alquiler, les preocupa el intervencionismo del Estado o incluso la okupación de viviendas vacías o los límites al precio de los alquileres, pero lo que más miedo les da es tener un inquilino que no le pague el alquiler y no pueda desahuciarlo o que, cuando este abandone la vivienda, la encuentre, destrozada.

Se trata, además, de dos temores que llevan acompañando durante años a miles de arrendadores sin que las sucesivas legislaciones —por ejemplo la ley de desahucio exprés, por poner un ejemplo—, hayan conseguido reducir dichas preocupaciones lo que, como llevan años señalando los expertos, ha llevado a muchos propietarios a optar por mantener sus viviendas vacías en lugar de destinarlas al alquiler.

Y así lo vuelve a constatar el informe “Radiografía del arrendador en España. ¿Cómo afectarían las medidas intervencionistas en el mercado del alquiler?”, realizado por Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), elaborado con la intención conocer el sentir de los pequeños propietarios en un momento en el que el alquiler no solo ha entrado de lleno en la agenda política, sino que ocupará un espacio muy relevante en la futura ley de vivienda cuyo contenido ultima el Gobierno de coalición, con la limitación de los alquileres, los incentivos fiscales, las medidas antidesahucios contra colectivos vulnerables o los grandes propietarios, en el punto de mira.

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Este informe analiza, precisamente, la opinión de los pequeños propietarios, aquellos que solo tienen una vivienda en alquiler, respecto al papel del Estado en el mercado de los alquileres privados, así como el grado de aceptación entre este colectivo de las medidas intervencionistas por parte de las administraciones.

Tras realizar 800 entrevistas, el informe concluye que más de la mitad de los arrendadores españoles (60%) opina que el intervencionismo del Estado en este mercado frenaría el aumento de la oferta de viviendas de alquiler y cree que este solo debería intervenir en el mercado de los alquileres públicos.

Muchos caseros aceptarían la intervención del Estado a cambio de incentivos fiscales

“Es esencial conocer las preocupaciones y demandas de una de las partes fundamentales que conforman el mercado del alquiler. Los pequeños propietarios son los que tiene la mayoría de la vivienda en alquiler en nuestro país y, gracias a ellos, se ha podido crear un amplio parque de vivienda privada que contribuye y posibilita el acceso a la vivienda. Por ello, la Administración debe contribuir a la creación de un clima que genere confianza y fomente la estabilidad para favorecer a arrendadores e inquilinos de manera equitativa”, explica María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa.

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A pesar de las reticencias que generan este tipo de medidas, lo cierto es que buena parte de los entrevistados estarían dispuestos a aceptar la intervención del Estado, pero a cambio de algunas medidas. El 67%, por ejemplo, aceptaría dicha intervención a cambio de incentivos fiscales, mientras que un 75% lo haría si se agilizaran los procedimientos desahucio. De hecho, seis de cada 10 considera que este tipo de medidas serían muy positivas para el mercado del alquiler, puesto que aumentarían la oferta y ofrecería mayor seguridad jurídica a los propietarios.

Asimismo, un 73% querría poder consultar los antecedentes de impagos del futuro inquilino en los registros oficiales, así como poder exigir más garantías a los mismos. Por el contrario, entre los argumentos para rechazar el intervencionismo, el informe concluye que el 40% de los arrendadores defiende que la actuación de las administraciones fomenta que se mantengan los precios altos.

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“La ley de vivienda que está preparando el Gobierno, si quiere ser justa y equitativa, tiene que incorporar necesariamente las opiniones de los propietarios particulares recogidas en este amplio estudio. Estos propietarios, que representan a más del 85% de los arrendadores en España, ofrecen algunas vías de solución para mejorar el acceso al alquiler: como incrementar el gasto social y el parque público de viviendas, incentivar y no penalizar y aumentar las fórmulas de colaboración público-privadas”, explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

"Los impagos y los destrozos en las viviendas alquiladas siguen siendo las grandes preocupaciones de los caseros, junto a la inseguridad jurídica. Si se agilizaran los plazos de los desahucios, probablemente saldría más oferta al mercado y bajarían los precios", según Zurdo.

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Respecto a algunas de las medidas ya aplicadas o con posibilidades de ser aprobadas, son vistas con recelo por los propietarios. Así, por ejemplo, ante eventuales medidas del Estado para bajar el precio de los alquileres —con el ejemplo de Cataluña como telón de fondo o con las experiencias aplicadas en otros países europeos—, un 36% de los propietarios ve atacada su libertad de decisión sobre su vivienda y un 32% opina que su poder adquisitivo disminuiría. No en vano, muchos pequeños propietarios que alquilan una vivienda lo hacen para conseguir unos ingresos extra. Sin embargo, también son altos los porcentajes de propietarios que piensan que estas medidas son necesarias para que haya un mayor acceso a viviendas de alquiler (32%) y para evitar la especulación (36%).

Política intervencionista de congelación de rentas

Respecto a la congelación de las rentas durante cinco años, el 66% de los propietarios apoyaría esta medida siempre que el propietario pudiese recuperar la posesión de su vivienda en un plazo de dos meses, cuando exista impago. Asimismo, el 53% sería favorable siempre a que el propietario pudiera consultar antecedentes de impagos en bases de datos oficiales, y más de la mitad de los propietarios estaría de acuerdo con esta medida siempre que fuera posible aumentar la garantía solicitada al inquilino.

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No obstante, a pesar de que gran parte de los propietarios estarían dispuestos a apoyar la congelación de rentas si se pudieran exigir más garantías a los inquilinos o consultar los antecedentes de impago, un 42% admite que la intervención del Estado a través de la congelación de rentas durante cinco años haría bajar el precio de los alquileres.

Conscientes de que los alquileres son elevados

Respecto al precio de los alquileres, un 62% de los propietarios considera que los precios son altos o muy altos. En cuanto a la legislación actual, la mayoría de los propietarios coinciden en que medidas como exigir a los inquilinos garantías y avales por dos meses de renta o actualizar anualmente con el IPC son insuficientes (62% y 57%, respectivamente) y el 80% de los propietarios demandan una incentivación fiscal del Estado hacia los propietarios para generar mayor número de viviendas para alquiler.

Un 62% de los propietarios considera que los alquileres son altos o muy altos

La regulación de la vivienda de alquiler, entendida a la vez como propiedad, como derecho y como bien de mercado, siempre ha sido un tema que ha acarreado un gran debate. En relación con las medidas para bajar los precios de los alquileres, los propietarios, de nuevo, tienen muy en cuenta la posibilidad de impago del inquilino, que es una de sus principales preocupaciones. Según el 78%, agilizar el plazo de los desahucios por impagos de renta contribuiría a bajar el precio de los alquileres.

En este sentido, valoran negativamente el Decreto-ley 37/2020 para suspender el procedimiento de desahucio durante el estado de alarma. Según el 68% de los propietarios, este decreto-ley va a provocar una gran inseguridad a los inversores y es visto como un ataque a la propiedad privada y una incentivación a la ocupación (65%). De hecho, una gran mayoría (69%) ve el decreto-ley como el resultado de la incapacidad de las instituciones públicas para proporcionar vivienda social a las personas vulnerables.