La pandemia golpea con fuerza el alquiler en Barcelona con ajustes de hasta el 20%

Se ha cumplido un año del estallido de la pandemia, y la crisis, los ERTE y la incertidumbre económica y social han pasado factura al mercado residencial, en especial al alquiler y, fundamentalmente, en los mercados más tensionados como Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca, Málaga o Valencia. En todos ellos, en los últimos años, los precios habían subido con fuerza —en Madrid y Barcelona, incluso se superaron los precios de la anterior crisis—, en un contexto de una creciente demanda en busca de una vivienda de alquiler ante la imposibilidad de comprar, y una oferta cada vez más estrecha debido al empuje de los alquileres turísticos.

En el último año, la situación ha dado un giro de 180 grados. La demanda se ha contraído debido a la crisis y la oferta ha aumentado sensiblemente debido a la llegada a todos estos mercados de un número significativo de pisos en alquiler que, por culpa de las restricciones de la pandemia, se han transformado en alquileres tradicionales, una tendencia que algunos expertos habían comenzado a detectar ya en 2019 debido a la escasa rentabilidad de algunos alquileres turísticos, pero que se ha acelerado en el último año.

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Y en un nuevo contexto de caída de la demanda y aumento de la oferta, los precios han comenzado a caer. Y lo han hecho en aquellos mercados con los precios más disparados. Es decir, en buena parte de las grandes capitales españolas, con Barcelona a la cabeza.

En todas las grandes ciudades, según datos del portal inmobiliario Fotocasa, los propietarios que decidieron poner en alquiler su vivienda durante el pasado mes de marzo se han visto obligados a ajustar sensiblemente a la baja sus expectativas respecto a los precios de hace un año, como se puede apreciar en el gráfico inferior. Por el contrario, mercados menos presionados como Toledo, Burgos, Ourense, Oviedo o Logroño registran incrementos de precios durante los últimos años, a pesar de la pandemia.

Sin embargo, los alquileres en las grandes ciudades —al menos, los precios que piden los propietarios de esas viviendas— son ahora entre un 10% y un 15% más baratos que hace un año, con distritos y barrios especialmente castigados, con ajustes de las expectativas cercanos al 20% en algunos de ellos, como en Sant Andreu (-19,3%), Ciutat Vella (-18,9%) y Eixample (-18,5%) en Barcelona; Patraix (-17,2%) o Poblats Marítims (-18,1%) en Valencia; Carretera de Cádiz (-18,6%) en Málaga, y el centro (-16,3%) en Palma de Mallorca. Mientras que en Madrid, a pesar de que la caída es generalizada en todos los distritos, los descensos se mueven entre el 5,5% y el 14%, siendo el más castigado del distrito de Latina, con un ajuste del 14% desde marzo de 2020.

Todos son datos del portal inmobiliario Fotocasa, por lo que no muestran el precio final a que se cierran los contratos de alquiler, sino que se trata de los precios de oferta, es decir, los precios que piden los propietarios a sus futuros inquilinos. Según este portal, las caídas son generalizadas en 80 de los grandes distritos de las principales ciudades españolas, como se puede apreciar en la tabla inferior, mientras que en apenas media decena de distritos se puede hablar de alquileres más elevados que los de hace un año.

Uno de los mercados más castigados, como se viene apreciando desde hace meses, sigue siendo Barcelona. La Ciudad Condal fue la primera en registrar caídas en los alquileres y ha marcado el camino que han seguido otras grandes ciudades. En la capital catalana, los alquileres fijaron máximos en 2019 y llevan ya varios meses con caídas. Unas caídas que se han intensificado en los últimos meses no solo por el coronavirus, sino, según los expertos, por la entrada en vigor, en septiembre de 2020, de la nueva ley que regula el precio del alquiler en 60 municipios tensionados de Cataluña.

El retroceso de los alquileres es especialmente llamativo en toda la ciudad, ya que el distrito que menor ajuste en las rentas ha registrado ha sido Sarrià-Sant Gervasi, y el descenso respecto a los precios de hace un año es del 9,3%. Es decir, en el resto de los distritos de la ciudad, los precios de oferta de los alquileres han caído más de un 10%, y en el caso de Sant Andreu, Ciutat Vella y Eixample, como se apuntaba al comienzo del artículo, el ajuste de las expectativas se acerca al 20% en tan solo un año.

Esto significa que, por ejemplo, para una vivienda de 80 metros cuadrados en Sant Andreu por la que hace un año se pedían 1.200 euros, ahora se están pidiendo algo menos de 1.000 euros al mes. Una cifra nada desdeñable, puesto que anualmente estaríamos hablando de un ahorro de más de 2.500 euros. Y si cogemos los datos de Fotocasa y descendemos un poco más al detalle, también se observan importantes ajustes de alquileres por barrios. Del 20% en El Raval, y muy cerca de este porcentaje en el Barrio Gótico, L'Eixample, Sant Anoni o La Barceloneta. Aguantan con ligeras caídas Les Tres Torres, El Putget i el Farró o Diagonal Mar, con descensos inferiores al 5%.

Aumenta la oferta, cae la demanda

La crisis económica desatada por el coronavirus ha pasado factura al bolsillo de miles de hogares que buscan una vivienda en alquiler. Hogares que, en muchos casos, no pueden permitirse unas rentas que ya antes de la pandemia se 'comían' buena parte de sus ingresos. De hecho, ya a finales de 2018, las rentas de las familias habían llegado al límite en muchos mercados y anticipaban un estancamiento en la escalada alcista de los precios.

"Se han producido una explosión y una escalada alcista de los alquileres muy importantes que, sin embargo, ya están tocando techo, y observo cierto estancamiento de las rentas. De hecho, a determinados niveles, ya cuesta alquilar", explicaba un experto inmobiliario a El Confidencial a finales de 2018. "El principal problema es que cuando el alquiler tiene un peso muy importante sobre los salarios, toca techo. Es decir, el porcentaje del salario que destinamos al alquiler será el que nos diga dónde está el límite y cuando la demanda no pueda cubrir la oferta por culpa de los salarios, los alquileres comenzarán a bajar", aseguraba otro experto. Y así ha sucedido.

Este descenso de la demanda, unido a un aumento de la oferta de la vivienda en alquiler, ha provocado que los precios se estén moderando prácticamente en toda España, con caídas más acusadas en las grandes ciudades.

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Además de Barcelona, Madrid también está en el punto de mira. En la capital de España, también se han registrado significativos ajustes de precios en los últimos 12 meses, si bien estos siguen siendo menos intensos que en la Ciudad Condal y solo en Barajas se registra un ligero incremento.

En Madrid, los descensos oscilan entre el 14% de Latina y el 5,4% de Hortaleza respecto a los precios de hace un año. No obstante, al igual que sucede en la Ciudad Condal, lo significativo es cómo en ambas ciudades y en el resto de grandes capitales, las expectativas de quienes ponen su vivienda en alquiler se han visto rebajadas.

Y en medio de todas estas caídas, se encuentra el debate sobre la necesidad o no de limitar los alquileres en las zonas más presionadas. Unas zonas que, como hemos visto, están experimentando importantes caídas de precios. Un debate que mantiene enfrentados a PSOE y Unidas Podemos por su inclusión o no, en la futura ley de vivienda. Y es que, mientras desde el grupo socialista se apuesta por incrementar la oferta mediante incentivos fiscales a los propietarios de viviendas, la formación morada aboga por la necesidad de intervenir directamente en el mercado.