españa puede sumarse en meses

La experiencia europea (y catalana), ¿se constata el fracaso de limitar los alquileres?

En base a la experiencia de otros países europeos,y de Cataluña, donde desde hace dos meses los precios están limitados, hay que ver si la medida es útil

Foto: Un agente inmobiliario sostiene una casa de juguete. (iStock)
Un agente inmobiliario sostiene una casa de juguete. (iStock)

Es la pregunta del millón. ¿Ayudará limitar los precios de los alquileres a mitigar las tensiones de precios? Desde hace casi dos años, desde que Gobierno y Unidas Podemos trabajan sobre la posibilidad de recurrir a esta medida, han sido muchas las informaciones y los expertos que apuntan hacia su fracaso basándose en su aplicación en varios países europeos.

En el último lustro, Alemania, Francia o Reino Unido han tomado medidas encaminadas a fijar precios máximos de los alquileres para evitar tensiones de precios en sus grandes ciudades. Medidas cuyo origen se remonta a la Primera Guerra Mundial en el caso de muchos países europeos y a la Segunda Guerra Mundial en el caso de Estados Unidos. Medidas que, de nuevo, vuelven a estar de plena actualidad.

España puede sumarse, en los próximos meses, a la larga lista de países que fijan precios máximos de las rentas si, tal y como anunció hace unas semanas el Gobierno, esta regulación se incluye en la futura Ley de Vivienda. En base a la experiencia de otros países europeos,y de Cataluña, donde desde hace dos meses los precios están limitados, y si tenemos en en cuenta que la medida llega en plena corrección de precios. La pregunta parece evidente, ¿funcionan este tipo de políticas? Y lo que es más importante, ¿llegan a tiempo?

La intervención en los alquileres ha causado contrariedad, acentuando la economía sumergida e incrementado los precios

Según un estudio elaborado por Alquiler Seguro sobre los efectos de la intervención de los precios en el mercado del alquiler residencial. esta intervención "ha causado contrariedad, dificultando aún más el acceso a la vivienda, acentuando la economía sumergida y provocando un incremento de los precios".

Según su CEO, Antonio Carroza, "el reciente anuncio por parte del presidente del Gobierno, Pedro Sanchez, y del vicepresidente segundo del Ejecutivo, Pablo Iglesias, de la posibilidad de incluir la limitación de los precios del alquiler en la nueva ley sobre vivienda a partir de marzo de 2021, ha desatado la preocupación en el sector, pero sobre todo en arrendadores e inquilinos". En su opinión, "una intervención sobre un mercado maduro, precisamente ahora en plena crisis económica, atisba consecuencias dramáticas para el modelo de acceso a la vivienda que más ha crecido en los últimos años, que ya alcanza a más del 23% de la población y que, según las previsiones del Eurostat, se mantendrá al alza".

Antonio Carroza destaca cómo la futura regulación "parece calcar los preceptos de lo que se ha hecho recientemente en Paris y Berlín, legislaciones que se encuentran bajo supervisión del Tribunal Constitucional y cuyo objetivo de frenar la subida de los precios del alquiler ha sido la opuesta a lo deseado. Los mercados se han tensionado aún más, la oferta de inmuebles en alquiler ha mermado considerablemente, mientras que la demanda sigue acrecentándose y muchos propietarios reclaman los pagos de la renta de manera irregular”. Y, a su juicio, "los precios en estas ciudades continúan al alza, mientras que en otras donde el alquiler no está intervenido, se observa cómo el mercado se autorregula y los precios descienden".

La opinión de Carroza es compartida por el conjunto del sector inmobiliario. Todos ellos se basan en el fracaso de este tipo de medidas en ciudades como Berlón, París o, ahora, en Cataluña. Opinión que, sin embargo, no comparten desde el Sindicado de Inquilinas. Su coportavoz, Jaime Palomera, así lo explicaba a El Confidencial en una entrevista reciente.

"La regulación debe dar seguridad a los inquilinos. Este es el principio rector de las regulaciones. Y a pesar de que en algunas zonas los precios están bajando, la realidad es que sigue habiendo inquilinos que reciben un burofax en plena pandemia con la amenaza de subidas abusivas. Si el mercado se autorregulase, los precios deberían haber bajado en picado porque hay un aumento histórico de la oferta".

Asimismo, Palomera considera que, a diferencia de lo que sostienen los expertos inmobiliarias, la intervención no retraerá la oferta. "En general, los pequeños propietarios son quienes no van a dejar de alquiler una vivienda por el hecho de que no puedan seguir subiendo los precios. Más aún después de las subidas a niveles históricos que se han producido. Y el argumento de que los quitarían del mercado no es cierto porque si dependen de ese ingreso van a seguir alquilando aunque con una menor rentabilidad. Los pequeños propietarios además son los que menos problemas tienen que hacer contratos indefinidos, renovados automáticamente a no ser que se necesite como vivienda propia o para un familiar o que el inquilino incumpla con sus obligaciones, como se hace en Austria o Alemania".

Y descarta, por falta de evidencias, que la regulación haya generado un mercado negro en otros países europeos. "La paradoja es que lo que genera mercado negro es la desregulación, que hace que se dispare el número de personas que realquilan habitaciones para poder pagar su alquiler".

¿Está funcionando en Cataluña?

Hasta hace unos meses, los argumentos de los expertos contra la regulación de los alquileres se basaban en los ejemplos de ciudades europeas como Berlín o París. Sin embargo, desde hace dos meses, la mirada se dirige hacia Cataluña, la última gran ciudad europea en regular las rentas. Lo hizo la Generalitat con la puesta en marcha de la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento, por el que se limitan los alquileres en la ciudad de Barcelona y en 60 municipios con más de veinte mil habitantes. Una norma que rebaja y congela el precio de los nuevos contratos de alquiler en aquellas zonas que se consideran tensionadas y con alta demanda de vivienda.

En Cataluña, se han limitado los alquileres en la ciudad de Barcelona y en 60 municipios con más de veinte mil habitantes

"Es una legislación polémica que cuenta con la oposición de juristas, expertos y profesionales inmobiliarios, en la que no se tomó en consideración la situación del mercado, afectado por la crisis sanitaria, sino que ha impulsado la inseguridad y el desconcierto entre los propietarios, ya desalentados por la difícil situación epidémica, los impagos y la ocupación", destaca Antonio Carroza.

Este experto critica el modelo de funcionamiento del índice de referencia para fijar el precio de los arrendamientos. "Un modelo que ha sido duramente cuestionado al ser inoperante y no incluir y evaluar, en su totalidad, las características inmobiliarias de cada tipo de vivienda".

Transcurridos casi dos meses de la intervención de los precios del alquiler en Cataluña, desde el sector inmobiliario se empiezan a atisbar las primeras consecuencias. "Hay un mayor recelo de los propietarios a poner sus inmuebles en alquiler, es decir, una retracción oferta, y se ha producido un incremento de los precios, frente al descenso en otras comunidades. Asimismo, se han endurecido las condiciones de arrendamiento, se ha incrementado la economía sumergida y de los alquileres en ‘B’. Sin contar el desplazamiento del interés inversor a otras ciudades españolas y europeas", apunta Carroza quien recuerda que la Ley 11/2020, de 18 de septiembre será recurrida al Tribunal Constitucional al dictaminar, el Consell de Garanties Estatutaries de Catalunya, no adecuarse ni a la Constitución ni al Estatut.

“La normativa no está teniendo efecto sobre los precios, pues es la incertidumbre sanitaria y económica provocada por coronavirus la que está desencadenando una bajada generalizada de los precios del alquiler en toda la península, no obstante, sí que está afectado de manera directa a la oferta, pues muchos propietarios ya no quieren poner sus inmuebles en alquiler, y al interés inversor” confirma Carroza.

Por su parte, desde el Sindicato de Inquilinos, que precisamente participó en la elaboración de la ley catalana de alquileres, la defienden a capa y espada. "Todos los anuncios y contratos que ahora no cumplen la ley son denunciables, y además es obligación de la administración sancionar. Independientemente de que alguien lleve la ley al Tribunal Constitucional, todos los contratos que se firmen ahora quedará regidos por la regulación. Dicho esto, son muchas las inmobiliarias que ya están asumiendo que tienen que firmar los nuevos contratos bajo esta ley. Pero sucede igual que pasó con Airbnb, hasta que no haya una sanción ejemplar el sector no se lo va a tomar en serio".

Franco ya limitó los alquileres

A pesar de que la intervención del mercado del alquiler en España está de máxima actualidad, lo cierto es que no es un hecho novedoso, ya que estuvo vigente en la época franquista con la ley de 1964, cuando se instauró la prórroga forzosa y la congelación de las rentas en todos los contratos de alquiler. Nacía la llama 'renta antigua'.

Este modelo, que se inspiró en la experiencia norteamericana de la posguerra, se plasmó en la Ley de 1964, trajo consigo una mayor debilidad del mercado del alquiler, según el estudio de Alquiler Seguro, al incurrir en desfases entre la realidad del mercado y las rentas intervenidas. "La regulación provocó una fuerte retracción de la oferta de las viviendas en alquiler -al resultar más rentable mantener el inmueble vacío que alquilado- y también provocó que se desatendiera el estado de conservación de las viviendas alquiladas, manteniéndose muchas en estado ruinoso, lo que fue deteriorando el parque inmobiliario español".

La limitación de los precios del alquiler en España comenzó a volatilizarse con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, más conocido como Decreto Boyer. "Una legislación que permitía la libertad de pacto de las rentas y de duración del contrato. "Como consecuencia se creó una dualidad en los alquileres, por un lado, los nuevos alquileres sin limitación en los precios; y, por el otro, los antiguos, los ‘alquileres de renta antigua’, que mantenían las condiciones de la ley del 64. Esta compleja situación, se fue atenuando con la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos en la que se establecieron los primeros mecanismos para la extinción de los contratos de renta antigua, y en la que se limitaban los traspasos y subrogaciones de las viviendas en régimen de alquiler", recoge este estudio.

Y es que, yal y como recordaba recientemente el Banco de España, con el objetivo de reducir la segmentación en el mercado, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 estableció los mecanismos para aproximar los precios de los alquileres de renta antigua a los de mercado, mientras que se fijaba el IPC como índice de referencia para fijar la actualización máxima de los alquileres de vivienda durante los cuatro años posteriores a la firma del contrato.

“En el sector hemos arrastrado durante años las políticas restrictivas de esa legislación orientadas a la compra y a la discriminación de los arrendamientos que solo trajo consigo una fuerte retracción de la oferta y el deterioro del parqué inmobiliario”, explica Antonio Carroza.

"No es hasta la extinción de la conocida como ‘renta antigua’ con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94, y a las legislaciones posteriores, cuando se comienza a atisbar un cambio de paradigma. La mentalidad de compra en la sociedad pasa a un segundo plano y el alquiler se convierte en la primera opción de acceso a la vivienda de muchas familias gracias a una mayor seguridad jurídica y al incremento de la oferta, prueba de ello es que en algo más de diez años el alquiler pasa de representar el 9,5% (2005) al 22,9% en el 2019”, asegura Carroza.

Casi dos décadas después, en 2013, la Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, prescindió de esta cláusula de revaloración máxima asociada al IPC, mientras que con el reciente Real Decreto-ley 7/2019 "se ha vuelto a una política de estabilización de rentas del alquiler en los contratos vigentes, estableciendo el IPC como índice de referencia obligatorio para fijar la actualización máxima anual de las rentas del alquiler", en palabras del Banco de España. Legislaciones que han permitido impulsar los arrendamientos en nuestro país.

"El alquiler se ha convertido en la primera opción de acceso a la vivienda para la población joven. Asimismo, se ha producido un aumento de la proporción de hogares que residen en régimen de alquiler en los grandes núcleos urbanos, superando la media nacional en provincias como Islas Baleares (28,3 %), Cataluña (26,3 %), Madrid (23,6%) y Canarias (19,5 %)", destaca Antonio Carroza.

Los límites nacen en la Primera Guerra Mundial

Como se ha apuntado anteriormente, la regulación de los precios de los alquileres en Europa y Estados Unidos se remonta a la Primera y Segunda Guerra Mundial, respectivamente Sin embargo, en los últimos años, el fuerte crecimiento de los precios del alquiler en buena parte de las principales metrópolis globales ha supuesto, en algunos casos, el resurgimiento de las demandas sociales que reclaman el establecimiento de límites al precio del alquiler de vivienda. Demandas que han sido oídas en Reino Unido, Alemania, Francia o Austria.

La regulación de los precios de los alquileres en Europa y Estados Unidos se remonta a la Primera y Segunda Guerra Mundial

Estas regulaciones, como también analizó el Banco de España en un informe del mes de mayo, en general, no afectan al conjunto del mercado de viviendas arrendadas, sino que se restringen a determinados segmentos del mercado. En particular, se han planteado regulaciones que limitan las rentas del alquiler en zonas cuyos precios se consideran tensionados -que es lo que se pretende hacer ahora en España-, de acuerdo con unos determinados criterios administrativos. Pero, ¿han funcionado?

¿Qué sucedió en Reino Unido?

El estudio de Alquiler Seguro hace un repaso de la intervención de los alquileres en Reino Unido, Berlín, París y Viena. El mercado del alquiler en Reino Unido estuvo intervenido por diferentes gobiernos desde 1915 hasta 1980. Durante este periodo, además de estar vigentes distintos marcos legislativos, hubo intentos de liberar el mercado, no obstante, no fue hasta 1980 cuando se estableció la “libertad de contrato” por parte del propietario para fijar cualquier precio.

"Previo a la liberación del mercado del alquiler en Reino Unido", recoge Alquiler Seguro en su estudio, "los inquilinos tenían derecho a permanecer en la vivienda alquilada por tiempo indefinido, además de pasar en herencia el arrendamiento. Los precios del alquiler no se ajustaban a la situación del mercado y se produjo un fuerte desincentivo por parte de los propietarios de vivienda que provocó una retracción de la oferta de inmuebles en alquiler (8% frente al 76% de 1918). El mercado se llenó de infraviviendas en alquiler, al desalentar a la propiedad a invertir en su reforma y mejora".

Con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda de 1980 y Ley de 1988, se produjo una trasformación del modelo de arrendamientos urbanos al liberalizarse los precios. Se produjo la privatización del mercado del alquiler, una mejora de la calidad de la vivienda en alquiler a través de ayudas a la reforma y rehabilitación, un marco regulatorio de derechos de propietarios e inquilinos, además de la creación de un panel de evaluación de alquiler. Asimismo, había libertad de precio de las rentas, con la posibilidad de impugnar por parte del arrendatario en el caso de considerarse por encima del precio de mercado. Todo esto trajo consigo un aumento de la oferta de viviendas en arrendamientos.

La regulación reciente de Berlín

¿Qué ha pasado en Alemania? Berlín es la ciudad más grande de Alemania y cuenta con una tasa de alquiler del 85%, registrando una subida de los precios por encima del 100% desde el periodo previo a la crisis del 2008. Según constata el estudio de Alquiler Seguro, lexiste una fuerte demanda de alquiler y no tiene una respuesta firme en cuanto a oferta de vivienda, "pues solo se construyen 16.000 inmuebles destinadas al arrendamiento cada año. Como consecuencia de ello, en 2015, la administración introdujo el dispositivo del freno al precio de los alquileres, llamado Mietpreisbremse, con el que se permitía a las entidades locales limitar el importe máximo de nuevos alquileres con respecto a un alquiler de referencia, de tal forma que se pretendía frenar la evolución del precio de los arrendamientos en las zonas más tensionadas de un mercado caracterizado por una clara falta de oferta".

Puerta de Brandenburgo, en Berlín. (EFE Felipe Trueba)
Puerta de Brandenburgo, en Berlín. (EFE Felipe Trueba)

"Ya en 2019, tras comprobarse que la norma no era efectiva y que se esquivaba a través de las numerosas excepciones que lo permitían, se introdujeron varias modificaciones con vistas a reforzar el objetivo de limitar los precios del alquiler (ley Mietrechtsanpassungsgesetz del 18 de diciembre de 2018). Transcurrido un año desde el control de los precios del alquiler en Berlín, el efecto deseado se ha convertido en lo contrario, agravando aún más la situación", señalan desde Alquiler Seguro.

Y así considera que lo avalan los datos. La oferta de pisos de alquiler ha caído un 25% en un año, el precio medio del alquiler ha subido un 36% desde que entraran en vigor las primeras medidas de 2015, mientras que las viviendas a la venta, previas a 2014 a las que afecta la Ley, se han disparado un 38,8%. Por otro lado, según este estudio, las medidas "han desincentivado el interés inversor y se ha producido un incremento de la economía sumergida, al tiempo que las viviendas que se encuentran en alquiler se promocionan con dos precios (precio de ley y el precio deseado) y los propietarios reclaman parte de la renta de manera irregular".

Una situación que, según Alquiler Seguro, contrasta con la vivida en ciudades alemanas donde no se ha limitado el precio del alquiler y se ha apostado por incentivar a los arrendadores. En estos mercados se ha producido la tendencia contraria a la de Berlín." En Hamburgo, Düsseldorf, Fráncfort, Colonia, Múnich y Stuttgart se ha incrementado el número de viviendas en arrendamiento en un 33,4% de media, mientras que la venta ha descendido en un 5,9%.

Y recuerda que Berlín "se encuentra a la espera de una revisión de la normativa por parte del Tribunal Constitucional al violar el derecho de los propietarios a decidir los precios y por tratarse de una competencia federal no regulable por cada estado federado".

Las miradas se dirigen a París (2015-2019)

Según el informe anual elaborado por la compañía Deustche Bank, París es la cuarta ciudad del mundo donde es más caro alquilar una vivienda. "Bajo esta premisa, y en consonancia con un mercado fuertemente tensionado, en el año 2015 el gobierno de Francois Hollande decidió intervenir el mercado del alquiler con la conocida como ‘Ley Alur’, una norma que apenas estuvo en vigor dos años, pues los tribunales la derogaron. Esta legislación impedía poner un piso en alquiler a un precio un 30% más barato o un 20% más caro, en función de distintas variables como el tipo de vivienda, su ubicación, su amplitud o su mobiliario", recoge el estudio de Alquiler Seguro.

En Berlín, la oferta de pisos de alquiler ha caído un 25% en un año y el precio medio del alquiler ha subido un 36% desde 2015

"Como resultado de la intervención de los precios del alquiler hasta 2017 en la ciudad de Paris, se incrementó el precio del alquiler, el 33% de la oferta de viviendas publicadas en alquiler, superaban el precio fijado por la ley, mientras que en dos años desapareció el 15% de la oferta de vivienda destinada a arrendamientos. Asimismo, en las ciudades francesas donde no se aplicaba la normativa los precios del alquiler se moderaron en los mismos niveles que en las ciudades con los precios intervenidos y se produjo un endurecimiento de las condiciones de arrendamiento para los arrendatarios".

Tras la abolición de la ‘Ley Alur’, según el estudio de Alquiler Seguro, "los precios de las rentas se dispararon hasta un 25% lo que impulsó al gobierno de Emmanuel Macron a poner en marcha la ‘Ley Elan’ que permite, de nuevo, la regulación del nivel máximo de alquileres y que estará vigente durante cinco años (hasta 2023), momento en el que se evaluará su eficacia. Esta nueva legislación limita las subidas del alquiler a un 20% sobre un nivel de precio medio de referencia en todos los nuevos contratos de alquiler, tanto de viviendas ya arrendadas, como de primeros arrendamientos".

El ejemplo de Viena

La capital de Austria es considerada por muchos analistas como ejemplo a seguir en materia de alquiler. Su modelo, vigente desde 1920, promueve políticas de vivienda con un fuerte apoyo económico público al alquiler y a la construcción de vivienda social. Según datos recogidos por el Banco de España, en Austria, el alquiler cuyo precio se encuentra regulado por el sector público se sitúa en el 80% del precio de mercado, mientras que el 21,2% del parque de vivienda estaba destinado a vivienda social en alquiler en 2018. Por su parte, en Viena, más del 80% de los vieneses vive de alquiler y el 66% vive en pisos con algún tipo de subvención municipal.

“Se trata de un modelo ejemplar, pero de difícil aplicación en nuestro país pues requiere de una fuerte inversión económica por parte del Estado y de años de adaptación”, destaca Antonio Carroza.

Sin embargo, este experto destaca otras posibilidades para fomentar y dinamizar el mercado del alquiler español sin necesidad de intervenir en los precios y caer en los errores de otros países.

“En vez de tomar medidas restrictivas y sancionadoras contra los arrendamientos, tenemos que apostar por desarrollar políticas sociales de vivienda efectivas, y ello solo puede hacerse actuando sobre el parqué de viviendas existente a través de la creación de viveros de familias, facilitando así, el acceso a la vivienda de familias emergentes”.

Por otro lado, y tal y como apunta el CEO de Alquiler Seguro, “no podemos olvidarnos de los pequeños propietarios, que son los que realmente tienen en sus manos las viviendas, por ello es importante, estimularlos y recompensarlos ofreciéndoles las garantías suficientes para que pongan sus viviendas en alquiler, lo que aumentaría la oferta y la contención de los precios” y recuerda que “esto solo se lograría promoviendo incentivos fiscales vía IRPF y más medios para la justicia”, concluye,

 

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