Nuevas reglas en los contratos de alquiler: más largos y subidas limitadas al IPC

El Boletín Oficial del Estado (BOE) publica hoy el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. A partir de este miércoles, todos los contratos de arrendamiento que se firmen en España deberán asumir los cambios introducidos por la nueva norma y que efectan, fundamentalmente a la duración de los contratos, que serán más largos. Otra de las novedades es límite a la hora de actualizar las rentas durante los años de vigencia del mismo, que no podrá ser superior al IPC, mientras que los plazos de preaviso en caso de que tanto arrendador como arrendatario quieran rescindir el contrato, también se amplían.

No es un decreto con carácter retroactivo si bien, tal y como recoge, si las partes lo acuerdan y mientras no resulte contrario a las previsiones legales, "los contratos preexistentes podran adaptarse al régime jurídico establecido en este real decreto-ley".

Tras su entrada en vigor, deberá ser ratificado en el Congreso de los Diputados dentro de un mes. De no contar con el respaldo de la Cámara Baja, volveríamos a la situación actual, tal y como sucedió con el anterior decreto.

Contratos de tres a cinco años

Uno de los cambios más importantes afecta a la duración de los contratos. Al igual que contemplaba el real decreto anterior, se amplía de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, siempre que el casero sea una persona física. En el caso de las personas jurídicas, la duración de los alquileres se eleva a siete años.

La diferencia respecto a la duración dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, el decreto lo justifica en base a "las diferencias que tanto desde el punto de vista del tratamiento fiscal, como de la realidad y características de la relación arrendaticia y del desarrollo de la actividad, pueden existir en la práctica".

Por lo que se refiere a la prórroga tácita, esta se eleva de uno a tres años en ambos casos. "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus
prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo
realizada con cuatro meses de antelación a la finalización de los cinco o siete años en el caso del arrendador y con dos meses de antelación en el caso del inquilino, se prorrogará anualmente el contrato durante tres años más, con lo que se dota al inquilino de una mayor estabilidad que deja de estar expuesto a la prórroga anual establecida en 2013".

Por otro lado, y como novedad, el decreto recoge que durante la duración del contrato, la potestad de recuperación de la vivienda por el propietario (persona física) debe quedar "expresamente recogida en el contrato de alquiler".

La subida anual del alquiler, en base al IPC

Se trata de una de las principales novedades del nuevo documento. Todos los contratos firmados a partir del sábado estarán sujetos al IPC para su actualización anual. De esta manera se vuelve a la situación de 1994, aunque en este caso el IPC no será obligatorio como entonces y sólo operará como techo.

En los contratos que se firmen a partir de mañana, ningún casero podrá subir a su inquilino el alquiler más del IPC durante los cinco años de vigencia del contrato. Deberá esperar a la renovación para subir el precio. Una limitación que recogía el anterior decreto y que afectaba solamente a los alquileres de renta reducida.

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Mayor preaviso para romper el contrato

El plazo de preaviso para que una de las dos partes pueda romper el contrato de alquiler se amplía. El casero deberá informar al inquilino con cuatro meses de antelación, mientras que el inquilino deberá avisar al casero con cuatro meses. Así, se aumenta la anticipación con la que se debe indicar que no desean continuar con el contrato una vez haya concluido la prórroga obligatoria.

En caso de venta, se respeta el contrato

En aquellos casos en los que la vivienda alquilada sea vendida a un tercero, éste deberá respetar los plazos así como las condiciones vigentes, aunque estos no estén inscritos en el registro de la propiedad.

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Según el Gobierno, esta medida es necesaria para prevenir posibles prácticas de fondos de inversión que adquieran viviendas arrendadas y que decidan no asumir los plazos y condiciones de los contratos vigentes. Además, el texto recoge que el comprador de la vivienda tendrá que respetar el contrato de alquiler esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. De igual forma, el texto establece una excepción para pactar la renuncia a la subrogación en los contratos de arrendamientos de larga duración. Así, establece que en caso de fallecimiento del arrendatario, en situaciones de vulnerabilidad, se pueda mantener la vivienda arrendada por el familiar con el que estuviese conviviendo.

Qué pasa si fallece el inquilino

En aquellos casos en los que se produzca el fallecimiento del arrendatario, los familiares podrán continuar en la vivienda en alquiler en aquellos casos de vulnerabilidad social. "No podrá pactarse la renuncia a la subrogación en caso de fallecimiento en contratos de larga duración cuando afecte a hogares vulnerables, en los que existan menores, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años", señalan desde Fomento.

Limita la fianza a una mensualidad

Este punto no sufre modificaciones respecto al real decreto anterior. "A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda". No obstante, el arrendador podrá exigir una garantía adicional al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades.

Es decir, en total, el futuro inquilino podría tener que desembolsar hasta tres mensualidades para poder acceder a un alquiler. Por ejemplo, para un alquiler de 700 euros, estaríamos hablando de 2.100 euros.

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“La fianza es la principal herramienta que tienen los propietarios en caso de impago o desperfecto, pero como consecuencia de la fuerte subida de precios, se estaban produciendo ciertos abusos y era una importante barrera para algunos segmentos de la población”, señala Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa.

Los vecinos pueden prohibir el alquiler turístico

Si eres propietario y quieres destinar el inmueble a alquiler turístico, debes saber que el resto de propietarios puede prohibir que lo hagas. La norma excluye los alquileres turísticos de la LAU, al tratarse de una actividad económica, y en lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, podrán limitar las viviendas de uso turístico —hasta ahora se necesitaba unanimidad— o asignarles mayores gastos comunes

Día y hora para el desahucio

El decreto del alquiler también incluye un apartado sobre los desahucios. Se establece la notificación sistemática de los procedimientos de desahucio a los servicios sociales, por lo que se tendrá más tiempo para analizar las posibles situaciones de vulnerabilidad.

También introduce como novedad la regla de la cuantía en la tramitación de los procedimientos arrendaticios. Así, se permitirá al arrendatario acudir al procedimiento de juicio verbal en caso de reclamaciones de cantidad que sean inferiores o iguales a 6.000 euros.

Por otro lado, clarifica la obligatoriedad de señalar el día y la hora del desahucio, con lo que se acabará con los lanzamientos con fecha abierta.

Asimis, recoge el decreto, "la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica".