EN LOS BARRIOS CON LA VIVIENDA MÁS BARATA, SÍ COMPENSA

¿Comprar o alquilar? Depende de dónde vivas y estos gráficos te sacarán de dudas

Tras analizar 132 barrios de Madrid, aparentemente compensaría comprar una casa y pagar una hipoteca frente a la cuota del alquiler donde las viviendas son más baratas

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El fuerte aumento de los alquileres en varias ciudades españolas ha provocado que muchos hogares deban realizar un importante esfuerzo económico cada mes para poder pagar a sus caseros. Según un estudio reciente de ING, tras analizar los 132 barrios de Madrid, ha constatado que en algo más de 30 las familias deben destinar más del 35% de sus ingresos a pagar el alquiler, mientras que en 90 de ellos, el porcentaje se mueve en torno al 30%, el límite que los expertos recomiendan no superar.

El 'boom' de precios ha llevado al límite a numerosos hogares que viven de alquiler y que vuelven a pensar que si pudieran, preferirían afrontar el pago de una hipoteca. El viejo mantra que parecía desterrado tras el estallido de la burbuja, aquel que reza que 'alquilar es tirar el dinero', ha irrumpido de nuevo en la mentalidad de miles de españoles.

Los datos hablan por sí solos. Según un reciente estudio de Fotocasa, el porcentaje de inquilinos que se plantea adquirir una vivienda en los próximos cinco años es del 43%, mientras que un 40% no prevé comprar a medio plazo pero no descarta hacerlo en un futuro. Es decir, ocho de cada diez inquilinos tienen en mente convertirse en propietario tarde o temprano, si bien, muchos de ellos piensan que los precios de la vivienda también son muy elevados.

Pero ¿siempre compensa? En la Comunidad de Madrid, donde se han registrado las mayores subidas de los alquileres en los últimos años, el 70% de quienes viven de alquiler, opina que sí. Sin embargo, tras analizar los datos, El Confidencial ha constatado que depende del barrio.

En los barrios con las casas más baratas, sí

Así, por ejemplo, los datos obtenidos a partir de una herramienta digital 'Elige bien tu barrio', de ING, tras analizar 132 barrios de Madrid, se puede concluir que aquellos hogares en los que aparentemente compensaría comprar una casa y pagar una hipoteca frente a la cuota del alquiler coincide con aquellas zonas donde el precio de venta de las viviendas es mucho más bajo.

Hablamos de barrios donde, por otra parte, el alquiler se está 'comiendo' actualmente entre el 30% y el 40% de la renta de las familias que, de contar con ahorros suficientes para conseguir una hipoteca, podría compensarles convertirse en propietarios.

En el barrio de San Cristóbal, al sur de Villaverde, los alquileres se mueven en torno a 613 euros frente a una cuota media de hipoteca de 272 euros

Partiendo de la base de que la banca no concede financiación más allá del 80%, un interés medio del 2,61% y una hipoteca a 24 años —datos estos últimos extraídos del INE—, observamos, por ejemplo, cómo el barrio de San Cristóbal, al sur de Villaverde, es el más barato a la hora de comprar casa. Según los datos de ING, el precio medio de venta en la zona es de 72.888 euros, mientras que los alquileres medios en la zona se mueven en torno a 613 euros, una cantidad que supone el 37% de los ingresos de esa familia. En este barrio, un hogar que cuente con ahorros suficientes, podría acceder a una hipoteca de 272 euros mensuales, dos veces menos de lo que paga de alquiler.

No obstante, San Cristóbal también es el barrio con menores ingresos de toda la ciudad de Madrid, apenas 19.600 euros anuales. Otro dato, de las viviendas actualmente en el mercado, el 80% están a la venta frente a apenas un 20% en alquiler, con la consecuente presión alcista de las rentas.

El de San Cristóbal es el caso más llamativo, pero el patrón que se observa es que en todos los barrios en los que el precio de compra se sitúa por debajo de los 200.000 euros, el alquiler no solo supone más del 30% de la renta, sino que en todos los casos es superior a la cuota de una hipotética hipoteca. Esta diferencia oscila entre 100 y hasta 300 euros.

Así por ejemplo, en Portazgo, el alquiler se mueve en torno a 640 euros al mes, mientras que la cuota de la hipoteca rondaría los 435 euros, mientras que en Ventas, frente a un alquiler de 825 euros, la hipoteca supondría un desembolso mensual de 684 euros. En ambos casos, el alquiler ya supondría el 34% de los ingresos de la familia, lo que, sin duda, puede llevar a muchas de ellas a plantearse la compra.

Si nos fijamos en el mapa, por regla general, en aquellos barrios con la cuota hipotecaria más baja, que coinciden con los situados más al sur de la ciudad, compensaría aparentemente comprar a vivir de alquiler.

No es lo mismo 700 de alquiler que de hipoteca

Esta decisión, sin embargo, no es tan sencilla como una simple equivalencia. No es lo mismo 700 euros de alquiler que 700 euros de hipoteca. En primer lugar, para poder plantearse la compra, es necesario que la familia disponga de ahorros. Ningún banco ofrece —al menos oficialmente y solo a clientes muy solventes— financiación al 100%.

Es decir, es necesario disponer del 20% del valor de la vivienda, además de un 10% para afrontar todos los gastos derivados de la operación —impuestos, notaría, gestoría, registro, tasación...—. Así por ejemplo, en el caso anteriormente mencionado de Ventas, donde la vivienda media cuesta 182.852 euros, necesitaríamos tener ahorrados casi 55.000 euros —36.600 para cubrir el 20% de la operación y algo más de 18.000 de gastos—. Una cantidad de la que no disponen muchas familias.

Para poder comprar es necesario disponer del 20% del valor de la vivienda, además de un 10% para afrontar todos los gastos derivados de la operación

Además, quien vive de alquiler, como regla general, no debe hacer frente a los gastos extras que sí tiene un hipotecado: seguro de vida, seguro de hogar, derramas, IBI, impuesto de basuras y, en el caso de las viviendas de obra nueva, los costes derivados de dar de alta la luz, el agua o el gas.

Sin olvidar que, aunque se ha producido un fuerte aumento de las hipotecas a tipo fijo, aún el 65% de los contratos que se firman son a tipo variable, por lo que la cuota está sujeta a mayores oscilaciones que el alquiler. Además, en caso de una fuerte subida de este por parte del casero, el inquilino siempre puede dejar la vivienda y trasladarse a otro inmueble más asequible, sin arrastrar una deuda tras de sí, como sucedió con miles de propietarios tras el estallido de la crisis. Por el contrario, cuando alguien se hipoteca y no puede pagar la cuota, debe vender la vivienda y conseguir el dinero suficiente para poder cancelar la deuda, lo que puede ser un problema en un momento bajista del ciclo inmobiliario.

En los barrios ricos, compensa alquilar

La otra cara de la moneda, se observa en aquellos barrios donde la vivienda es más cara y la renta de los hogares más elevada. Fuentelareina, Jerónimos, Valdemarín, Recoletos, Aravaca, El Viso, Castellana, Mirasierra... En todos ellos, a pesar de que los alquileres superan ampliamente los 2.000 euros al mes, adquirir una vivienda supondría un esfuerzo económico mensual mucho mayor con una hipoteca a cuestas.

Aunque esos hogares también tienen las rentas más altas de la ciudad y el alquiler se come también más de un tercio de sus ingresos, en caso de hipotecarse deberían hacerlo con unos niveles de apalancamiento muy bajos. Por debajo, en todos ellos, del 80%.

La regla solo se rompe en El Plantío, donde los alquileres se mueven en torno a 3.700 euros al mes, que se llevan por delante el 53% de los ingresos de las familias. Por lo general, hablamos de viviendas unifamiliares y chalés de grandes dimensiones con un precio medio de venta en torno a 739.000 euros, de tal manera que para una hipoteca al 80%, un interés medio del 2,61% y a 24 años, la cuota de la hipoteca saldría en torno a 2.765 euros, casi 1.000 euros menos respecto al alquiler. Incluso si las familias que viven allí consiguieran financiación por el 100% de la operación, pagarían menos que de alquiler, unos 3.500 euros mensuales de hipoteca.

No sucede así en el resto de barrios ricos de Madrid. En Piovera, por ejemplo, el segundo con mayores ingresos (97.200 euros anuales, por detrás de los 103.000 de El Viso), el alquiler se sitúa en torno a 1.700 euros y apenas supone el 21% de los ingresos de quienes viven allí de alquiler. Se trata del porcentaje más bajo de toda la ciudad de Madrid. Por el contrario, hipotecarse supondría pagar una cuota de casi 3.800, es decir, casi 2.000 euros más al mes.

Para que comprar una casa en Piovera resultase más rentable que vivir de alquiler, sobre un millón de euros que es lo que cuesta de media una vivienda en la zona, la familia debería aportar más de 600.000 euros de ahorros.

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