Madrid va por libre: el alquiler se dispara un 15% y se modera en el resto de España

Los precios de los alquileres en España han tocado techo. Así lo aseguraban hace varias semanas varios expertos del sector inmobiliario, quienes consideran que los propios bolsillos de los ciudadanos son los que van a poner fin a la abrupta subida de los alquileres, especialmente en zonas muy concretas del mercado español como Madrid o Barcelona.

Sin embargo, aunque a nivel nacional la evolución anual de las rentas (diciembre a diciembre) en 2018 ha sido mucho más contenida que hace un año (1,8% frente al 8,9% de 2017), lo cierto es que en Madrid los precios siguen desbocados. En un año, en toda la provincia, los incrementos han sido del 15%. De hecho, es la única comunidad donde los alquileres han subido por encima del 10%, según datos de Fotocasa. Y, lejos de desacelerarse, las subidas se han intensificado en los últimos 12 meses. De hecho, la ciudad de Madrid cierra 2018 con un incremento del 13,7%, casi el doble que en 2017, cuando la subida fue del 6,6%, sin que, por el momento, comiencen a atisbarse síntomas de agotamiento.

Los alquileres están subiendo con fuerza tanto en el centro como en la periferia, adonde se está desplazando en masa la demanda en busca de alquileres asequibles. A nivel de distritos, todos son más caros que hace un año. La subida más fuerte se ha registrado en el distrito Centro, donde los arrendadores han subido los alquileres un 29,2%, Villaverde (18,3%), Arganzuela (17,7%), Villa de Vallecas (14,3%), Salamanca (13,4%) o Carabanchel (11,7%). En nueve, los alquileres son ahora un 10% más caros que hace un año, y, lo que resulta también muy llamativo, en 39 municipios los precios se han incrementado también más del 10%.

Según datos de Fotocasa, 23 municipios incrementan el precio entre un 10% y un 20%, nueve lo hacen entre un 20 y uno 30% respecto a 2017. Especialmente llamativo es el caso de Leganés, donde los alquileres se han disparado casi un 31%, o Fuenlabrada, con alquileres un 29,1% más caros que hace un año. No obstante, como puede apreciarse en la tabla superior, hay municipios con subidas más contenidas de precios o en los que incluso se registran caídas, una situación que los expertos atribuyen al hecho de que ante determinados precios de alquiler, la demanda se decanta por la compra.

Detrás de estas fuertes tensiones de precios, según coinciden en señalar los expertos, se encuentra la enorme escasez de e oferta en el mercado para atender un demanda que no para de crecer al calor de la recuperación económica y la generación de empleo, concentrado también en las grandes ciudades. "Hay una gran demanda en un mercado con una oferta muy restringida", ha dicho Concha Osácar, socia fundadora de Azora, durante su intervención en el encuentro inmobiliario organizado por IESE, Tinsa y Savills Aguirre Newman.

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Según Osácar, "necesitamos en torno a 1,5 millones de viviendas en régimen de alquiler a precios asequibles" para evitar que toda la demanda que necesita una vivienda en alquiler, ya sea a precios asequibles o no, se desplace en masa hacia el mercado libre. "Hay que atender la demanda vulnerable que necesita vivienda en alquiler a precios asequibles, pero paralelamente hay un mercado de vivienda libre que tiene que atender esa demanda de vivienda libre en alquiler", ha dicho Osácar.

Barcelona se desinfla

Lo que sucede en Madrid contrasta significativamente con la fotografía a nivel nacional o en Barcelona, otro de los mercados que han registrado importantes tensiones de precios en los últimos cuatro años. Los datos de Fotocasa muestran cómo, a pesar de que por cuarto año consecutivo la vivienda en alquiler en España sube, registra el incremento anual más bajo de todo el histórico del índice inmobiliario. El primer incremento anual se produjo en 2015 (3,6%), después de siete años consecutivos de caídas, en 2016 subió un 6,7%, en 2017 se cerró el año con un 8,9%, la mayor subida registrada hasta el momento, y este 2018 cierra con un 1,8% de incremento.

“El precio medio de los alquileres no ha dejado de subir desde 2015, pero por primera vez en estos últimos cuatro años el índice refleja que ese encarecimiento se ha moderado durante 2018 en buena parte del país", señala Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, quien destaca cómo no solo la subida anual es menor, sino que también aumenta el número de regiones que registran caídas interanuales, y en aquellas donde los alquileres suben, lo hacen a un ritmo muy inferior a como lo hacían hace un año.

También en Barcelona se observa esa la moderación de las subidas. En la Ciudad Condal, la variación anual ha sido del 3,1% y deja atrás, por segundo año consecutivo, los incrementos interanuales por encima del 10% que se registraron en 2015, 2016 y parte de 2017. "Estos datos confirman la tendencia interanual (mes a mes) que se ha venido dando a lo largo de 2018; que Madrid no para de subir su precio de forma abultada, mientras que Barcelona sube el precio del alquiler de forma más cautelosa mes a mes", apunta Toribio.

A pesar de la desaceleración en la Ciudad Condal, el alquiler se ha incrementado también en todos distritos. Donde más han subido ha sido en Nou Barris, que sube un 10,1%, seguido de Horta-Guinardó (8,2%), Eixample (4,8%), Sant Martí (4,6%), Les Corts (3%), Sarrià-Sant Gervasi (2,6%), Sants-Montjuïc (2,3%), Gràcia (2,1%), Sant Andreu (1,9%) y Ciutat Vella (0,2%). Porcentajes casi todos ellos mucho más moderados que los que se registran en el centro de Madrid.

Caídas del 30% en Huesca

Madrid y Barcelona muestran solamente la cara de un mercado muy heterogéneo, con mercados donde los alquileres muestran un comportamiento muy diferente. En Huesca, por ejemplo, los alquileres han retrocedido un 30,1% en un año (empezó el año 2018 con el precio de 5,72 euros/metro cuadrado al mes y terminó el año con cuatro euros). No son las únicas caídas, también han sufrido fuertes descensos Puerto del Rosario (-28,2%), Figueres (-28,1%), Soria (-27%) y Motril (24,9%), entre otras.

Además, a diferencia de lo que sucede en Madrid o Barcelona, donde ya se han alcanzado los máximos de 2008, en muchas otras localizaciones los alquileres aún se encuentran muy lejos de esos niveles. A nivel nacional, por ejemplo, el máximo histórico se alcanzó en mayo de 2007, y desde entonces se acumula un descenso del 18%. Las comunidades que experimentan una mayor caída desde máximos son Aragón (-41,8%), Navarra (-35,2%), La Rioja (-33,5%) y Castilla-La Mancha (-32,8%).